今年8個月推地總量已超去年

　　近兩年來杭州的房地產(chǎn)市場一直處于穩(wěn)中有升的相對穩(wěn)定態(tài)勢，投資環(huán)境較好，加之今年樓市回暖，政府也加大了土地出讓量，截至目前，杭州市已出讓土地4193.49畝。

　　2005年共掛牌出讓77宗，占地約3449.26畝。其中，住宅用地共計38宗，占地1830.61畝，可供建筑面積291.94萬平方米。商業(yè)用地38宗，占地1495.56畝，可供建筑面積278.72萬平方米。綜合用地1宗，占地123.09畝，可供建筑面積20.52萬平方米。

　　2006年掛牌出讓的土地93宗，4031.36畝，其中，住宅用地共計55宗，占地面積3008.76畝，可供建筑面積463.19萬平方米。商業(yè)、金融、辦公用地的推出也是比較大，31宗，占地面積合計660.13畝，可供建筑面積146.06萬平方米，綜合用地3宗，占地面積350.47畝，還有少量的公建用地，約出讓4宗，占地12畝，主要用途是加油站、公交首末站等。

　　2007年截至8月，共出讓土地73宗，4193.49畝。其中住宅用地共計33宗，占地面積2690.55畝，可供建筑面積383.74萬平方米，商業(yè)、金融、辦公用地共計30宗，占地面積1004.10畝，可供建筑面積163.17萬平方米。其他工業(yè)用地共10宗，占地面積498.84畝，可供建筑面積約43.88萬平方米。

　　從上表可以看出，今年杭州市政府的推地量有大幅度增加，半年多的出讓量已超過去年全年的出讓量，這不僅給開發(fā)商很大的投資信心，也促使了市場的持續(xù)、健康的發(fā)展。

　　下半年依然會有大量土地供應(yīng)

　　每次的土地拍賣現(xiàn)場，熱門土地一旦飆升到了一個比較危險的價格時，主持人都會提示風(fēng)險。而在8月29日土地拍賣現(xiàn)場，主持人的提示已經(jīng)加入了地塊出讓的預(yù)告信息。很明顯，政府企圖以充足的土地供應(yīng)來壓下樓市的虛火。

　　在杭政儲出[2007]37號土地的拍賣過程中，主持人是這樣進行風(fēng)險提示的：“請各位競買人注意，樓面價已經(jīng)很高了，轉(zhuǎn)塘還有大量的土地要出讓，下個月我們還要推出轉(zhuǎn)塘的土地150多畝。在市場形勢最好的2004年，我們的樓面價也只有4000多元，請各位競買人注意風(fēng)險?！倍?3號的土地出讓中，主持人更是提醒大家，9月份杭州市還要推出丁橋、轉(zhuǎn)塘、留下的土地共450多畝。

　　據(jù)杭州市國土資源局的資料顯示，9月杭州市還有6塊住宅用地出讓，面積達到425畝。備受關(guān)注的市中心一些絕版地塊也將會在今年下半年和明年陸續(xù)推出。據(jù)了解，市中心下半年到明年將出讓杭一棉200畝，面粉廠60畝，喜得寶70畝左右。其他出讓地塊分別是：半山下半年宅地150畝；丁橋下半年有2-3塊100畝的宅地出讓；三墩下半年到明年有1塊150畝地出讓；西溪濕地下半年到明年將推出15畝宅地；之江轉(zhuǎn)塘區(qū)塊下半年有100畝宅地出讓；濱江下半年到明年有宅地200畝出讓。

　　除了杭州主城區(qū)加大土地出讓力度，余杭區(qū)和蕭山區(qū)近期也有大量土地出讓。9月，余杭區(qū)已經(jīng)出讓住宅用地280畝，大華房產(chǎn)和工信房產(chǎn)都開始在余杭謀求發(fā)展。錢江新城某開發(fā)商也告訴記者，他們看中了蕭山的一塊土地。

　　面粉不會永遠貴于面包

　　地價未必是房價的決定性因素，但是高地價必然會造就高房價。有業(yè)內(nèi)人士分析，一塊樓面價10000元/平方米的土地，加上各項成本、銀行貸款的利息以及稅收后，售房時價格若定在20000元/平方米，利潤已經(jīng)很薄了。所以，在經(jīng)歷了兩年的低迷期后，開發(fā)商們囤地的愿望變得格外強烈。無論是土地市場的投資者還是樓市中的投資者，對于未來房價的預(yù)期都是看多者占了主導(dǎo)地位。

　　然而，就像沒有永遠上漲的股票一樣，樓市發(fā)展到一定階段，也必然會出現(xiàn)一個盤整的時期。在樓市出現(xiàn)震蕩的時期，理性的開發(fā)商相對比較容易應(yīng)對市場的風(fēng)險。

　　在今年的土地出讓市場上，我們其實已經(jīng)可以看到這樣的開發(fā)商為數(shù)不少。

　　7月9日，中天房產(chǎn)在三墩創(chuàng)造了7750元/平方米的樓面價，這曾被看成三墩地價的一個新高。后來介入到此宗土地運作的金地集團，也宣稱將不惜成本地將這一項目打造成三墩的標(biāo)志性樓盤。然而同一天，同樣是三墩的土地，實力甚至強于中天的中海地產(chǎn)拿到的地塊，樓面價僅為5612元/平方米。

　　更讓人覺得意味深長的是8月29日的土地出讓，同樣是位于三墩的兩塊土地，中海地產(chǎn)以5385元/平方米的價格拿下了三墩的杭政儲出[2007]42號地塊。同一天，金地集團拿下的杭政儲出[2007]41號地塊價格，也較原先的兩塊土地有較大回落，樓面價為5245元/平方米。

　　在41號的土地出讓過程中，曾經(jīng)兩次出現(xiàn)戲劇化的一幕，中海地產(chǎn)在第2輪和第4輪的競價過程中，都出現(xiàn)了總價上升而樓面價紋絲不動的狀況。因為中海地產(chǎn)的加價幅度限定在最低加價幅度的20萬元，而41號地塊的面積又相對較大，所以在樓面價上幾乎沒有反應(yīng)。此后的競價過程中，中海地產(chǎn)一直保持了這樣穩(wěn)健謹慎的態(tài)度。

　　值得一提的是，在土地出讓市場上，持有理性態(tài)度的開發(fā)商不在少數(shù)。能夠用重金拼到最后的都是大公司，上億元的加價幅度也都是大公司的“大手筆”。

　　天陽置業(yè)的營銷總監(jiān)石焱在接受記者采訪時表示，拿地對公司的發(fā)展固然重要，但是也應(yīng)該把地價控制在合理的范圍之內(nèi)，過高的地價不利于公司的穩(wěn)健發(fā)展。持同樣態(tài)度的還有方正房產(chǎn)的營銷總監(jiān)朱宏波。方正房產(chǎn)也曾經(jīng)參與丁橋首宗宅地的拍賣，當(dāng)價格到了他們的心理底線時，他們果斷選擇了退出。朱宏波表示，樓面價太高會攤薄企業(yè)的利潤空間，而且開發(fā)起來比較吃力。

　　除了自身的經(jīng)濟實力和對利潤空間的計算外，開發(fā)商們不肯拿高價地的理由還有對于市場風(fēng)險的預(yù)期。一位開發(fā)商曾對記者表示，他們看好轉(zhuǎn)塘下半年將要出讓的幾塊土地，但是他們對這塊土地的樓面價的心理承受底線是在6000元/平方米以內(nèi)?！拔覀冞@樣的公司，大概可以用20個億去拿地，太大或者太小的地都不適合。但是如果轉(zhuǎn)塘還要維持這么高的樓面價的話，我們最終也可能會放棄?！?