關(guān)注價值面
客觀來講，任何資產(chǎn)的價值都與稀缺性相關(guān)，越是稀缺的東西其價值就應(yīng)當(dāng)越高。因而投資（注意是投資，而非投機）任何資產(chǎn)之前，應(yīng)當(dāng)先分析其價值，分析其是否具有真正的稀缺性。股票中的價值投資是投資"tenbagger"，其核心是公司的基本面；而房產(chǎn)投資中的價值投資應(yīng)看重的是地域和地段，當(dāng)然房產(chǎn)的品質(zhì)與配套服務(wù)也需要考慮。
因此，從價值面看，是不是所有的房產(chǎn)都不會跌價？答案顯然是NO。好地域、好地段的房產(chǎn)自然可成為帶來良好收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但前景不好的房產(chǎn)卻有可能成為投資項目中的負債。
房產(chǎn)投資有周期
房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，自然也受經(jīng)濟環(huán)境的影響。這其中有兩大影響因素。
一是人口結(jié)構(gòu)。買房租房的生力軍是青壯年，青壯年多則房產(chǎn)需求大，相應(yīng)升值空間也大，但如果人口步入富足的老年社會，則純粹的房產(chǎn)需求會下降，相應(yīng)的升值空間也會下降。二是人口的收入水平。目前中國和七八十年代的日本有許多相似之處，其中之一即是GDP迅速上升，人均收入也快速上升，這直接導(dǎo)致了短期內(nèi)購買力的增強，以及物價的上漲，其中房產(chǎn)價格必然也大受影響。
但當(dāng)泡沫逐漸吹大，房產(chǎn)價格上漲大大超過人們的購買力時，降價似乎是必然趨勢。之所以有那么多人信奉房產(chǎn)稀缺、鐵定升值的論斷，是因為我國現(xiàn)階段不僅享受著人口結(jié)構(gòu)的紅利，而且正處于產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟騰飛、國民收入快速上漲的時期。但到2020年，當(dāng)我國人口結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，甚至經(jīng)濟上升速度開始放慢之后，情況又將如何呢？永遠不要忘記經(jīng)濟發(fā)展是有周期的，同理，房產(chǎn)投資也是有周期的。
調(diào)控政策面臨選擇
當(dāng)然，政府調(diào)控與房價也有相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)。目前，有不少學(xué)者把調(diào)控后房產(chǎn)不降反升歸結(jié)于土地供應(yīng)的減少，這不無道理。我國目前的房產(chǎn)調(diào)控政策很大程度上是借鑒了香港的經(jīng)驗：緊縮土地供應(yīng)。香港雖然土地稀缺，但批出來的土地面積僅是可開發(fā)面積的20％~30％。1997年房價泡沫巨大時，香港政府也曾考慮采取與以往相反的供給型土地政策，但政策還沒落實金融危機就發(fā)生了，結(jié)果房價應(yīng)聲而降，在以后幾年都處于低迷狀態(tài)，銀行系統(tǒng)的呆壞賬也相應(yīng)拔高。
從目前我國內(nèi)地情況來看，緊縮型的土地政策似乎并不適用。這種人為造成的稀缺在很大程度上提高了房地產(chǎn)行業(yè)的成本，在一定程度上導(dǎo)致了房產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升。相反，如果采用供給型土地政策，或許能更好地解決當(dāng)前求大于供所造成的房價虛高問題。
放大效應(yīng)
至于投資者預(yù)期，它對于房產(chǎn)價格則存在一個放大效應(yīng)。在資本市場里，貪婪和恐懼永遠存在，甚至控制著大多數(shù)的人。貪婪和恐懼在房產(chǎn)漲跌之時的放大效應(yīng)一點也不亞于股市，漲跌十倍的價差在許多發(fā)達地區(qū)都出現(xiàn)過，像美國、日本、歐洲、香港……數(shù)不勝數(shù)。
因此，"房產(chǎn)不跌價"在現(xiàn)階段可能是客觀存在的現(xiàn)象，但今后社會的發(fā)展終會證明其偽命題的本質(zhì)。要記住，房產(chǎn)投資并非一本萬利。
