07年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

去年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然延續(xù)了供求失衡的局面。住房總竣工面積為4.777億平方米，而銷(xiāo)售面積則達(dá)到了6.91億平方米，銷(xiāo)竣比較06年水平提高了1.4倍。顧云昌會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍應(yīng)歸功于3個(gè)主要原因：流動(dòng)性較高、土地供應(yīng)緊缺和"90/70"政策的實(shí)施。

1.高流動(dòng)性。在負(fù)實(shí)際利率和財(cái)富效應(yīng)的作用下，高流動(dòng)性不僅推動(dòng)了股市，而且刺激了住房需求。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在股權(quán)融資和銀行貸款上的便利更是鼓勵(lì)了開(kāi)發(fā)商去收購(gòu)更多的土地。事實(shí)上，其他行業(yè)的企業(yè)為向房地產(chǎn)板塊進(jìn)軍也開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)土地。抵押貸款同比增長(zhǎng)了88.4%，反映出旺盛的投資和自住需求。

2.土地供應(yīng)緊缺。考慮到地方政府30-50%的收入來(lái)自房地產(chǎn)，政府防止大批土地流入市場(chǎng)就不足為怪了。中央政府近日出臺(tái)保障農(nóng)業(yè)用地的政策進(jìn)一步限制了土地供應(yīng)。考慮到去年開(kāi)發(fā)商為擴(kuò)充土地儲(chǔ)備融資便利，我們實(shí)際發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格的上漲速度超過(guò)了房?jī)r(jià)的漲速。
　　3."90/70"政策。該政策規(guī)定：新建住宅項(xiàng)目的戶(hù)型比中，套型建筑面積為90平方以下的戶(hù)型必須占到整個(gè)項(xiàng)目的70%以上。該政策最初于06年7月出臺(tái)，但是造成了開(kāi)發(fā)商的混亂，并且嚴(yán)重?cái)_亂了07年的竣工進(jìn)度。這也在一定程度上導(dǎo)致了去年住房供應(yīng)下降。

08年1-5月需求下降，價(jià)格上漲趨平然而，今年前5個(gè)月房?jī)r(jià)有所下降，特別是過(guò)熱的深圳和廣州地區(qū)。購(gòu)房者采取了觀(guān)望態(tài)度，寄希望于房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。08年1-4月，竣工面積為8,440萬(wàn)平方米，低于1.366億平方米的銷(xiāo)售面積，反映出供應(yīng)過(guò)剩的局面依然存在。我們發(fā)現(xiàn)08年4月各地區(qū)平均售價(jià)同比有所上漲，但環(huán)比基本持平，說(shuō)明過(guò)去幾個(gè)月中價(jià)格上漲得到了有效抑制。顧會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為政府對(duì)第二套房貸的從緊政策在解決過(guò)高的流動(dòng)性方面取得了一定成效。

供求平衡逐漸顯現(xiàn)？

雖然顧會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為政府迫切希望恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的供求平衡，而不是引發(fā)大面積回落，但他認(rèn)為結(jié)果有三種可能性：1）當(dāng)前觀(guān)望的形勢(shì)改觀(guān)后市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖，與之前的情形相似；2）重新建立供求平衡；3)過(guò)度調(diào)整將引發(fā)供應(yīng)過(guò)剩，因?yàn)槔^續(xù)采取從緊信貸政策會(huì)造成需求下降、完工進(jìn)度放緩。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍面臨一些不確定因素，但是鑒于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)依然向好、城市化進(jìn)程繼續(xù)而土地供應(yīng)緊張(特別是在保障農(nóng)業(yè)用地政策和投資機(jī)會(huì)有限的情況下)，顧會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為長(zhǎng)期供求平衡有望在近期的回調(diào)后逐步恢復(fù)。盡管如此，他仍然看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。