各位代表，上午好。下面我就《物權(quán)法》有關(guān)問題，向在座的各位代表做個匯報。匯報分為兩個部分。第一部分主要介紹《物權(quán)法》的基本問題，調(diào)整范圍、立法目的、原則等。通過這個部分的介紹，使大家對《物權(quán)法》有一個框架式的了解。第二部分就《物權(quán)法》立法中涉及到的幾個問題，《物權(quán)法》是如何規(guī)定的，立法主要是如何考慮的，進行介紹。 
    第一部分，講五個問題。 
    第一，關(guān)于《物權(quán)法》的調(diào)整范圍。法律都是調(diào)整一系列社會關(guān)系的，要明確《物權(quán)法》是調(diào)整怎樣的社會關(guān)系，首先要明確什么是物權(quán)?！段餀?quán)法》第2條第3款規(guī)定：本法所稱物權(quán)，是權(quán)利人依法對特定的物品享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)，用益物權(quán)和擔保物權(quán)。為了更好的理解什么是物權(quán)，我想從三個方面做更進一步的解釋。第一個層面是對特定物享有的權(quán)利。這個特定的物主要是不動產(chǎn)和動產(chǎn)，不動產(chǎn)如房屋土地，這些不便移動，或者移動后會減損價值的物品。動產(chǎn)就是不動產(chǎn)以外的東西，如汽車，電視，手表這些。所以有人說物權(quán)是對有體物的權(quán)利。有些物看起來是沒有體的，比如聲，光，電，氣，磁波。但是，我們也把它視為物。所以，我們說物權(quán)實際上是對物理意義上物的權(quán)利。無形財產(chǎn)權(quán)，比如股權(quán)、商標權(quán)，原則上不屬于《物權(quán)法》的調(diào)整。在特定的情況下，這些無形財產(chǎn)權(quán)也受《物權(quán)法》調(diào)整，比如它們作為權(quán)利標的時，才受《物權(quán)法》的調(diào)整。所以，我們說物權(quán)是對特定物的權(quán)利?！段餀?quán)法》所調(diào)整的物，是人力能夠控制的物。凡是人力無法控制的物，是不能受《物權(quán)法》調(diào)整的。當然，隨著人類認識、掌握自然能力的提高，有些物，原來不能控制的，現(xiàn)在可以控制了，也作為《物權(quán)法》調(diào)整,第二個層面物權(quán)是對物直接支配和排他的權(quán)利。直接支配，是指權(quán)利人憑借自己意識，不受他人干涉，對物行使控制權(quán)。比如這個手表是我的，我憑借我自己的意識，我想怎么用就怎么用，我可以把它送人，我可以把它賣掉，憑借我自己的意識，不受任何人干涉來控制。這個權(quán)利就叫做支配權(quán)。正是因為物權(quán)憑借自己的意識，不受他人干涉的行使權(quán)利，所以，我們也管物權(quán)叫做絕對權(quán)。法律實際上它調(diào)整的都是人與人之間的關(guān)系，物權(quán)調(diào)整的是特定的權(quán)利人和無義務(wù)人之間的權(quán)利。比如這個手表是我的，權(quán)利人是特定的，就是姚紅。義務(wù)人是我之外的所有的人。所以，有人說這個義務(wù)人，是不特定的廣大的主體，所以有人管物權(quán)叫對世權(quán)，也就是對抗廣大世界上不特定的義務(wù)主體的權(quán)利。我們說物權(quán)是支配權(quán)、絕對權(quán)、對世權(quán)，是相對于另外一項財產(chǎn)權(quán)，債權(quán)而言的。在民法上我們還講債權(quán)，債權(quán)和我們老百姓所講的欠債還錢，不是同一個概念。它是一種請求權(quán)，請求對方為一定行為或者不為一定行為的權(quán)利。債權(quán)包括四種：合同之債，侵權(quán)之債，無因管理之債和不當?shù)美畟?。也就是說典型的債權(quán)是合同，簽訂合同的時候，合同的當時人一定是特定的，就是你一定是在跟誰簽合同，不可能是在跟不特定的人簽合同，所以相對人是特定的，而且你簽了合同以后，比如說，你買一個電視，簽合同后，你不能自已就去人家?guī)旆坷锬秒娨?，你要請求對方交付電視的行為，你才能最終拿到你的電視。正是因為債權(quán)的當事人是特定的，它又是不能直接憑借自己意識行使的一種權(quán)利。所以，我們說債權(quán)是請求權(quán)，是相對權(quán)，對人權(quán)。相對于物權(quán)而言的，物權(quán)是支配權(quán)，絕對權(quán)和對世權(quán)，債權(quán)是相對權(quán)，對人權(quán)，請求權(quán)。這是兩個不同的權(quán)利的區(qū)分。物權(quán)還具有排他的特性，物權(quán)的排他，指的是在同一動產(chǎn)或不動產(chǎn)上，不能同時存在內(nèi)容相同又相互排斥的權(quán)利。這房子是我的，那么張三就不能說這個房子是他的。不可能既是他的有是我的，這就是物權(quán)的排他。物權(quán)的排他實際上就引出物權(quán)的另外一個特性，物權(quán)一般說來具有優(yōu)先于債權(quán)的特性。比如說：一個開發(fā)商，把房子先賣給我，我跟他簽訂了合同，甚至這個合同辦理了公證，此后他又把房子賣給張三了，張三買到這個房子以后，辦了過戶登記。根據(jù)剛才我講的物權(quán)排它的原理，這個房子要么我得，要么張三得，不可能既是他得又是我得。由于張三，辦理了過戶登記，他享有的是物權(quán)，我雖然簽訂了合同在先，但是我沒有辦登記，我享有的是債權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，張三取得房屋的所有權(quán)，我受到的損失只能請求開發(fā)商損害賠償。所以，物權(quán)是支配權(quán)，具有排他的特性。而且具有優(yōu)先于債權(quán)的特性。第三個層面物權(quán)包括所有權(quán)，用益物權(quán)和擔保物權(quán)，所謂所有權(quán)，指的是權(quán)利人對物的占有，使用，收益和處分的權(quán)利。這個房子屬于我所有，我想怎么安排就怎么安排，我想怎么使用就怎么使用，這叫占有使用。收益，我可以把房子出租，賺取租金利益。處分，我可以把房子賣掉，我可以把房子送給別人，也可以在不違反規(guī)劃的情況下，把房子拆掉。占有，使用，收益，處分四項全都具備的叫做物權(quán)所有權(quán)。所以有人說：所有權(quán)是一項完全的物權(quán)，所有權(quán)可以說是物權(quán)的核心和靈魂。其他種類的物權(quán)，都是從所有權(quán)派生的。這是我們講的第1類物權(quán)：所有權(quán)。第2類物權(quán)叫用益物權(quán)。用益物權(quán)指的是對他人的物占有，使用，收益的權(quán)利。我們知道，我們國家的土地要么是國家所有，要么是集體所有，其他任何人對土地沒有所有權(quán)，我們要利用土地，只能從國家那通過出讓的方式取得建設(shè)土地使用權(quán)。正是因為對他人物的利用，所以，有人管用益物權(quán)叫：他物權(quán)，管所有權(quán)叫自物權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)就是四種類型，建設(shè)用地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。這是第2類物權(quán)。第3類物權(quán)是擔保物權(quán)。擔保物權(quán)，指的是用物的交換價值，保障債權(quán)實現(xiàn)?！段餀?quán)法》規(guī)定的擔保物權(quán)有3類，抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。抵押權(quán)就是大家經(jīng)常遇到的，買房然后去銀行借錢，用房屋做擔保，抵押給銀行，這就是抵押權(quán)。抵押權(quán)最大的一個特征就是，抵押期間不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有。房子抵押，仍然可以占有使用，甚至可以出租，取得收益，只是說處分權(quán)受到限制，這就是抵押權(quán)。第2項擔保物權(quán)叫質(zhì)權(quán)，質(zhì)權(quán)分為動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)最大的一個不同是：質(zhì)權(quán)要轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的所有，就是必須把物交到債權(quán)人手里，質(zhì)權(quán)才設(shè)立。而抵押權(quán)不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有，這是他們最大的區(qū)別。質(zhì)權(quán)還有一類叫權(quán)利質(zhì)權(quán)。我們說無形財產(chǎn)原則上《物權(quán)法》不管，只有在這個意義上，才受《物權(quán)法》調(diào)整。向銀行借錢，銀行讓你提供擔保，你沒有不動產(chǎn)，也沒有古董。但是，我有商標權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)、股權(quán)。拿這些作為我履行債務(wù)的擔保，這些都叫權(quán)利質(zhì)權(quán)。 
   《物權(quán)法》的主要功能是兩個方面。第一個方面，調(diào)整物的歸屬關(guān)系，實現(xiàn)定分止爭的目的?！段餀?quán)法》主要通過一系列的規(guī)則來明確這個東西到底是誰的，為什么說是他的不是你的，或者說為什么是你的不是他的?！段餀?quán)法》就是通過這樣一個確定權(quán)屬的這樣一個功能，來實現(xiàn)定分止爭的目的，這是第1個方面的功能。第2個方面的功能，調(diào)整物的利用關(guān)系，實現(xiàn)物盡其用。我們希望能夠得到最大限度的利用這個物，如果不用這個物，這個物就是個廢品。所以，如何合理利用這個物，是《物權(quán)法》非常重要的一個方面。人們說傳統(tǒng)的《物權(quán)法》是一部重歸屬的法律，現(xiàn)代《物權(quán)法》由重歸屬向重利用轉(zhuǎn)化。從我們國家的《物權(quán)法》大家可以看出，《物權(quán)法》五編，其中兩編：用益物權(quán)編和擔保物權(quán)編講的都是對物的利用。 
    第二，關(guān)于《物權(quán)法》的立法目的。關(guān)于《物權(quán)法》的立法目的，在《物權(quán)法》的第1條就做了開宗明義的規(guī)定，主要是四個方面。 
    第一方面，維護國家基本經(jīng)濟制度。我們國家的《物權(quán)法》和國外的《物權(quán)法》一個最大的不同就是我們國家的《物權(quán)法》規(guī)定了國家，集體財產(chǎn)的權(quán)利。國外認為《物權(quán)法》屬于私權(quán)，私人的私。公共財產(chǎn)屬于公法調(diào)整的范圍，私法不應(yīng)當去調(diào)整規(guī)范公共財產(chǎn)。公共財產(chǎn)不應(yīng)當在《物權(quán)法》上做規(guī)定，所以國外的《物權(quán)法》，基本對公共財產(chǎn)沒有涉及，即使有涉及，也是一兩條，非常少。但是我們國家的《物權(quán)法》對國家財產(chǎn)，集體財產(chǎn)規(guī)定的卻占了相當?shù)钠?。因為，法律屬于上層建筑，它是為?jīng)濟基礎(chǔ)服務(wù)的，又反作用于經(jīng)濟基礎(chǔ)。我們國家的基本經(jīng)濟制度是以公有制為基礎(chǔ)，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的?！段餀?quán)法》作為一個規(guī)范財產(chǎn)的基本法，不可能也不應(yīng)當不反映我們國家的基本經(jīng)濟制度，所以，《物權(quán)法》不僅把我們國家的基本經(jīng)濟制度作為立法目的，也作為基本原則。同時，在整部法律中也體現(xiàn)了立法目的，這是我們講的第1方面的立法目的。第2方面：維護社會主義市場經(jīng)濟秩序。市場經(jīng)濟首先是交易經(jīng)濟，交易的前提必須是交易物的權(quán)屬必須是明確的。比如我要賣一個東西給張三。李四突然跳出來說那東西根本不屬于我的，屬于他的。張三就不敢買這個東西。所以《物權(quán)法》通過他特有的明確財產(chǎn)歸屬這樣一個功能，使得交易過程變的安全和穩(wěn)定，從而起到促進社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展這樣一個立法目的。第3方面：明確物的歸屬，發(fā)揮物的效應(yīng)。這點我已經(jīng)講過了，不再重復(fù)。第4方面：保護權(quán)利人的物權(quán)。《物權(quán)法》管什么呢？《物權(quán)法》實際上就管三件事：1、這東西是誰的；2、是你的，你有什么權(quán)利？其他人有什么義務(wù)？3、你這個權(quán)利受到侵害以后通過什么樣的途徑什么樣的方式來保護？所以物權(quán)保護也就是物權(quán)立法一個重要的目的。在立法過程中有一批反對物權(quán)立法。說《物權(quán)法》是違憲的，說為什么違憲呢？《憲法》明確規(guī)定，社會主義公共財產(chǎn)是神圣不可侵犯的，《憲法》還規(guī)定，公民合法的私有財產(chǎn)受法律保護。《憲法》對公共財產(chǎn)和私有財產(chǎn)他的法律規(guī)定是不一樣的，《物權(quán)法》不提公共財產(chǎn)神圣不可侵犯，就是違憲。我們認為爭論的焦點就在于，《物權(quán)法》要不要平等的保護國家，集體，私人和其他權(quán)利人的物權(quán)。經(jīng)過研究我們認為，《物權(quán)法》必須體現(xiàn)平等保護的原則。因為《物權(quán)法》屬于民法。1986年國家在制定《民法通則》的時候，有明確規(guī)定，民法調(diào)整的是平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系。就是說民事活動的當事人，法律地位平等，享有的權(quán)利義務(wù)的平等，受到的保護平等，承擔的責任平等?！段餀?quán)法》既然作為民法的重要組成部分，它也應(yīng)當體現(xiàn)平等保護的原則。當然，在我們國家整個經(jīng)濟運行過程中或者說經(jīng)濟體制中，公有制經(jīng)濟和非公有制經(jīng)濟并不總是平等的，從《憲法》規(guī)定可以看出來?！稇椃ā芬?guī)定公有制是主導(dǎo)，非公有制經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分。一個是主導(dǎo)，一個是重要組成部分，是有差別的。在國家宏觀調(diào)控，資源配置，市場準入等方面，公有制經(jīng)濟和非公有制經(jīng)濟方面，也并不總是一樣的，有些領(lǐng)域非公有制進不去。但是我們認為這些不一樣，或者說更嚴重點是不平等，主要應(yīng)當由行政法、經(jīng)濟法調(diào)整。它一旦進入到民事活動領(lǐng)域了，就應(yīng)當是平等的。二是由市場經(jīng)濟的特點決定的。市場經(jīng)濟就是商品經(jīng)濟。馬克思曾經(jīng)說過，商品是天生的平等派。如果這個參加商品經(jīng)濟活動的主體，它的法律地位是不平等的，適用的規(guī)則是不平等的，所要承擔的責任是不平等的，這些主體就無法在市場上進行公平競爭，也無法實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。所以《物權(quán)法》應(yīng)當體現(xiàn)平等保護的原則。 
    第三，關(guān)于《物權(quán)法》特有的原則?！段餀?quán)法》的特有原則主要是兩個，一是物權(quán)法定原則。在《物權(quán)法》第5條明確規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容只能有法律來規(guī)定。任何人不得創(chuàng)設(shè)物權(quán)。物權(quán)法定理由有兩個：第一，物權(quán)涉及到基本的財產(chǎn)關(guān)系。根據(jù)我們國家立法的規(guī)定，涉及到基本財產(chǎn)關(guān)系的法律，只能由全國人大或全國人大常委會通過制定法律予以規(guī)范。國務(wù)院行政法規(guī)定，地方性法規(guī)，規(guī)章以及其他的一些規(guī)定，都不能對物權(quán)的種類和內(nèi)容做出規(guī)定。第二，是由物權(quán)本身的特點決定的。物權(quán)是對世權(quán)，是要世界上廣大的，不特定義務(wù)主體都要尊重的一個權(quán)利。這個權(quán)利就不能某一個人說的算或者幾個人說的算，只能有法律說的算，所以物權(quán)必須法定。社會生活是發(fā)展的，法律具有相對的滯后性，現(xiàn)在《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)種類就這么多，今后能保證不會發(fā)展出一種新的權(quán)利類型作為物權(quán)可以通過全國人大去做補充規(guī)定，去做立法解釋。《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)種類包括所有權(quán)，用益物權(quán)和擔保物權(quán)。所有權(quán)就規(guī)定了國家，集體，私人的所有權(quán)。用益物權(quán)規(guī)定了4類，建設(shè)基地，宅基地，承包地，和地役權(quán)四類。擔保物權(quán)規(guī)定了抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)，留置權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定的物權(quán)種類就是這么多，超出《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利我們都不能把他作為物權(quán)。這就叫做物權(quán)法定。在立法過程中，有些專家學(xué)者要求規(guī)定典權(quán)，居住權(quán)，占用擔保。我們經(jīng)過研究以后，都沒有規(guī)定。既然我們都沒有規(guī)定，不能把這些權(quán)利作為物權(quán)。簡單說一下典權(quán)，為什么最終沒有規(guī)定。大家在街上看到那個典當行，典當行，肯定都看到過這個行業(yè)。但是嚴格講，街上那個典當行他是不準確的，實際上他從來沒有干過典的業(yè)務(wù)，他只干當?shù)臉I(yè)務(wù)。典當是兩個含義不同的。典講的是不動產(chǎn)，當講的是動產(chǎn)。典權(quán)制度是我們舊中國特有的一個制度，從全世界范圍來看只有我們國家才有，其他任何一個國家都沒有這個制度。典實際上也是一種投資擔保方式。它是用益物權(quán)和擔保物權(quán)的結(jié)合，比如說：我沒錢，然后我去跟人借錢，然后我把房子典給對方。典給對方以后，他跟抵押一個最大的不同是抵押是不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有的，典就是我把房子典給對方了以后，我要把房子交給對方。一般來講，典的時間比較長，十年，二十年，典權(quán)期完以后，我拿著原來給我的典價去回贖，回贖的時候房子還歸我。如果我不回贖了，那個房子就歸典權(quán)人所有。典權(quán)人在拿到我房子以后，他可以占有，使用，收益，他可以出租，怎么用都是歸他的，他就不能再賣。這是典。立法過程中，有些專家認為典是中國特有的制度，《物權(quán)法》要體現(xiàn)中國特色，就應(yīng)當規(guī)定典。我們研究以后認為，①典是我們中國特色。是一個好特色，還是壞特色不好說。它可能是一種剝削人的東西。明明這房子值三十萬，他就給了我5萬，我拿這個典價，當然我20年后回贖可以。但實際上，舊社會人家典的房子大部分不是要回贖，是基于中國歷史上不賣祖產(chǎn)這種觀念，才典房子的。②典權(quán)沒有現(xiàn)實的必要性。建國以后，我們國家從來沒有實行過典的制度。現(xiàn)在典當行干的全是當?shù)臉I(yè)務(wù)。據(jù)臺灣學(xué)者介紹說， 2000年，臺灣全島一年才發(fā)生200起典的案子。而且有相當一部分是為了逃稅，典房子，不是賣房子，然后就不交房地產(chǎn)過戶稅了。后來制定規(guī)則，就堵這個漏洞。2004年，全島每年就發(fā)生60起典權(quán)的案子，呈下降趨勢的。我們說，那既然這樣，現(xiàn)有的抵押制度和其他的擔保制度完全可以滿足那個需要，沒有設(shè)立典權(quán)的必要。③最主要的考慮，主管部門是堅決反對。典這個制度會對我們國家的金融制度造成沖擊。因為舊社會的典權(quán)基本是私人之間一對一的。如果現(xiàn)在回復(fù)典權(quán)了，房地產(chǎn)公司能不能典，能不能把他建的房子全部典出去，行不行，而且這個典權(quán)制度，稅收上怎么配合。所以主管部門是堅決反對的。經(jīng)過反復(fù)研究以后，我們沒有規(guī)定典，現(xiàn)實生活中就不能把典權(quán)作為物權(quán)來看待。如果現(xiàn)實生活中出現(xiàn)了個別的典房子的，充其量只能受到合同的保護，就是債法的保護，不受《物權(quán)法》的保護。 
    第二條原則叫物權(quán)公示原則。物權(quán)為什么公示呢，享有不享有物權(quán)，要有在形式讓大家所知道。所以說物權(quán)應(yīng)當公示，從物權(quán)本身的特性來看，物權(quán)是對世權(quán)，既然是對世，我們世界上這些不特定的義務(wù)人總要知道權(quán)利是誰的，我們不應(yīng)當侵害的是誰的權(quán)利，所以物權(quán)必須公示。物權(quán)公示的方法是什么呢？非常簡單，判定物權(quán)歸屬的一個方式，叫不動產(chǎn)看登記，動產(chǎn)看占有。也就是說，不動產(chǎn)登記在誰的名下，誰就是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)由誰占有，誰就是該動產(chǎn)的權(quán)利人。這是一般性規(guī)定，法律還有一句話叫做，由相反證據(jù)的除外?，F(xiàn)在我也占有這個茶杯，但是上面寫著：北京市市委黨校，相反證據(jù)，證明了不是我的。只要沒有相反證據(jù)，不動產(chǎn)登記在誰的名下誰就是主人，動產(chǎn)由誰占有，誰就是主人，這是最簡單的判定物權(quán)歸屬的辦法。 
    第四，權(quán)利的限制。物權(quán)是絕對權(quán)，但是絕對是相對債權(quán)而言的絕對，但是物權(quán)絕對這種提法，在于資本主義早期，在物權(quán)制度剛剛設(shè)立的時期卻是講的私權(quán)絕對，私權(quán)不受任何限制和干涉。從十九世紀后半期，世界各國都從私權(quán)至上向私權(quán)社會化轉(zhuǎn)變，也就是說私權(quán)的形式或者說物權(quán)的形式不得違反法律，必須遵守社會公德，不得侵害他人合法的權(quán)益和不得侵害社會公共利益。關(guān)于這點，在《物權(quán)法》的第七條有明確規(guī)定，私權(quán)是要受限制的，不僅在基本原則中我們規(guī)定了私權(quán)受限制，在《物權(quán)法》整部法律中也體現(xiàn)了私權(quán)受限制的原則。比如征收、征用就是對私權(quán)的限制。國家根據(jù)公共的需要，要征用你的這個不動產(chǎn)。你不能說，你就不讓國家征用。在這種情況下，你的私權(quán)是受限制的。又比如，《物權(quán)法》規(guī)定，別人要利用你的不動產(chǎn)鋪設(shè)管線，排放設(shè)施，你就必須為他人提供便利。物權(quán)是要受到尊重，但不是說不受到任何限制的。 
    第五，簡要介紹一下《物權(quán)法》的立法過程和框架結(jié)構(gòu)?！段餀?quán)法》從1993年開始起草，歷時13年，期間經(jīng)過全國人大和全國人大常委會8次審議，這在我們國家的立法史上是從來沒有過的，因為按照我們國家立法法律規(guī)定，一般的法律經(jīng)過三次審議就通過，個別的成熟的法律兩次審議就可以通過，但《物權(quán)法》審了8次。為什么呢？因為這部法律太重要了，關(guān)系到國家基本經(jīng)濟制度，也關(guān)系到老百姓的切身權(quán)益，方方面面都特別關(guān)注。特別是改革開放以后，利益主體多樣化，每一個利益集團都想使他們的利益在法律上得到充分表達，所以在立法中就是不停的調(diào)整多方面的矛盾?？梢哉f黨中央，全國人大領(lǐng)導(dǎo)對物權(quán)立法是高度重視，中央政治局專門聽取了《物權(quán)法》的立法匯報，吳邦國委員長，盛華仁、王兆國副委員長多次對物權(quán)立法做出指示，他們還親自主持召開了《物權(quán)法》的論證會和研討會。我們法制工作委員會前前后后召開了100多次座談會，把草案發(fā)到各省、自治區(qū)、直轄市、中央有關(guān)部門大的企業(yè)，律師協(xié)會，法學(xué)教學(xué)研究單位等各部門征求意見。特別是2005年7月份，《物權(quán)法》草案全文向社會公布征求意見，我們把方方面面收集來的意見都進行了歸納、整理、綜合逐條研究，最終形成了我們這部《物權(quán)法》，可以說物權(quán)立法體現(xiàn)了科學(xué)立法，民主立法，是全國人民智慧的結(jié)晶。 
    下面簡要介紹一下《物權(quán)法》的框架結(jié)構(gòu)。《物權(quán)法》分為5編，十九章，47條。第一編的總則共三章，第一章是基本原則，對調(diào)整范圍，立法目的，特有原則等等做了規(guī)定。第二章是物權(quán)的設(shè)立，轉(zhuǎn)讓，變更和消滅，這也是一個非常重要的章節(jié)，對確認權(quán)利歸屬做了一套全面的規(guī)定。第三章是物權(quán)保護，對物權(quán)收到侵害時的保護途徑，和保護方式做了規(guī)定，這是第一編。 
    第二編是所有權(quán)編，分為六章，對國家，集體，私人所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)，相鄰關(guān)系共有等等做了規(guī)定， 
    第三編是用益物權(quán)編，對四類用益物權(quán)做了規(guī)定。 
    第四編是擔保物權(quán)編，對三類擔保物權(quán)做了規(guī)定。 
    第五編是占有，對占有保護、物權(quán)占有人的侵權(quán)責任做了規(guī)定。 
   《物權(quán)法》就規(guī)定了這么多內(nèi)容，但我們國家的物權(quán)法律制度并不是在《物權(quán)法》以后才有的。在1986年，我們制定《民法通則》時，就對物權(quán)做了專章規(guī)定，當時考慮到老百姓對物權(quán)這個概念太生疏了，所以當時民法通則的第五章用了一個非常長的章名，叫“財產(chǎn)所有權(quán)以及與財產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”這么長的章名實際上就是規(guī)定物權(quán)問題，就規(guī)定了十三條。除了《民法通則》，我們國家的《土地法》、《城市房地產(chǎn)法》、《擔保法》、《土地承包法》、《草原法》、《森林法》等等法律，都對物權(quán)問題有所規(guī)定。物權(quán)立法中有些人提出，《物權(quán)法》既然是一部調(diào)整財產(chǎn)歸屬和利用的基本法，以后遇到問題是不是要先適用基本法，再適用其他法。我們說這種理解不完全正確，法律上還有一項原則，特別法優(yōu)于普通法。也就是說特別法對物權(quán)有規(guī)定的，要先適用特別法，特別法沒有規(guī)定的，再適用《物權(quán)法》。比如《城市房地產(chǎn)法》有規(guī)定的，先適用《城市房地產(chǎn)法》，沒規(guī)定的再適用《物權(quán)法》。關(guān)于這一點，在《物權(quán)法》第八條有明確規(guī)定。但是有一個例外，就是《擔保法》?！段餀?quán)法》178條明確規(guī)定，《擔保法》與《物權(quán)法》規(guī)定不一致的要先適用《物權(quán)法》?！稉７ā烦獾脑蚴牵段餀?quán)法》中擔保物權(quán)根據(jù)1995年《擔保法》，把其中的三章都拿過來了，就是抵押，質(zhì)押和留置三章都拿過來了，并做了比較大的修改，改了大約20多條。所以我們說《物權(quán)法》和《擔保法》不一致時，適用《物權(quán)法》。 

    第二部分，物權(quán)立法中涉及的一些問題以及現(xiàn)有的規(guī)定和怎么考慮向大家做匯報。 
    第一，《物權(quán)法》第二章有關(guān)物權(quán)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅做規(guī)定。這章分了三節(jié)，分不動產(chǎn)和動產(chǎn)以及其他規(guī)定。我僅就不動產(chǎn)物權(quán)變更向大家做介紹，關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動，分8個問題向大家做匯報。 
   （一）關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的模式及其例外。關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動到底采用什么樣的模式呢？從國外看基本是兩種模式，一種是德國模式，登記生效主義，不動產(chǎn)物權(quán)變動不登記不發(fā)生變動。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓，消滅，不登記不發(fā)生變動的一種效力，這是德國模式。還有一種模式叫登記對抗主義，就是不動產(chǎn)物權(quán)可以不登記，不登記承認你的物權(quán)變動，但是不得對抗善意第三人，這主要是法國、日本的模式。我們國家采用的是什么樣的一種模式呢？在第九條有明確規(guī)定，原則上采用登記生效主義。第九條明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓，和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。所以原則上是登記生效注意，但是有原則就有例外，第九條有一個但書的規(guī)定，主要有四種情形，第一種可以不登記的是：依法屬于國家所有的自然資源所有權(quán)可以不登記。因為，登記的目的就是公示，國家所有的自然資源已經(jīng)在法律中做了明確的規(guī)定，這是一個最好的公示方法了，沒有必要再登記。要注意的是，國家所有的自然資源是所有權(quán)可以不登記，但是用益物權(quán)、擔保物權(quán)要登記；第二種例外是， 28條到30條的規(guī)定。依據(jù)人民法院仲裁委員會的法律文書人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的自法律文書或人民政府征收決定生效時發(fā)生效力。也就是說，人民政府征收集體土地的已決定，農(nóng)村集體土地不登記也歸政府。又如，房屋登記在男名下，人民法院判決房屋歸女方所有。女方不去辦理房屋所有權(quán)登記，房屋也歸女方所有。29條，因繼承或受遺贈取得物權(quán)，自繼承或受遺贈開始發(fā)生效力。如老人去世，其房產(chǎn)歸其繼承人，不登記，繼承人也享有房屋的所有權(quán)。30條，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。農(nóng)民在宅基地上建設(shè)房屋不登記，也承認農(nóng)民對所建設(shè)的房屋擁有所有權(quán)。但是要注意，其前提必須是合法建造，如果是違法建造的，不承認其所有權(quán)。執(zhí)行28到30條時，要注意幾點：一是，可以不登記，但實際上采用的是登記對抗制度。即不登記不能對抗善意的第三人。二是，要注意31條規(guī)定，如果再次轉(zhuǎn)讓的時候，就必須登記，不登記不發(fā)生物權(quán)變動效力。第三類可以不辦理登記的情況是土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立。第四類可以不登記的是地役權(quán)。地役權(quán)不登記不對抗第三人。 
   （二）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?，F(xiàn)在不動產(chǎn)登記涉及房地產(chǎn)、土地、海域、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等五、六個部門。不動產(chǎn)登記部門分散增加了群眾負擔、加大行政成本，實踐也產(chǎn)出了許多矛盾和糾紛，在立法過程中，各方強烈要求統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)?？紤]到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記比較復(fù)雜，涉及行政管理體制改革等問題，《物權(quán)法》在第10條做出了一個推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作條款，同時在246條又做出一個規(guī)定，在法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。授權(quán)地方，主要是考慮地方情況不一樣，有的房地產(chǎn)合一、登記合一；有的房地產(chǎn)分離，登記也分離。我們考慮通過授權(quán)，讓地方在統(tǒng)一不動產(chǎn)登記上，向前邁出一步。 
   （三）不動產(chǎn)登記審查方式。立法過程中，有人提出明確必須實質(zhì)審查，登記機構(gòu)實質(zhì)審查對當事人比較負責。還有些人認為，實質(zhì)審查增加成本，有些問題登記機構(gòu)是無法進行實質(zhì)，容易出錯導(dǎo)致賠償，主張形式審查。另外，對什么是實質(zhì)審也有不同的意見，有人認為，實質(zhì)審查就是審查合同的合法性，有人認為，實質(zhì)審查就是對不動產(chǎn)進行實地勘察。由于大家有不同的看法，嚴格上講，《物權(quán)法》沒有回答不動產(chǎn)登記是實質(zhì)審查或是形式審查?！段餀?quán)法》在第12條對登記機構(gòu)的職責做了4個方面的規(guī)定，提出了查驗、詢問、實地查看幾個關(guān)鍵詞，這些問題如何辦，將由建設(shè)部在相應(yīng)的登記辦法中規(guī)定?！段餀?quán)法》還對不動產(chǎn)登記作出了限制性規(guī)定。比如，第13條中規(guī)定，登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估。我們認為登記了就等于公示了，至于不動產(chǎn)值少錢，跟公示沒有必然聯(lián)系。二是，不得以年檢等名義進行重復(fù)登記?！稉７ā芬?guī)定，擔保物權(quán)和主債權(quán)同生同滅，有些登記機構(gòu)還要規(guī)定抵押年限、還要年檢、還要收費。在22條里對登記收費做了一個特別的限制性規(guī)定。因為這是老百姓反映較強烈的問題。  
   （四）關(guān)于登記查詢問題。有人認為，登記既然是公示就應(yīng)當讓別人看。有人認為，如果任何人都可以查詢，有些人可能是對不動產(chǎn)不感興趣，對某些人擁有多少財富感興趣。在18條中規(guī)定，權(quán)利人利害關(guān)系人可以申請查詢。利害關(guān)系人的概念是一個相對寬泛的范疇，凡是跟這個不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生關(guān)系的人都應(yīng)該納入到利害關(guān)系人的范疇。不能認為，有了合同才認為有利害關(guān)系。 
   （五）關(guān)于更正登記和異議登記。登記過程中，難免出現(xiàn)登記錯誤，如果出現(xiàn)錯誤，《物權(quán)法》規(guī)定可以申請更正登記。更正登記必須具備兩個條件，一個是不動產(chǎn)權(quán)利部門記載了權(quán)利人書面同意更正；再一個是有證據(jù)證明登記確有錯誤。需要注意的是不動產(chǎn)權(quán)利人的書面同意是一個必要條件，不是充分條件。要更正前提必須是權(quán)利人必須同意，但并不是說同意了就可以更正。如果不動產(chǎn)權(quán)利人不同意，可以申請異議登記。異議登記后，申請人要在15天內(nèi)起訴。從什么時間起算起訴，是受理起、還是從遞訴狀起，建設(shè)部門在制定登記的細則可以做出規(guī)定。因為，異議登記后起訴后時間可能會很長，因此，《物權(quán)法》還規(guī)定如對不動產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，可以請求損害賠償。 
   （六）關(guān)于預(yù)告登記制度。預(yù)告登記的條件是按照約定，簽預(yù)售合同時，就可以約定進行預(yù)告登記。預(yù)告登記實際上是對方當事人或是不動產(chǎn)開發(fā)商的一個權(quán)利限制。預(yù)告登記后開發(fā)商不得再對不動產(chǎn)進行處分，處分了也不發(fā)生物權(quán)變動的效力。預(yù)告登記還規(guī)定了預(yù)告登記以后，債權(quán)消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起，三個月未申請登記的，預(yù)告登記失效。什么叫自能夠進行不動產(chǎn)登記？這又涉及到一個細則要細化的問題。這里只作一個原則性規(guī)定。預(yù)告登記并不只限定于預(yù)售商品房，還有其他的債權(quán)行為想獲得物權(quán)保護的，都可以用預(yù)告的方式解決。預(yù)告登記實質(zhì)是對債權(quán)的保全，使它獲得了一種物權(quán)保護的效力。 
   （七）關(guān)于登記錯誤的責任問題。登記機構(gòu)承擔的是過錯責任或是無過錯責任，有不同的意見。還有賠償性質(zhì)是行政賠償或是民事賠償。有人認為，應(yīng)當是行政賠償，應(yīng)為現(xiàn)在不動產(chǎn)登記都在行政部門登記。我們認為，今后統(tǒng)一登記制定建立后，登記機構(gòu)是行政部門、或是事業(yè)單位，或是其他性質(zhì)的部門現(xiàn)在都很難確定。《物權(quán)法》規(guī)定，不管登記部門有沒有過錯，都應(yīng)該承擔責任。這對登記機構(gòu)確實造成了很大的壓力。但是登記機構(gòu)承擔賠償后，如果是因為受騙，登記部門可以依據(jù)21條的規(guī)定向造假人追償。 
   （八）關(guān)于物權(quán)變動的原因行為和設(shè)立行為相區(qū)分原則。這個問題由《擔保法》引發(fā)的，《擔保法》規(guī)定抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當辦理登記，不登記則抵押合同不生效。該規(guī)定沒有區(qū)分物權(quán)的變動行為和原因行為。物權(quán)變動有兩個行為，一是要簽訂合同，這是物權(quán)變動的原因行為。合同有無效，要遵循《合同法》的規(guī)定，不能因為不登記合同就無效；二是物權(quán)變動要辦理登記。只有合同行為和設(shè)立行為同時具備時才能使物權(quán)變更生效。如果不辦理物權(quán)的登記，不發(fā)生物權(quán)效力，并不妨礙合同的效力。