近期選房“三大紀律，八項注意”
2009年08月14日 14:47
國家一系列促進樓市交易政策出臺后，很多意向買房者有些“沉不住氣兒”，紛紛打電話咨詢近期該不該買房。也有朋友在買房之后覺得買得倉促，“應該再謹慎些”。可見在買方市場氛圍下，選房時機和謹慎選房是購房者最應該也最難把握的。
記者因此采訪和總結了近來買房人的經(jīng)驗體會和失誤教訓，以及業(yè)內人士的建議，為大家提供今冬明春買房時的“三大要點和八項注意”，希望能幫助讀者在特殊時期買到稱心如意的房子。
三大“要點”
設定戰(zhàn)略計劃低迷觀望氛圍下的市場，風險和機會并存，但是比市場火爆時有利的是，購房者有更多的思考和準備時間，因此無論從抗風險角度還是找機會的角度，在觀望期選房，都必須從自身需求出發(fā)，制定較全面、細致的買房計劃。
設定戰(zhàn)略計劃包括購房目的、可承受房價及心理價位、買房時機等。如購房價位可以參照2005年以來目標房周邊價格和自己的承受能力來判斷。承受月供不超過家庭可支配收入的30%左右比較安全。
對于第一次購房自住者來說，地鐵通達、有成熟配套規(guī)劃的新居住區(qū)及市區(qū)小戶型，居住就業(yè)兩相宜。對于改善型或居住投資兩用型購房者來說，市中心核心區(qū)及海河沿線、水上區(qū)域等標志性地段，以及休閑、娛樂功能更完善的產(chǎn)品抗跌性強。
設定購房價位預期后，接著就要看準“出手”時機，包括整個市場時機和樓盤特殊銷售時機。如在節(jié)假日、房交會、新盤開盤期間新房和優(yōu)惠房較多，更適合選房。
了解開發(fā)企業(yè)買房看企業(yè)在低迷市場特別重要，企業(yè)的實力信譽和操作能力關系到能否保證房屋順利建設、入住，以及居住品質。要從以往口碑、開發(fā)管理過的居住區(qū)以及目前施工現(xiàn)場狀況等多方面觀察了解。
擁有土地過多、開發(fā)戰(zhàn)線過長的企業(yè)項目蘊涵一定風險。而口碑不好、人員大量撤出或頻繁調換的企業(yè)風險很大。
從樓盤現(xiàn)場或工地情況了解企業(yè)會更真實?？梢詮氖┕がF(xiàn)場和人員是否齊備看出該樓盤的建設資金實力、管理能力及施工速度，從而間接了解該樓盤的建設質量。另外，從工地所用建材情況、施工方式，以及目前在建項目交付使用情況等判斷企業(yè)管理資金和能力情況。
慎下訂金、訂單房子不好賣，使企業(yè)更重視和急于讓顧客下訂金和定單。對購房者來說，在這樣的環(huán)境下，輕易下訂金和訂單“不退回”的可能性更大。因此，在沒有做好全面準備時，不管售樓員怎樣說服，都不要急忙下訂金，免得事后發(fā)現(xiàn)并不是自己需要的房子，或者有瑕疵，退單困難，而且也影響到賣方銷售計劃。所以，慎下訂單是保護買賣雙方利益的理智做法。
另外，看房要有維權意識和證據(jù)意識，不要輕信口頭承諾。一切承諾和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內容，務必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑，盡量避免陷入爛尾房和無證房糾紛。
八項“注意”
查看細節(jié)包括產(chǎn)品建設細節(jié)及小區(qū)已建區(qū)域或售樓處環(huán)境。對于準現(xiàn)房和現(xiàn)房，其細節(jié)可以到施工現(xiàn)場查看，如材料使用、在建房內是否整潔、管道及線路布局是否凌亂等。對于在售新項目，如果其售樓處或示范區(qū)環(huán)境一般，不重視衛(wèi)生間及各隱蔽角落細節(jié)等，表明該項目在質量細節(jié)上不夠認真。對于開發(fā)商保留的“經(jīng)典房源”或“尾房”應特別注意是否有質量瑕疵。對進入尾房期的項目，如果入住困難、物業(yè)管理差，再便宜也不能買。
現(xiàn)房為主目前買現(xiàn)房相對安全，也較實惠。與期房相比，現(xiàn)房眼見為實，具有目前情況下防范”爛尾“風險的優(yōu)勢。同時，由于市場大勢和經(jīng)濟大環(huán)境影響，一些有實力的開發(fā)商由被迫到主動，將更多精力投入到產(chǎn)品的研究上，提高了產(chǎn)品質量。另外，現(xiàn)房的價格相對穩(wěn)定，購房時只需與周圍地區(qū)、同類型房屋價格相比便可。
多跑現(xiàn)場近來，被低價誘惑，聽信售樓員“花言巧語”買房又后悔的投訴不時發(fā)生，主要原因是對市場情況及所買房屋了解不夠。因此買房前要注意多查信息、多跑現(xiàn)場。
除了多從報紙、網(wǎng)絡等途徑了解市場，還要多跑現(xiàn)場。這樣不但貨比三家，更重要的是還可以發(fā)現(xiàn)一些隱蔽情況。另外，多次看房也可以確定目標房源是否和自己“有緣”(非常喜歡這套房)，如果發(fā)現(xiàn)無所謂，不買也不會留遺憾。
精選貸款方式貸款及利率政策的不斷變化，使貸款買房者更需注意貸款方式及利率選擇。如在當前降息周期里，最好選擇浮動利率房貸。固定利率房貸客戶可轉換為浮動利率房貸。
從省錢角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息方式。但是，選擇等額本金還款，購房者在初期的還款壓力會比較大。
另外，確定首付額度要慎重，首付的刺激只針對那些現(xiàn)金支出困難，目前手頭緊，但急于買房，后續(xù)收益來源比較有保障的那一群體。
戶型價值在特惠戶型風靡的市場,戶型價值應引起購房者注意,要明確什么樣的戶型最適合你,不單純追求價格。要關注出房率等使用價值，同時還要慎買不規(guī)則戶型。對于挑高等特殊戶型，或大面積贈送露臺的戶型，要考慮到實用性和是否劃算。還要考慮到買房后自己裝修、甚至“建造”更多使用空間的能力以及費用。
交房時間在風險增大的市場上，交房時間也是要注意的重要環(huán)節(jié)。如目前被投訴延期交房的樓盤，或者已到交房期，一些基礎設施如電話、寬帶等都沒有到位，直接影響入住的在售樓盤，最好等等看。
還有在建樓盤將交房時間推到2010年底，約兩年時間的建設期，無疑加大了開發(fā)風險及購房者”等房“成本。
物業(yè)管理費用物業(yè)管理及其費用是決定新房入住環(huán)境的重要保證，但是一些樓盤出現(xiàn)的贈物業(yè)費等促銷方式，使人們對其今后物業(yè)管理質量表示疑惑。因此要注意這些樓盤的物業(yè)管理及與開發(fā)企業(yè)的關系，避免日后出現(xiàn)管理問題。還要注意，物業(yè)費較高的項目日后可能帶來支出負擔。
砍價技巧市場調整帶來房價的松動，砍價是目前購房時常見的情況。不過，砍價要掌握好尺度和技巧。如在砍價前注意多了解賣家的特點，根據(jù)這些特點制定相應策略，在充分了解市場的基礎上確定合適的砍價幅度。同時多利用各種促銷活動和促銷季節(jié)進行砍價，可以增加砍價成功的幾率。
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