2008年，國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)樓市或者是對(duì)樓市有重大影響的宏觀調(diào)整政策。在這些政策的主導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，多項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過度需求泡沫開始得到一定程度的抑制。特別是進(jìn)入下半年，一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)快速下行趨勢(shì)。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面出臺(tái)的“救市”新策的影響下，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制，整體市場(chǎng)開始逐步趨穩(wěn)。在臨沂，盡管沒有出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，但是受全國(guó)大環(huán)境影響樓市也開始出現(xiàn)比較濃厚的觀望氣氛，樓市的整體供給壓力開始顯現(xiàn)。
    總的來看，2008年，臨沂樓市的供給壓力不小，預(yù)測(cè)2009年，臨沂樓市將挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，項(xiàng)目依靠品質(zhì)來贏得市場(chǎng)的時(shí)代將真正來臨。具體看來，臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)五個(gè)方面的變化。    
 
    市場(chǎng)成交量逐步回升

    以目前臨沂的房地產(chǎn)銷售能力來看，市場(chǎng)供應(yīng)充足，不論是單品房子數(shù)量還是房屋類型都有較大的選擇余地，2008年房地產(chǎn)多項(xiàng)供給指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成一定的壓力。而從需求指標(biāo)上看，2008年銷售相對(duì)正常年份平穩(wěn)發(fā)展，但與前幾年過熱的銷售量相比，市場(chǎng)表現(xiàn)略顯低迷。供過于求的局面已經(jīng)形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購(gòu)房需求沒有被完全釋放出來。如果產(chǎn)品的類型和品質(zhì)更加符合市場(chǎng)需求，價(jià)格進(jìn)入更加合理的區(qū)間，通過合理調(diào)控市場(chǎng)，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。
    從目前市場(chǎng)情況來看，國(guó)內(nèi)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格很敏感，很多新開工樓盤由于定價(jià)更加合理，幾乎在開盤時(shí)即銷售一空。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流，更加合理的制定銷售價(jià)格，加大促銷力度。預(yù)計(jì)2009年，隨著開發(fā)商促銷力度的加大，臨沂的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將會(huì)陸續(xù)回升，特別是下半年應(yīng)該會(huì)有比較明顯的復(fù)蘇效果。與此同時(shí)，由于國(guó)家、省、市陸續(xù)出臺(tái)一系列救市政策正在形成集聚效應(yīng)，購(gòu)房者的觀望情緒開始出現(xiàn)破冰，一些高性價(jià)比的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)不錯(cuò)的銷售局面。業(yè)內(nèi)人士普遍相信，在越來越多開發(fā)商選擇以更加理性務(wù)實(shí)的態(tài)度迎接挑戰(zhàn)時(shí)，樓市在2009年回暖值得期待。 
   
    政策利好將繼續(xù)加大

    2008年可以說是中國(guó)樓市的“政策年”。這一年，國(guó)家、省、市等各級(jí)政府大大小小的針對(duì)房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是2008年9月份后，政策風(fēng)向逆轉(zhuǎn)，“救市”新政層出不窮，無論是下調(diào)利率和住房交易稅費(fèi)等國(guó)家出臺(tái)的系列政策組合，還是減免稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶等臨沂地方政策使臨沂樓市出現(xiàn)了政策暖意。
    有條件的放松二套房貸、減少購(gòu)房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺(tái)了不少鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策之后，2009年，國(guó)家、省、市還將會(huì)出臺(tái)怎樣的政策，刺激目前低迷的樓市呢？據(jù)有關(guān)報(bào)道，日前，財(cái)政部稅政司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2008年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整比較密集，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，國(guó)家三次調(diào)整了房地產(chǎn)的稅收政策。如果執(zhí)行的好可能會(huì)延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行的不好，2009年可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。
    在對(duì)2009年的政策預(yù)期中，此前實(shí)行的鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的多項(xiàng)政策，在業(yè)內(nèi)被廣泛提及。這些政策包括購(gòu)房退稅、降低利率、進(jìn)一步降低購(gòu)房稅費(fèi)、全面放寬二套房貸等。面對(duì)日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，接下來的一年，各級(jí)政府部門還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策來鼓勵(lì)廣大市民購(gòu)房嗎？答案應(yīng)該是肯定的。
    在國(guó)際金融危機(jī)的大環(huán)境下，國(guó)家和地方需要通過擴(kuò)大內(nèi)需來確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，而這其中作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)的重要作用是顯而易見的。為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，2009年，國(guó)家和地方政府將加大“救市”力度，且手段將更加靈活審慎。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開發(fā)商適度調(diào)整價(jià)格等等。同時(shí)，有業(yè)內(nèi)知名學(xué)者還認(rèn)為，不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大波動(dòng)的時(shí)候，政府會(huì)出臺(tái)政策“托市”，畢竟房?jī)r(jià)的大起大落都不符合國(guó)家調(diào)控政策的初衷，國(guó)家需要的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

   樓盤品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

    “當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是由于前期市場(chǎng)發(fā)展太快導(dǎo)致，而周期性一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)志。當(dāng)前房?jī)r(jià)過高仍是影響居民消費(fèi)的極重要原因，市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整帶來的觀望氣氛是一種正常的市場(chǎng)行為?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。
   上述業(yè)內(nèi)人士表示，2009年，臨沂樓市回暖主要有兩條路可以走：其一是加大價(jià)格促銷力度；其二是從根本上進(jìn)一步提升樓盤的品質(zhì)及服務(wù)。
   “受全國(guó)樓市低迷的大環(huán)境影響，消費(fèi)者今年更加理性，盲目型和沖動(dòng)型購(gòu)房已經(jīng)很少，消費(fèi)者把錢袋捂得緊緊的，精打細(xì)算，分厘必爭(zhēng)?！痹摌I(yè)內(nèi)人士說，縱觀臨沂樓市，一些樓盤在這種偏淡的市場(chǎng)大環(huán)境下，仍然創(chuàng)造了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，在其背后我們看到，除了本身的剛性需求外，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)成為這些樓盤制勝的“法寶”。
    另一業(yè)內(nèi)人士張先生認(rèn)為，一個(gè)樓盤想要做到在理性市場(chǎng)中熱銷，僅靠市場(chǎng)中本身存在的剛性需求顯然是不夠的，它本身必須具有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)?！罢f白了，就是讓房子回歸到房地產(chǎn)的本質(zhì)?！睆埾壬f，第一個(gè)是地段，第二個(gè)是注重自然資源或者是其他的開發(fā)因素。要以市場(chǎng)研究為基礎(chǔ)，深入地了解客戶的需求，加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新能力，力爭(zhēng)在規(guī)劃、戶型、建筑、施工景觀等方面有所突破，這樣才能使開發(fā)的樓盤更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2009年，前期定位準(zhǔn)確、地段位置較好的樓盤在銷售上將能繼續(xù)保持平穩(wěn)的銷售速度。

    融資難問題有望緩解

    2008年房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題表現(xiàn)的較明顯。在之前房地產(chǎn)調(diào)控和緊縮銀根政策的多重影響下，銀行收緊了房地產(chǎn)信貸。
   進(jìn)入2008年末，伴隨著國(guó)家穩(wěn)定樓市新政措施的不斷推出，房地產(chǎn)信貸政策也開始逐漸放松。2008年12月初發(fā)布的“金融30條”表示，將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。緊接著國(guó)家更是態(tài)度鮮明地表示將支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，并有針對(duì)性地提出“加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)”。
    在國(guó)家、省、市明確鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多個(gè)政策出臺(tái)后，多位銀行及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，明確提出加大對(duì)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的信貸支持力度，意味著國(guó)家已經(jīng)為今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款市場(chǎng)確定了發(fā)展基調(diào)，其鼓勵(lì)刺激的態(tài)度顯而易見。臨沂房地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士張先生認(rèn)為，加大對(duì)中低價(jià)位和中小套型在建項(xiàng)目的支持，會(huì)使這部分開發(fā)商資金鏈緊張的情況得到一定程度的緩解。而對(duì)于實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商來說，提供融資和相關(guān)金融服務(wù)的政策有利于其擴(kuò)大市場(chǎng)。由此可以預(yù)見，在政府和銀行的共同努力下，融資難的情況有望在2009年逐步得到緩解。

   保障住房建設(shè)更趨深入

    2008年，臨沂的住房保障取得了顯著成效。全年開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房62.3萬平方米，完成總投資9.18億元，竣工57萬平方米、9000套；開工建設(shè)廉租住房3.3萬平方米，竣工3.12萬平方米、582套；全市廉租住房補(bǔ)貼累計(jì)已達(dá)到1932戶，廉租住房實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼已達(dá)到11萬平方米。同時(shí)，托清住房困難家庭底子，探討了農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工、企業(yè)建設(shè)農(nóng)民工公寓試點(diǎn)，力爭(zhēng)住房保障全覆蓋。2008年，臨沂獲得了中央和省廉租住房獎(jiǎng)補(bǔ)資金達(dá)到1430萬元。
    2009年，全國(guó)將投入9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè)，這無疑是住房政策的一大亮點(diǎn)。而如何更好地落實(shí)住房保障這一民生政策，在2009年是對(duì)政府的一個(gè)考驗(yàn)。在臨沂，2009年將加快保障性住房建設(shè)。積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。向全市城鎮(zhèn)低收入家庭供應(yīng)60萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房。探討實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼模式，對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的城市居民購(gòu)買空置商品房，實(shí)行差價(jià)補(bǔ)貼。突出加強(qiáng)廉租房建設(shè)。完成廉租房實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼保障面積18.65萬平方米，解決全市3730戶低收入家庭的住房困難，其中，結(jié)轉(zhuǎn)和新建廉租房5萬平方米，實(shí)物配租達(dá)到1000戶；棚戶區(qū)改造390戶；租賃補(bǔ)貼2340戶。同時(shí)，積極建立住房保障全覆蓋機(jī)制，規(guī)范管理，建立健全完善的住房保障制度體系。

邵澤坤