缺錢的開發(fā)商使出各種招數(shù)，以維持資金鏈條不斷裂；購房人則緊捂錢袋，希望于開發(fā)商降價銷售，房價松動。
市場人士認(rèn)為，房價沒有明顯松動正是購房人繼續(xù)觀望的主要原因。
市場交投慘淡的局面已持續(xù)大半年，供求雙方的博弈愈演愈烈。缺錢的開發(fā)商在挖空心思地使出各種招數(shù)，以維持岌岌可危的資金鏈條不斷裂；購房人則緊捂錢袋，寄希望于開發(fā)商降價銷售，房價松動。
業(yè)內(nèi)專家稱，在“錢”這個左右樓市格局的關(guān)鍵因素上，供求雙方的博弈還將持續(xù)較長一段時間，樓市觀望氣氛何時“煙消云散”，云遮霧掩的不明走勢何時“撥云見日”都還是未知數(shù)。
開發(fā)商資金鏈會斷嗎
“錢荒”一度逼迫開發(fā)商們搞起了各種促銷，但各種打折、優(yōu)惠的熱鬧中，開發(fā)商資金鏈會如外界所預(yù)期的那樣斷裂嗎？
SOHO中國董事長潘石屹說：“在資金短缺的2008年，開發(fā)商要未雨綢繆，事先做出合理的調(diào)整就不會發(fā)生資金斷裂的情況。資金斷裂、公司被銀行查封等局面只是屬于那些‘不見棺材不落淚’的房地產(chǎn)開發(fā)商?！?/P>
目前，開發(fā)商的主動調(diào)整可謂“花樣百出”。從資本市場方面來看，上市融資仍是不少開發(fā)商孜孜以求的目標(biāo)。繼3月恒大地產(chǎn)IPO夭折后，河南建業(yè)正向內(nèi)地房企赴港上市第一股的目標(biāo)沖刺。有消息稱，河南建業(yè)擬發(fā)行5億股新股，最高募資19億港元，發(fā)行價區(qū)間為每股2.75-3.80港元。若一切順利，預(yù)計6月6日在港交所掛牌。潘石屹說：“如果河南建業(yè)上市成功，將是中國房地產(chǎn)行業(yè)在2008年的轉(zhuǎn)折性事件?！?/P>
一度對開發(fā)商關(guān)閉的內(nèi)地資本市場大門近期打開了一個“門縫”。保利地產(chǎn)5月20日發(fā)布公告稱，該公司發(fā)行43億元公司債的計劃獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)；新湖中寶也發(fā)布公告稱，該公司發(fā)行14億元公司債券的申請獲證監(jiān)會通過。5月21日，萬科A發(fā)布公告稱，該公司發(fā)行不超過59億元公司債券的申請獲證監(jiān)會有條件通過。這是繼3月12日金地集團(tuán)12億元公司債獲批后，證監(jiān)會再度放行房企的再融資計劃。
有業(yè)內(nèi)人士分析，在信貸緊縮和證監(jiān)會嚴(yán)控房企IPO及其資金使用的背景下，通過放行公司債發(fā)行不僅對資本市場沖擊不大，而且更適合房企的現(xiàn)實需求，這意味著房企再融資管控的部分松動。
再從貸款方面來看，銀行信貸的緊縮刺激了委托貸款的活躍。5月21日，大紅鷹發(fā)布公告稱，擬將自有資金1億元委托上海浦東發(fā)展銀行寧波分行貸款給嘉興市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，委托貸款期限一年，委托貸款年利率為18%。5月16日，中大股份發(fā)布公告稱，控股子公司中大房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司于5月14日與中信銀行杭州分行簽訂了委托貸款借款合同，由中大股份控股子公司浙江物產(chǎn)實業(yè)控股（集團(tuán)）有限公司委托杭州分行向中大房地產(chǎn)發(fā)放委托貸款2億元，委托貸款期限為1年，年利率為12%。
一位業(yè)內(nèi)人士稱，由于前期開發(fā)商大舉圈地，使得資金鏈?zhǔn)志o張，但目前的資金缺口是上萬億元，還是3700億元都無法準(zhǔn)確估算，而且每家企業(yè)的實際情況不一樣，企業(yè)間分化也比較明顯?？傮w而言，開發(fā)商融資的難度是越來越大，但其自救的途徑還是非常多，除了債權(quán)融資，還有股權(quán)融資、信托和私募。有數(shù)據(jù)顯示，今年三四月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共發(fā)行了11只，融資額近18億元。不少公司通過項目合作、產(chǎn)權(quán)市場掛牌交易等方式實現(xiàn)股權(quán)融資。而在一些開發(fā)商看來，只要股權(quán)價格便宜一點(diǎn)，融資還是比較簡單，生存也比較容易。
當(dāng)然，對開發(fā)商而言，更為主動的自救途徑就是加速產(chǎn)品銷售速度。大大小小的開發(fā)商發(fā)起了新一輪的宣傳攻勢，特價房、打折、贈送各種優(yōu)惠成了促銷常態(tài)，但購房人并不買賬，總體促銷成效差強(qiáng)人意，大多數(shù)公司離年初的銷售目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。
購房人會等待多久
開發(fā)商的各色促銷無法打動期待房價下降的購房人，從去年9月以來的樓市觀望氣氛還要持續(xù)多久呢？
從成交量來看，一線城市房地產(chǎn)市場回暖跡象并不明顯，與去年同期相比，今年前5個月的商品住宅成交量下降幅度在三四成左右。東方證券監(jiān)控的新房成交數(shù)據(jù)顯示， 北京期房成交量在上周（5月18日-24日）仍未見起色，日均成交量環(huán)比下降11.55%，同比下降45.38%；深圳環(huán)比下降35.41％，同比下降24.00%；上海在經(jīng)過上兩周的小幅放量后，又回歸到日均750套左右的前期水平。二線城市中，南京日均成交量同比下降46.46%；西安環(huán)比下降16.24%；長沙環(huán)比增長4.67％。
從個貸來看，全國金融機(jī)構(gòu)4月合計發(fā)放個人消費(fèi)貸款余額大約為3.4300萬億元，環(huán)比增加約300億元。其中，個人房貸約增加167億元，遠(yuǎn)低于3月環(huán)比個人房貸增量240億元。
中原地產(chǎn)的報告認(rèn)為，預(yù)期的樓市回暖態(tài)勢并未在4月出現(xiàn)，北京、上海等地的住宅市場成交均價仍在高位運(yùn)行，廣州、深圳等地的成交量走向平穩(wěn)?？傮w而言，觀望情緒不會輕易散去，市場恢復(fù)尚待時機(jī)。
房價沒有明顯松動正是購房人繼續(xù)觀望的主要原因?！版溂业禺a(chǎn)”的調(diào)查顯示，在年收入6萬以上的青年人中，7成多的無力在北京購房；40%的被調(diào)查者認(rèn)為，需要工作10年以上才能買得起房；56%的表示沒有家人的經(jīng)濟(jì)支持很難買得起房子；47%的表示有可能會因為過高的房價而放棄在北京的生活。
當(dāng)3月和5月這兩個觀察樓市走勢的重要時間窗口“關(guān)閉”后，市場格局仍然是霧里看花、水中望月，市場調(diào)整將持續(xù)到何時仍不得而知。長城證券的報告認(rèn)為，市場在5月并未出現(xiàn)井噴行情，各地成交量只是勉強(qiáng)達(dá)到3月下旬高峰期的水平，市場在傳統(tǒng)的銷售旺季僅出現(xiàn)了弱勢反彈行情，調(diào)整將不可避免地進(jìn)入下半年。萬通集團(tuán)董事長馮侖認(rèn)為，要到明年上半年才明朗。還有一些專家認(rèn)為，此輪樓市調(diào)整時間至少在兩年以上。
但我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股副總裁胡景暉認(rèn)為，現(xiàn)在是購買二手房的最佳時機(jī)。一是隨著新房開發(fā)遠(yuǎn)郊化，保障性住房現(xiàn)階段供應(yīng)有限，具備綜合優(yōu)勢的二手房正成為樓市銷售主力。今年以來，北京市二手房成交量已連續(xù)四個月超過新房。二是現(xiàn)階段房源充沛，客戶選購的空間較大，二手房存在一定的議價空間。
房價預(yù)期分歧嚴(yán)重
業(yè)內(nèi)專家稱，“錢景”不妙的開發(fā)商不肯降價，有真實需求的購房人遲遲不愿出手，使得市場在觀望的僵局中煎熬，而這與供求雙方的房價預(yù)期嚴(yán)重分化直接相關(guān)。
開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢依然比較樂觀。馮侖認(rèn)為，在一個城市人均GDP達(dá)到1萬美元之前，住宅市場價格每年有5%到10%的增長是非常正常的。
而從近期開發(fā)商在土地市場的表現(xiàn)來看，盡管土地流拍或底價成交的狀況依然屢見不鮮，但一些財務(wù)狀況較好的公司開始謀劃未來版圖。比如，經(jīng)過120多輪競價之后，中糧地產(chǎn)在5月中旬一舉拿下北京順義區(qū)的3宗住宅、金融及公共服務(wù)設(shè)施地塊，共計259400萬元，這是中糧地產(chǎn)布局環(huán)渤海灣走出的重要一步。
“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年1-5月，北京房產(chǎn)市場交易的居住用地（包括綜合用地）地塊樓面平均價格達(dá)到4455元/平方米，相比2007年全年居住用地成交地塊3343元/平方米的平均成交價格，上漲幅度達(dá)33.3%。該公司副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，今年以來，北京市各交易地塊的樓面價繼續(xù)走高，說明未來一段時間內(nèi)的房價預(yù)期依然較高，這支撐了未來房價的下降之勢。
但在一些專家和購房人看來，未來房價走低的可能性依然較大。宏源證券的報告認(rèn)為，從開發(fā)商的資金困境和剛性需求的房價承受能力來看，房價不會發(fā)生深跌的情況，但存在進(jìn)行下調(diào)的可能性。
胡景暉建議，在房價走勢存迷的當(dāng)下，購房者要正確把握自己的購房價格預(yù)期。對于自住型購房者來說，購房價格預(yù)期要綜合自己的經(jīng)濟(jì)水平和市場狀況，不可盲目地以自己的主觀意向作為房價的最終權(quán)衡標(biāo)準(zhǔn)。（作者：費(fèi)楊生）
