一直想為來臨沂做項目的朋友寫點東西，希望能為行業(yè)帶來一點啟示。近年來，凡來臨沂考察的朋友，我都會告訴他們，競爭的因素在臨沂這個城市是非常薄弱的，關注好自己的產(chǎn)品和消費者就能取得事半功倍的效果，甚至價格方面都不需要太多的考慮。

城市屬性：商貿(mào)型城市

   先說城市屬性，從城市產(chǎn)業(yè)上來說，我們大致把城市分為：工業(yè)城市，旅游城市，商貿(mào)城市，三個主要類別或者復合類別，在這個屬性下，城市的消費觀念、收入來源、以及衣食住行都有著千差萬別的表現(xiàn)，臨沂在現(xiàn)階段還是以商貿(mào)為主，在這個條件下，消費者呈現(xiàn)以下幾個特點：
1、高收入人群的收入多少不確定性。他們對高消費品更加挑剔，購買決策受產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟影響比較大，比如批發(fā)市場的改造等都會影響住宅的消費。
2、高收入人群是依然自己動手做著一般員工甚至苦力做的工作，給你送貨的貨車司機說不定就是身價百萬的老板，他們對成本的控制達到了吝嗇的程度。因此，產(chǎn)品的宣傳渠道和內(nèi)容，要有精心的安排。
3、他們時間安排是這樣的：禮拜五——禮拜一銷售貨物，禮拜二、三進貨，因此他們的看房時間一般不會在禮拜六或者禮拜天，讀報時間集中在2、3、4三天。
4、他們對投資非常狂熱，但是，商業(yè)的策劃和推廣必須有足夠的吸引力和親合力，這兩點的結合是很微妙的。即要說明能賺錢，怎么樣賺錢，還要在廣告上有足夠的親和力，忌諱大而空的口號，一鋪養(yǎng)三代是不能用的。但是他們對住宅的投資有點”弱智“。
5、他們要有車，可以住差房開差車，但不能住好房沒車。
6、臨沂有錢人對住在哪里沒什么特別的心理趨勢，只要方便就行，當然，物業(yè)管理要好。
7、他們不會享受，但是對高品位的產(chǎn)品和消費理念還是樂于接受，怎么說呢：他們不懂咖啡，但是他們不會當水喝?。?！
8、臨沂新興的消費群體即將崛起，臨沂的消費習慣和觀念也即將隨之改變。

發(fā)展方向；以河為軸心，兩岸開發(fā)

   記得剛做策劃的時候，但凡報告，總要加上城市發(fā)展分析這一條，臨沂的城市總體發(fā)展是：以河為軸心，兩岸開發(fā)，北部南坊新區(qū)，南部高新工業(yè)，東部開發(fā)區(qū)，西部商貿(mào)物流和傳統(tǒng)工業(yè)。這里大體一提，具體情況有需要的朋友我再細說。那么在這個條件下產(chǎn)生以下的現(xiàn)象：
1、區(qū)域消費明顯。這不同于青島，在成陽居住可以到市南工作。臨沂，高中底住宅的分類不是這么的明顯，到是區(qū)域的分別很嚴重，由于臨沂的交通很差，在西部商貿(mào)城上班的客戶到河邊去住，是非常不便的，來過臨沂的朋友定有體會。這個和濟寧市場相反，在濟寧，什么收入的人群住什么地方，住什么樣的房子基本有規(guī)律可循。
2、城市的多方位發(fā)展，決定了消費者的走向，南坊，政府公務員較多，西部以普通批發(fā)商戶為主。
3、高收入客戶，對居住到底是不是體現(xiàn)身份或者說不會因為廣告語多么尊貴而購買房產(chǎn)。消費者更多考慮方便度和居住的舒適度。
   一點對臨沂城市及消費者習慣的分析，改日再說房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點??！