從2002年到2005年，中國股市經(jīng)歷了從2500點(diǎn)陰跌到1160點(diǎn)的過程，從2007年6000多點(diǎn)大牛市行情進(jìn)入目前2500點(diǎn)熊市市場(chǎng)，市場(chǎng)唉聲一片，投資客戶深套其中，苦不堪言。
房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣不容樂觀，2007年11月以來，全國各地商品房交易額普遍下降，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，新聞媒體上不斷傳來消息， “深圳房?jī)r(jià)加速下滑”， “廣州房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將現(xiàn)”，《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》節(jié)目甚至公開宣布廣州房?jī)r(jià)暴跌20%。就連萬科的王石也公開表示：樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)”。
股市和樓市，關(guān)系相當(dāng)微妙，當(dāng)兩者能夠穩(wěn)步向上時(shí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能是最好的時(shí)候。在目前中國，投資渠道相對(duì)不完善，人們手里有限的錢，只有在股市和樓市中進(jìn)行投資。
隨著06年這輪牛市,房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)升溫，資金在兩個(gè)市場(chǎng)頻繁流動(dòng)。資本是逐利的，所以，如果樓市大跌，對(duì)股市應(yīng)該有一定的影響，投資者對(duì)樓市期望降低，會(huì)將資本從樓市中撤出，轉(zhuǎn)而投向股市，股市和樓市就象一個(gè)蹺蹺板，一高一低，在這幾年表現(xiàn)得尤為確明顯。
股市在高速增長(zhǎng)和快速下降階段，與房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出共振關(guān)系，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)成交額增長(zhǎng)率產(chǎn)生拉動(dòng)或抑制作用。
進(jìn)入5月，股票市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的震蕩，股市出現(xiàn)連續(xù)下跌，至6月共下跌800點(diǎn)，從股市獲利后再投資到房地產(chǎn)的客戶，一些是4、5月開始震蕩后退出者，但更多的客戶還留在股市，認(rèn)為還有較大的獲利空間。股市的影響在臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了充分的體現(xiàn)，4月份，是房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，但是由于受股市急跌影響，今年4月，臨沂的房地產(chǎn)銷售，可以用慘淡來概括。一知名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，整個(gè)4月份僅完成100萬元的銷售額。
面對(duì)股市的下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生著重要的變化：
1、 上客量下降，客戶對(duì)未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期不樂觀，缺乏信心。
2、證券從業(yè)者出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，這類客戶從股市中獲利，擔(dān)心股市風(fēng)險(xiǎn)而退出股市選擇房地產(chǎn)。
3、 延遲交納首期款的時(shí)間，甚至有部分退定現(xiàn)象
4、 購買多套客戶減少，投資客戶下降。
上述現(xiàn)象在我們項(xiàng)目中同時(shí)存在，有位意想購買整層寫字樓的炒股客戶，因股票市場(chǎng)的連續(xù)下跌，造成收益下降，最終放棄了購買。
面對(duì)當(dāng)前低迷的股市和調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專家預(yù)測(cè)，股市、房市市場(chǎng)基本面仍然向好，資金鏈充足。無論股市、樓市、匯市、債券市場(chǎng)，說到底都是資金流。大量理論已經(jīng)證明，大起有眾多原因，大落，原因卻只有一個(gè)，就是資金外逃，導(dǎo)致資金鏈斷裂。目前城鄉(xiāng)居民存款有17萬億，而股市股本只有2萬5千億，市值也不過才16萬億；樓市每年也不過1萬多億，何況每年外匯儲(chǔ)備要增加2千多億。大量資金還沒有進(jìn)來，枯竭論是沒有任何根據(jù)的。
中國股市處在成長(zhǎng)期，這是不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，觀察房?jī)r(jià)走勢(shì)，切莫忽視資金流分析。打個(gè)比方，銀行像個(gè)水庫，居民存款好比天上下雨。利率好比水庫的大壩。如果天上不停地下雨，大壩又加不上去，那么水就會(huì)漫出大壩。水流總要有個(gè)去處。手里拿著資金往哪里逃？存進(jìn)銀行？負(fù)利率。進(jìn)入股市？大幅震蕩，不確定性很高。換美元？別說還有管制，就是換了，美元還在貶值。轉(zhuǎn)了一圈，只有房市可供選擇，許多資金還要回到房地產(chǎn)市場(chǎng)來，房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍然具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)活力。
從國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面上，目前資金是充裕的，股市將不斷成長(zhǎng)，房市也將穩(wěn)步發(fā)展。作為全國著名的商貿(mào)名城，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展同樣受到國家宏觀政策，和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。臨沂樓市供需旺盛。先看幾組數(shù)據(jù)：
08年一季度，據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，我市共受理房產(chǎn)業(yè)務(wù)15236起，一季度房產(chǎn)交易金額達(dá)7.68億元，比去年同期增長(zhǎng)近一倍； 剛性需求量較大。
一季度，我市市區(qū)新建商品房2198套，期房簽約3819套，新建商品房建筑面積超過28.5萬平方米，同比增長(zhǎng)13.1萬平方米，供需兩旺；交易金額與去年同期的3.94億元相比，增長(zhǎng)近一倍；
與此同時(shí)，由于供給量嚴(yán)重放大，競(jìng)爭(zhēng)加劇，客戶選擇面增加；受國家政策影響，我市房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在，階段性資金緊張壓力，有可能隨時(shí)演變成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)，客戶觀望、遲疑；地產(chǎn)企業(yè)分化，強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者更弱，直至淘汰出局，或?qū)⒊蔀楸敬握{(diào)整的終極目的。
