1. 經濟適用房的集中放量。
2003年以來全市開工建設經濟適用住房189.5萬平方米，其中2006年僅臨沂市區(qū)就開工建設43.61萬平方米，銷售面積36.64萬平方米，銷售套數(shù)為4204套，約占到商品房銷售總量的四分之一。2007年臨沂市又爭取到19個經濟適用房建設項目，施工面積達95萬平方米。這些經濟適用房的集中放量，滿足了市民不同層次的住房需求，對抑制房價增長發(fā)揮了重要的作用，特別是今年國家政策更加放開，將中等收入人群也列入經濟適用房保障范圍，更在一定程度上給商品房的銷售帶來了沖擊。
2. 南坊公務員社區(qū)的啟動，化解了部分商品房消費需求。
預計南坊公務員社區(qū)近1.4萬套住房，200萬平方米的建設量，再加上南 坊周邊十五個樓盤的開發(fā)，大大釋放了中等收入者的購房需求。
3. 土地、規(guī)劃供大于求，成交量巨大。
2007年全年新房施工面積達818.7萬平方米，銷售面積僅285.5萬平方米，而2008年預計施工面積超過1000萬平方米，明顯供大于求。
4. 小高層、高層集中放量，戶型面積偏大
相當一部分套均價在50-80萬 元左右，過高的房價與居民收入水平差距過大，遠超過居民承受能力，造成高層滯銷。加之臨沂城區(qū)多層基本停止審批，在多層向小高層轉移過程中，高層物業(yè)費高、水二次加壓、電梯單獨收費等住得起、交不起物業(yè)費等傳統(tǒng)觀念的影響，致使高層滯銷。
5. 新的金融、稅收政策相繼出臺，使投資性房產的前景撲朔迷離，擠壓了投資回報利潤，期房的禁止轉讓，更是削弱了房產投資的投機空間，使投資性需求在臨沂降到最低，投機性購房幾乎消失。
6. 市政府去年頒布了《關于加快推進市區(qū)城中村改造工作的意見(試行)》，計劃用4年的時間完成市區(qū)“城中村”的改造，改造范圍為臨沂城建成區(qū)范圍內使用集體土地并以村民委員會或居民委員會為組織形式的村居或街道，以及臨沂城規(guī)劃區(qū)內不符合《臨沂市城市總體規(guī)劃》要求的34個村居，其中僅蘭山區(qū)就有24個。保守的估計，四年中僅因城中村改造每年新增的住宅建筑面積將達60萬平方米以上，占到目前我市每年住房銷售總面積的30%，必然會對我市的房價帶來影響。
7. 住房消費第一輪的剛性需求已過去。房改后，大多數(shù)居民擁有集資建房、戶均兩套住房已經不少，購買新建普通商品房需求高峰期已過，抑制了購買需求。
8. 目前臨沂有30萬套二手房，其中只有10%約3萬套上市交易，原因就是因為臨沂是一個商城，外來經商者很多，流動人口有近50萬人，眾多擁有二套以上住房的業(yè)主都有著租房收傭、投資理財?shù)挠^念，再加之近幾年房價飛漲，眾房主都捂房惜售。由于批發(fā)城的升級改造，搬遷到離市區(qū)稍遠的西部，因此市內的住宅出租率逐年呈現(xiàn)下降的趨勢，估計今年將會有相當一部分出租房屋轉到二手市場上出售，也會對新建住宅價格帶來一定的沖擊。
9. 四川地震對臨沂房地產市場形成一定影響。因為臨沂也是歷史上地震多發(fā)地區(qū)，是高裂度設防地區(qū)，相應的開發(fā)成本也要高一些。這次四川地震對臨沂本地人的身心帶來一定恐慌，許多人打電話到地震局詢問相關問題，得到的答復是近期內臨沂不會發(fā)生五級以上破壞性地震，但肯定對投資性購房帶來較大的負面影響。
由于對宏觀調控充滿預期，多數(shù)購房人持幣觀望，而同樣的原因，也造成不少開發(fā)商在去年“持地觀望”。特別是受去年宏觀政策的調控影響，去年有很大的一部分土地并沒有形成有效供應，隨著宏觀調控走勢的逐漸明晰，這些推遲入市的項目將進入今年的房地產市場，今年住宅市場供應量將比去年有大幅增長，而年中將出現(xiàn)住宅集中供應，這種情況在臨沂的近郊表現(xiàn)要比市中心突出得多。今年臨沂市中心范圍內的房子在銷售上應該不會存在太大的問題，而濱河區(qū)域的大多數(shù)樓盤將會承受很大的壓力。
考慮到上述市場情況，臨沂房地產市場已是昨日黃花，至少三年的時間內臨沂房地產價格將呈現(xiàn)下跌或者疲軟的狀態(tài)，部分集中放量的樓盤將呈現(xiàn)惡性競爭的局面。亦不排除開發(fā)商以收回開發(fā)成本后以低于開發(fā)成本的價格進行拋售，此必將擾亂臨沂的房地產整體市場，給臨沂房地產的健康持續(xù)發(fā)展帶來負面影響。因此，近期內不宜在臨沂房地產進行投資性行為，應以謹慎入手，觀望入市?？梢蕴崆白龊檬袌稣{研及預期，為三年后進市做好資金準備。
