計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)論個(gè)數(shù)，政府出讓土地時(shí)論宗數(shù)，統(tǒng)計(jì)出讓土地面積時(shí)論平米，買賣房屋時(shí)論套數(shù)，中國(guó)豐富的語(yǔ)言文字讓人們無(wú)法將這些不同的單位放在一個(gè)公式里加減乘除，因此出現(xiàn)了以不同單位計(jì)算出的供求關(guān)系，似乎也都有各自的理由。

　　比如各級(jí)政府在向市場(chǎng)供應(yīng)土地時(shí)都用總供給量為多少公頃計(jì)算，并認(rèn)為這么多公頃的土地中規(guī)劃了這么多的可建筑面積，于是得出了一個(gè)總的土地供給量可以滿足市場(chǎng)中的房屋供給的結(jié)論，并奇怪為什么這么多的土地供給仍會(huì)讓土地的價(jià)格暴漲，為什么供應(yīng)了大量的土地市場(chǎng)中的房屋仍供不應(yīng)求，也相應(yīng)的得出了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的結(jié)論。

　　一個(gè)城市中有多少家開(kāi)發(fā)商政府通常都不太關(guān)心，也許認(rèn)為越少越好管理，越大越有實(shí)力越好管理。如果一個(gè)城市中只有幾家大的開(kāi)發(fā)企業(yè)，那就想掐誰(shuí)掐誰(shuí)，最容易管理了。于是城市中招拍掛的地塊越大越好，這樣就可以將小公司擠出去，并且可以降低政府的交易成本，并獲取更大的收益。

　　就像銀行總是嫌貧愛(ài)富，最愿意和有實(shí)力、有信譽(yù)的大公司打交道一樣，一個(gè)大企業(yè)幾個(gè)億的一筆貸款審查容易、監(jiān)管容易、辦理手續(xù)的信貸成本也最低。如果將這幾個(gè)億的資金切成幾百萬(wàn)一筆的業(yè)務(wù)，那要增加多少人力、物力、紙張成本啊，監(jiān)管起來(lái)也麻煩的多。

　　但如果一個(gè)城市有上千家開(kāi)發(fā)企業(yè)，而供給的土地卻有幾十宗，那么就一定是幾十家或上百家企業(yè)搶一塊骨頭，就不得不將土地的價(jià)格炒高，也總是有大量的企業(yè)拿不到土地，受惠者只是少量的公司。

　　當(dāng)一個(gè)企業(yè)拿到了大塊的土地，如長(zhǎng)沙市92億元的幾千畝土地，這個(gè)企業(yè)再有實(shí)力也不可能將這幾千畝土地同時(shí)開(kāi)工建設(shè)、同時(shí)投放市場(chǎng)。無(wú)形中這幾千畝土地就在政府而言供給了市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)而言看不到房子的供給量，對(duì)企業(yè)而言要分期規(guī)劃、分期建設(shè)，可以慢慢的等待土地的升值。政府在用大塊土地的一次性供給的政策為開(kāi)發(fā)商提供了土地囤積和捂盤(pán)惜售的游戲規(guī)則。

　　十萬(wàn)平方米以下的小盤(pán)或十多萬(wàn)平方米的單體樓大約都會(huì)一次性的整體開(kāi)發(fā)與建設(shè)，但超過(guò)二十萬(wàn)平方米的地塊大約都是分期開(kāi)發(fā)與建設(shè)的，尤其在較小的二、三線城市更是如此，那么為什么政府不能將成片的土地分成合理的一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模供給呢？

　　在迪拜曾看了多個(gè)城市新區(qū)的規(guī)劃，也詢問(wèn)了土地交易的情況，所有的區(qū)域規(guī)劃都是由國(guó)王或政府主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)商完成的，并且負(fù)責(zé)完全全部的道路等基礎(chǔ)設(shè)施。于是每個(gè)地塊的面積就局限于一個(gè)單體樓座的范圍(或一個(gè)組合項(xiàng)目)，投資者可以選擇一個(gè)或幾個(gè)地塊組合的開(kāi)發(fā)方式。但實(shí)施的計(jì)劃則是按每個(gè)地塊提出要求與限制性條件的，這樣就保證了同步開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度，防止出現(xiàn)道路不通、局部樓盤(pán)建，一些樓盤(pán)在交付使用時(shí)另一些樓盤(pán)仍在建設(shè)中的問(wèn)題。從空中可以清楚的看到數(shù)百萬(wàn)平方米或更大規(guī)模的小區(qū)都是同步建設(shè)的，雖然每個(gè)單體樓都可能是不同的投資商或組合的投資商，但卻不會(huì)發(fā)生非同步建設(shè)的情況。

　　這種供給與管理的方式可以讓向市場(chǎng)供給的土地，在供給的同時(shí)就能預(yù)知向市場(chǎng)供給房屋的時(shí)間和小區(qū)竣工的時(shí)間，同步投入使用的時(shí)間(雖然仍有先后但時(shí)間差距不大)。不會(huì)造成名義上的土地已供給了市場(chǎng)，但實(shí)際沒(méi)有有效的利用，或說(shuō)房屋的供給是分期分段并滯后了有效供給的周期。

　　但這就要求供地的一方要有更詳細(xì)的修建性和一次性完成基礎(chǔ)設(shè)施的能力，使每個(gè)地塊的功能和規(guī)劃成為可能。不是由開(kāi)發(fā)商去完成規(guī)劃，而是開(kāi)發(fā)商完成單體或組合體設(shè)計(jì)，這就對(duì)供地方提出了更高的要求。這種要求更多的不是靠政府的智慧，而是靠政府調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的積極性，讓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生出更符合市場(chǎng)要求與實(shí)際的規(guī)劃，并給投資者適度的自由權(quán)，讓大、小的投資商都能發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)與積極性，共同產(chǎn)生合力的作用完成整個(gè)區(qū)域的建設(shè)。正是這種更細(xì)分的競(jìng)爭(zhēng)反而讓一個(gè)區(qū)域之中形成了百花齊放的爭(zhēng)艷，不但讓單體的設(shè)計(jì)更具特色，也讓區(qū)域內(nèi)的建設(shè)更加有序和有效。這種競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)可以打破壟斷、打破捂盤(pán)現(xiàn)象、打破分期建設(shè)與開(kāi)發(fā)的政策性囤地行為。

　　如果開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量眾多，而土地供給的數(shù)量從宗數(shù)上來(lái)對(duì)比是嚴(yán)重的不對(duì)稱，那么也許增加土地的宗數(shù)更合理的切塊供地是個(gè)緩解生存矛盾的出路。

　　一個(gè)大的地塊有利于統(tǒng)一的規(guī)劃與功能分布的調(diào)整。但這不等于不能用市場(chǎng)化的方式替代，統(tǒng)一規(guī)劃不等于不能切塊結(jié)合。無(wú)非是誰(shuí)去做、如何做、政府做還是市場(chǎng)做的方法問(wèn)題，是如何實(shí)施管理與約束的問(wèn)題。如果用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一套方法可以管制到每一戶的糧油食品，又怎么會(huì)管不了一個(gè)區(qū)域的規(guī)劃呢。但恰恰是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)才讓市場(chǎng)失去了競(jìng)爭(zhēng)力，變成了一片一片火柴盒式的落后建筑，也同樣會(huì)失敗。但如果用市場(chǎng)化的方式也許就完全不同了，問(wèn)題正在于如何用市場(chǎng)化的方式改變現(xiàn)有的供給規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)一種無(wú)法囤地又能讓土地的供給及時(shí)形成有效的市場(chǎng)供給的多贏。

　　政府將管理的重點(diǎn)放在了限制開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)上，卻不知道政府的政策性囤地對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所謂的捂盤(pán)惜售。有了土地?zé)o效利用的囤地，才可能有開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)問(wèn)題，這本是一個(gè)邏輯而產(chǎn)生的，消除了囤地的根，才能打破捂盤(pán)的表。只治表不治根的政策則只能是惡性對(duì)抗的博弈了。

　　小偷是全世界都統(tǒng)一列為應(yīng)受到法律制裁的行為，但全世界的法律都是以懲戒與教育為主，沒(méi)有一個(gè)法律是為將其置死的。如果對(duì)付小偷的法律是更嚴(yán)厲置死，那么社會(huì)中不但不能讓小偷更少，反而會(huì)讓搶、打、殺的現(xiàn)象更多。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中政府可以用行政的手段來(lái)限制開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)，但制度上應(yīng)首先解決政府供地方式中的囤地，這比捂盤(pán)會(huì)更有效的增加供給。

　　政府政策的改變形成的囤地現(xiàn)象則更為嚴(yán)重，如90平方米70%的政策讓大量的已完成設(shè)計(jì)的項(xiàng)目不得不推翻重來(lái)，必然形成了大量的已供土地的滯后，造成市場(chǎng)供給的短缺。如停止別墅項(xiàng)目的審批，僅北京市就使3000公頃的土地在交納了全部土地出讓金后卻被閑置而無(wú)法開(kāi)發(fā)，這個(gè)數(shù)字將近于北京市兩年的土地供給量。全國(guó)因這些政策性原因造成的土地閑置遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于社會(huì)的預(yù)期，這就不是開(kāi)發(fā)商故意的不開(kāi)發(fā)，而是政策讓開(kāi)發(fā)商有了囤地的機(jī)會(huì)和想開(kāi)也開(kāi)不成的理由。政策政策性的囤地行為的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)商的所謂捂盤(pán)惜售。

　　很高興看到了成都市準(zhǔn)備在供地政策上的改革，下半年將用“宗數(shù)多、規(guī)模小”的方式進(jìn)行，并加強(qiáng)了對(duì)小地塊開(kāi)工和一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理約束。這恰恰證明原有的傳統(tǒng)的成片土地宗數(shù)少、規(guī)模大的供地方式所產(chǎn)生的危害，不利于土地的及時(shí)有效利用。

　　中國(guó)有句古話曰：“上梁不正下梁歪”，指的正是如果上層的政策本身就存在著土地囤積的余地，下層的對(duì)策就會(huì)充分的利用這種政策的縫隙，并以倍數(shù)效應(yīng)擴(kuò)大成果，最終讓防洪大堤從蟻穴開(kāi)始徹底崩潰。

　　之所以產(chǎn)生國(guó)土部門(mén)認(rèn)為已有大量的土地供給了市場(chǎng)，但仍無(wú)法解決供不應(yīng)求的矛盾，有大量的土地不能及時(shí)的變成市場(chǎng)中的房屋供給量，正是來(lái)源于這種政策性囤地的因而形成的僧多粥少、瘋狗搶骨頭并地價(jià)飛漲的果。

　　中國(guó)的佛教最講因果關(guān)系，中醫(yī)同樣更強(qiáng)調(diào)的是表里之差，治病要解決因的問(wèn)題，才能根治于表。