政府部門正在為壓抑房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)不要過(guò)熱，層出不窮的頻頻出招，將近期房地產(chǎn)調(diào)控的主要精力放在住宅市場(chǎng)。其決心大有將壓抑進(jìn)行到底。實(shí)則，住宅市場(chǎng)調(diào)控固然重要，但商業(yè)地產(chǎn)更加值得引起注意。因從危險(xiǎn)性來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)才是最有機(jī)會(huì)出大事。

　為何是商業(yè)地產(chǎn)？

　何謂商業(yè)地產(chǎn)：泛指寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓、批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、購(gòu)物中心。是以地產(chǎn)為平臺(tái)，經(jīng)營(yíng)物業(yè)為核心，通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收取租金實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為目的。

　而住宅則是集中精力建設(shè)好房子并交付業(yè)主使用就算項(xiàng)目完成。而商業(yè)地產(chǎn)則是建筑交付使用才是事情開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)因運(yùn)營(yíng)盈利能力不同而價(jià)值不同。舉一個(gè)形象比喻：開(kāi)發(fā)住宅是婚前。商業(yè)地產(chǎn)則是婚后，用心去經(jīng)營(yíng)直至天長(zhǎng)地久，其幸福指數(shù)則是后續(xù)經(jīng)營(yíng)成功與否。同樣，衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目其成功與否亦在于后續(xù)運(yùn)營(yíng)成功與否。

　“困則思變”。經(jīng)過(guò)一系列的國(guó)家調(diào)控與市場(chǎng)變化。作為房地產(chǎn)投資住宅開(kāi)發(fā)的門檻越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越厲害、成本越來(lái)越高、利潤(rùn)越來(lái)越低。作為商人的本質(zhì)是追逐利潤(rùn)，促使大家謀求改變。正所謂“商人無(wú)利不起早”，那里有利潤(rùn)就到那里。

　比如湖南省長(zhǎng)沙市場(chǎng)，住宅最高的價(jià)格也就4000元每平方米左右，而商鋪則可以賣到3萬(wàn)元每平方米。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，成功了則是住宅利潤(rùn)的幾倍。這種理念——“不求持續(xù)發(fā)展，但求一日暴發(fā)”，很對(duì)我們中國(guó)人的口味，很有傳統(tǒng)農(nóng)民暴 動(dòng)革命的影子。自然的投資商業(yè)地產(chǎn)就成為許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主攻方向。

為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)房地產(chǎn)的定時(shí)炸彈呢？

　但開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜程度就比住宅開(kāi)發(fā)難度大多了。不是你會(huì)建房子就行、不是你把樣板房做好就行、不是你會(huì)做園林規(guī)劃就行、不是你有營(yíng)銷推廣就行。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先鋒萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的王健林在經(jīng)歷了眾多慘痛的教訓(xùn)后曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一句經(jīng)典的話：“做住宅是小學(xué)難度，做寫字樓是中學(xué)難度，做酒店公寓是高中難度，做購(gòu)物中心則是大學(xué)生難度”。

　商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)十個(gè)項(xiàng)目有八個(gè)死，一個(gè)不死也不活，一個(gè)勉強(qiáng)存活。它是天使同時(shí)也是魔鬼，賭贏上天堂，輸則入地獄。被業(yè)界稱為中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)教父——原天河城、中華廣場(chǎng)歐小衛(wèi)曾說(shuō)過(guò)：“如果沒(méi)有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的心態(tài)，就不要做購(gòu)物中心。購(gòu)物中心一拆散賣就死”等等警告之語(yǔ)。

　除了上述所說(shuō)的商業(yè)的開(kāi)發(fā)與操作難度，現(xiàn)在廣州許多樓盤的底商都是空了好幾年的，好一點(diǎn)就是首層有少許的店鋪開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，二三樓大部分都空置。就算是出租出去，其租金收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上銀行利率高。我們說(shuō)房地產(chǎn)的泡沫在于使用率及需求量。

難道不怕風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　但大家都在拼命的發(fā)展寫字樓、批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心。其操作思維“人有多大膽，地有多大產(chǎn)“的觀念。開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)規(guī)模比一個(gè)規(guī)模大。如果在國(guó)外是不可理喻，國(guó)外大部分建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)政府與開(kāi)發(fā)商都是有非?？茖W(xué)的論證與需求支持。國(guó)內(nèi)發(fā)展商為什么有那么大做大呢？難道我們的審美觀愛(ài)就是追求“大”嗎。不是的，一切都是因?yàn)橥度肱c產(chǎn)出比開(kāi)發(fā)住宅值博率高。

   誰(shuí)都知道商業(yè)地產(chǎn)是要“養(yǎng)”的，對(duì)資金實(shí)力與人才要求非常。而國(guó)內(nèi)的發(fā)展商恰恰最缺少這二樣。都是以開(kāi)發(fā)住宅的思維進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、資源、人才、資金、能力去考慮運(yùn)營(yíng)。都是建好房子進(jìn)行短期套現(xiàn)，這在商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是大忌，是殺雞取卵的做法。

   他們將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)化到下一個(gè)買家來(lái)達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的方法，通常有如下三條。第一條降低風(fēng)險(xiǎn)招：通過(guò)賣部分產(chǎn)權(quán)給小業(yè)主先確保回收成本，其它能賣多少是多少，第二條降低風(fēng)險(xiǎn)招：有機(jī)會(huì)賣給外資投資機(jī)構(gòu)或者打包上市，第三條降低風(fēng)險(xiǎn)招：再不行就拿去銀行抵押，反正有銀行背，怕什么干的。就是打個(gè)五折，也比建住宅所掙的利潤(rùn)高，這是典型的投機(jī)取巧的行為.

熱錢會(huì)加速爆炸的速度？

   外資的熱錢大都作為資本運(yùn)作，看中國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)而并非是有投資價(jià)值而是有短期投機(jī)機(jī)會(huì)。據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，眾多的外國(guó)熱錢投機(jī)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于純住宅項(xiàng)目，并不是為了自用而是投機(jī)升值。所謂“住宅有價(jià)，商鋪無(wú)價(jià)”，商業(yè)地產(chǎn)的炒作空間大，為了榨取更大的利潤(rùn)，為了找抬轎的人，當(dāng)然會(huì)全方位為商業(yè)地產(chǎn)吶喊叫好。當(dāng)人民幣不再升值，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)量時(shí)，當(dāng)經(jīng)營(yíng)無(wú)能為力后、當(dāng)套現(xiàn)成功后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的崩潰就會(huì)象再演繹一下東南亞金融風(fēng)暴泡沫引爆的大戲。看誰(shuí)“低B“接手，總會(huì)有個(gè)冤大頭。如果定時(shí)炸彈“幸運(yùn)”的眷顧你，那就恭喜了！你將可能成為負(fù)翁、烈士。