2008年房地產(chǎn)市場運行與國家宏觀經(jīng)濟形勢和政策環(huán)境的變化，與市場本身供求的變化息息相關。
      房地產(chǎn)業(yè)與國計民生關系重大。2008年，國家為防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)過熱，將會繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策。穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，也有利于防止房地產(chǎn)泡沫的形成與積累。房地產(chǎn)市場運行也將會在宏觀經(jīng)濟形勢影響和國家調(diào)控政策的引導下相對平穩(wěn)。溫家寶總理在今年的政府工作報告中明確指出：“要堅定不移地推進住房改革和建設，讓人民群眾安居樂業(yè)”；要“促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展”。國家在今年的機構(gòu)改革中，又將建設部改為“住房和城鄉(xiāng)建設部”，這充分說明了國家對住房與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視。因此，我們對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展應充滿信心。

      再從市場的需求情況看，需求旺盛仍然是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當前房地產(chǎn)市場面臨的主要問題。目前的需求主要來自四個方面：一是快速城鎮(zhèn)化帶來的新增城市人口的需求；二是國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長，居民收入持續(xù)增加帶來的改善性需求；三是人口結(jié)構(gòu)變化和舊城改造、城鎮(zhèn)房屋拆遷帶來的剛性需求；四是流動性過剩、物價上漲、通脹壓力、負利率造成的投資、投機性需求。此外，還有人民幣升值導致外資投資需求。綜合這些因素，構(gòu)成了住房需求的旺盛。從供給方面看，我國人多地少的國情和國家采取的從緊貨幣政策，使開發(fā)建設規(guī)模難以滿足需求；再加上南方一些省市受大雪和冰凍天氣的影響，延續(xù)了一些項目的開工，使供需偏緊的壓力進一步加大。

      同時，我們還要清楚地看到今年房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不確定因素。美國次貸危機的警示和我國政府采取的從緊的貨幣政策，不僅要求控制新增貸款的總量，同時還首次采取了按季控制貸款的方式。我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要來自銀行貸款和房屋預售款，嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必將導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊缺，這將對房地產(chǎn)市場的供應產(chǎn)生影響。另一方面，信貸緊縮，也明顯影響了住房的需求。2007年，個人按揭貸款同比增長高達88.4%。個人按揭貸款不僅有力地支持了個人住房需求，而且已成為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的重要組成部分。個人按揭貸款投放量的減少，對市場的影響顯然也是很大的。此外，提高第二套房貸的首付比例、多次加息，也抑制了部分改善性需求；高房價與普通居民購買力的脫節(jié)，部分城市成交量階段性下降，引發(fā)消費者對未來走勢信心的變化；信息的不透明和少數(shù)媒體對局部地區(qū)市場波動等問題的夸大渲染，在一定程度上也加重了購房者的觀望。

      盡管今年的房地產(chǎn)市場存在諸多的不確定因素，但各級政府促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅定的。當前，各地正在進一步落實住房保障措施，進一步落實新建住房的結(jié)構(gòu)比例要求，抓緊編制并落實2008年的住房建設計劃和2008—2012年的住房建設規(guī)劃，并采取措施抑制房價的過快上漲。因此，我們深信，2008年的房地產(chǎn)市場，將是朝著國家明確的“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”和“防止房價過快上漲”的目標邁出實質(zhì)性步伐的一年，是房地產(chǎn)理性回歸的一年。這也是各級政府、廣大群眾和我們房地產(chǎn)行業(yè)所期盼的。
當然，隨著企業(yè)開發(fā)資金的緊缺和市場的不斷規(guī)范，企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、合并、重組會加快。開發(fā)企業(yè)一定要把企業(yè)的自身發(fā)展目標和開發(fā)戰(zhàn)略放在這個大局中加以調(diào)整。要在明確定位、研究開發(fā)地域方向的同時，把重點放在加強管理，提高項目質(zhì)量上。

對2008年房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾點建議

      在今年的政府工作報告中，溫總理對2008年的住房建設和房地產(chǎn)工作明確提出了三項指導原則和四項具體措施。認真貫徹落實好總理這些指示，就能促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。為協(xié)助政府貫徹落實好總理提出的要求，我們提出如下建議：

1、既要穩(wěn)定政策、狠抓落實，又要因地制宜、分類指導

      目前，房地產(chǎn)市場中觀望氣氛濃厚，原因之一是觀望政府近期還有沒有新的政策措施出臺。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，就要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)完善和落實現(xiàn)有的調(diào)控政策。今年，建議要特別落實和完善好三方面的政策。

一是繼續(xù)落實合理供應土地、節(jié)約使用土地的政策。切實落實各地已經(jīng)制定的土地供應計劃和年度住房建設計劃，優(yōu)先滿足保障性住房、努力增加中低價位、中小套型普通住房的土地供應；嚴格執(zhí)行對閑置土地的處置力度，盤活存量土地。

二是進一步落實和完善有區(qū)別的稅收、信貸政策，落實保障性需求，支持自住性需求，引導改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求，支持中低收入家庭購買首套中小套型住房。

三是加大政府投入，進一步落實住房保障政策，擴大住房保障的覆蓋面。

      我國地域遼闊，地區(qū)之間的經(jīng)濟發(fā)展和市場化程度差異很大，再加上房地產(chǎn)市場區(qū)域性強，因此，國家在調(diào)控房地產(chǎn)市場時，既要堅持統(tǒng)一政策，又要堅持因地制宜，分類指導，并注重發(fā)揮地方政府的主觀能動性。對局部地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，建議由部際聯(lián)席會議單位與地方共同加強調(diào)查研究，找準問題癥結(jié)所在，有針對性地采取管理和調(diào)控措施。

      要堅持市場化的政策導向，正確發(fā)揮政府和市場的作用。對一些地方正在組織建設的限價房和正在探索的經(jīng)濟租用房等辦法，要在總結(jié)經(jīng)驗的基礎上，爭取盡早出臺有關部委共同制定的指導性文件。對方向正確，制定全國性政策有困難的，應鼓勵有條件的地方先行試點。建議在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點的地區(qū)，研究制定將城市建設用地增加和農(nóng)村建設用地減少、特別是將城市住宅用地增加與農(nóng)村宅基地減少相掛鉤的政策，為今后長期有效的提供城市住房建設用地、實現(xiàn)土地資源最大效益和合理利用創(chuàng)造條件。要加強對輿論的引導，防止少數(shù)媒體將局部地區(qū)的市場波動夸大渲染。

2、不失時機地拓寬房地產(chǎn)融資渠道

      當前，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金在開發(fā)資金來源中的比重還很少，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要依靠國內(nèi)銀行貸款。在房地產(chǎn)信貸管理進一步嚴格而流動性過剩的情況下，建議不失時機地拓寬融資渠道，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權合作、上市等渠道籌集開發(fā)資金；對積極開發(fā)中小戶型、中低價位普通商品住宅的企業(yè)、對推動省地節(jié)能環(huán)保型住宅的企業(yè)，給予融資的支持。通過大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具，將流入房地產(chǎn)投資性消費的資金和保險基金、養(yǎng)老基金引導到住房融資市場，吸引社會資金進入住房開發(fā)和住房保障領域，以緩解由于投資渠道短缺、住房投資性需求的增加給市場帶來的壓力。積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運作機制，實行差別化住房信貸政策、發(fā)展多樣化住房信貸機構(gòu)、健全住房金融風險分擔和轉(zhuǎn)移體系、拓寬資金渠道，支持和鼓勵廣大的中等收入家庭通過市場，特別是二手房市場解決住房問題，使住房資源更加合理、有效的利用。

3、大力培育和發(fā)展二手房市場及租賃市場

      解決群眾的住房問題要堅持租售并舉。目前，空置房下降、閑置房上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭，將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率。為培育和發(fā)展租賃市場，建議政府要進一步調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)、合并稅種、降低稅率。各地要切實落實財政部、國家稅務總局新出臺的有關住房租賃稅收的優(yōu)惠政策，以活躍房屋租賃市場。為促進二手房交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當?shù)氐墓┣笄闆r，因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策。

4、加強房地產(chǎn)信息體系建設，完善房地產(chǎn)預警、預報機制

      信息的不對稱、不透明，也是一些地方對市場觀望的重要原因。因此建議，一是要建立和完善房地產(chǎn)指標體系，對房地產(chǎn)市場的運行進行測定、監(jiān)視、評價、預測和報告，準確判斷市場的運行狀態(tài)；二是進一步完善房地產(chǎn)信息的發(fā)布工作，規(guī)范發(fā)布的內(nèi)容、程序、范圍和時間，及時向社會提供真實完整的土地資源情況、政府年度供地計劃和年度住房建設計劃、房地產(chǎn)供求情況、租賃市場的房源、房地產(chǎn)租售價格等信息。通過加強信息體系建設，引導開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費，同時，為管理部門制定相關政策提供可靠依據(jù)。