撥開房價上漲迷霧，理性看待房地產(chǎn)市場種種現(xiàn)象

　　主持人：牛主任，你好。首先祝賀你主編的中國第一本《城市藍皮書-中國城市發(fā)展報告》在本月20日成功發(fā)布。我們注意到，你對中國城市的觀察總是從中國經(jīng)濟大格局中著眼的。即便對房價問題的看法也是如此。我們就從房價問題說起吧，因為房價問題太熱了，有說還要漲，有說拐點到了。你怎么看？

　　牛鳳瑞：房價問題事關(guān)經(jīng)濟利益關(guān)系、社會分配關(guān)系的變動，是政治體制、文化傳統(tǒng)的變數(shù)，受到國情、市情和發(fā)展階段的制約。

　　房價高漲，拉升居民生活成本，引發(fā)公眾不滿，影響和諧社會建設(shè)，應(yīng)該引起高度警惕。但房價變化是市場優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置的基本形式，是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿，也是調(diào)節(jié)住房分配關(guān)系的重要杠桿。

　　嚴(yán)格意義上的房價增幅應(yīng)是同一區(qū)位、同一品質(zhì)、同一科技含量的房屋銷售價格的上下年份之間的比較。目前我們所說的房價增幅是當(dāng)年平均房屋售價(銷售收入/銷售面積)與上年同期之比。“房價增幅過快”是一種判斷，是以上年房價基本合理為假設(shè)前提的。上年房價較低，則同等房價增量升幅較大，反之亦然。

　　市場形成房價是中國住房體制改革取得成功的重要標(biāo)志。中國住房制度基本完成是在2000年，由于住房市場化時間較短，現(xiàn)在的房價還不是完全意義上的市場價格，依上年房價為參照系作出判斷要慎重。而從一個較長時段來看，與平均收入增長速度相比較，中國的房價仍在可以接受的區(qū)間。

　　現(xiàn)在，房價過快上升固然有開發(fā)商不規(guī)范操作的因素，但根本原因在于供應(yīng)不能滿足需求。一方面是住房需求剛性增長，另一方面是偏緊的住房用地供給和交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相對滯后，限制了城鎮(zhèn)住房建設(shè)空間的拓展。

　　而住房基本保障制度建設(shè)滯后，混淆了市場機制和社會保障的不同功能，提高了中低收入階層的購房預(yù)期。另外，控制房地產(chǎn)投資、供地的政策導(dǎo)向，不僅抵消了控制房價過快上漲的政策效力，而且也抑制了住房供給的相應(yīng)增加，加劇了供求矛盾。

　　在此過程中，有些媒體和學(xué)者的誤導(dǎo)性言論，又成倍放大了社會對房價上漲的反響。例如，“讓大多數(shù)人買得起房子”是一個很受擁護、而不能說“不”的口號，但世界上似乎還沒有一個發(fā)達國家能做到。假若中國大多數(shù)人買得起房子，有那么多房子可賣嗎？

　　再如，國外的房價收入比一直是某些人論證中國房價過高的主要依據(jù)。但這個國外是哪一個國家，處于什么發(fā)展階段，是家庭的稅前收入還是稅后收入，每套住房是多大面積，區(qū)位如何等等，都應(yīng)有具體界定。否則，與我們這個正處于城市化加速階段的發(fā)展中大國作比較，是不具可比性的。

　　所以，談房價、談房地產(chǎn)市場問題，還得回到中國國情、中國經(jīng)濟的發(fā)展階段里來談。

　　中國經(jīng)濟與城市化進程保持必要增速意義重大

　　主持人：好吧。我們就回到中國經(jīng)濟與城市化的觀察框架里來談吧。你認(rèn)為中國經(jīng)濟與城市化進程是個什么樣的關(guān)系？

　　牛鳳瑞：中國經(jīng)濟總體走勢與城市化進程息息相關(guān)。

　　現(xiàn)在，中國經(jīng)濟總體狀況良好，大多數(shù)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)(企業(yè)利潤、居民收入、物價、財政稅收、出口、居民生活等)亦有好的表現(xiàn)。而中國的城市化率也由2000年的36.22%上升到2006年的43.9%，年均增加1.28個百分點。

　　較快的經(jīng)濟發(fā)展與快速的城市化相輔相成，相互推動。中國經(jīng)濟并非沒有問題，增強危機防范意識，警惕經(jīng)濟過熱或過冷都是必要的，但對中國目前的經(jīng)濟作出已“過熱”的判斷缺乏足夠證據(jù)。

　　首先，判斷中國經(jīng)濟已經(jīng)過熱的依據(jù)不能令人信服。一個國家(地區(qū))的經(jīng)濟發(fā)展速度主要取決于該國(地區(qū))復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟、政治、社會、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經(jīng)濟學(xué)家們的計劃或預(yù)期。

　　確定一個國家(地區(qū))適合的經(jīng)濟發(fā)展速度從來都是件困難的事情。所以，適合的發(fā)展速度主要表現(xiàn)為事后的認(rèn)知，而不是事前的預(yù)見。那種認(rèn)為發(fā)達國家沒有出現(xiàn)過，中國就應(yīng)不出現(xiàn)；發(fā)達國家曾經(jīng)發(fā)生過的經(jīng)濟泡沫和金融危機，中國一定會重復(fù)發(fā)生，這樣的邏輯推理是不成立的。

　　縱觀世界歷史，不平衡發(fā)展、差異化發(fā)展是常態(tài)。表現(xiàn)為在一個時期內(nèi)，一個(或某些)國家(地區(qū))發(fā)展較快，其他國家(地區(qū))發(fā)展較慢。各國、各地區(qū)齊步走的發(fā)展到反而沒有發(fā)生過。現(xiàn)階段中國經(jīng)濟較快增長，年度之間增長速度相差一、二個百分點，是正?，F(xiàn)象。

　　其次，目前國內(nèi)外條件為中國經(jīng)濟較快發(fā)展提供了支撐。社會主義市場經(jīng)濟體制的建立與逐步完善為中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ儸F(xiàn)提供了制度保證。

　　以信息化為代表的當(dāng)代科學(xué)技術(shù)進步，為中國較少支付試錯成本，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，推動經(jīng)濟較快發(fā)展提供了支持條件。日益發(fā)展的經(jīng)濟全球化，為中國發(fā)揮勞動力數(shù)量充裕、價格低廉的比較優(yōu)勢，保持一個較快經(jīng)濟發(fā)展提供了兩個市場和兩種資源空間。

　　而正在完成的工業(yè)化、加速進程的城市化，以及居民生活水平的日益提高，對中國經(jīng)濟較快發(fā)展提出了客觀要求，居民的高儲蓄為中國的高積累、高投資提供了基礎(chǔ)，從而成為中國經(jīng)濟較快發(fā)展的重要動力源泉。

　　這些正是人們通常所說的中國戰(zhàn)略機遇期。用好這一戰(zhàn)略機遇期是中國實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的要求。因此，中國經(jīng)濟保持適度的增長速度是需要的。

　　第三，在現(xiàn)階段中國經(jīng)濟較快發(fā)展具有必然性。經(jīng)濟發(fā)展的基數(shù)、起點不同，同樣增量的增速會有很大不同。中國經(jīng)濟增速即使達到兩位數(shù)，增長總量也只有2000多億美元，人均增量不過200多美元；美國經(jīng)濟增速即使僅有3%，經(jīng)濟增量亦達4000億美元之巨，人均增量則達1000美元以上。

　　中國是一個發(fā)展中的大國，主要矛盾的主要方面是生產(chǎn)力發(fā)展水平相對滯后。中國要建設(shè)惠及13億人口的全面小康社會，一切錯綜復(fù)雜矛盾的解決均有賴于一個又好又快的經(jīng)濟發(fā)展。

　　以經(jīng)濟建設(shè)為中心是興國之要，是我們黨、我們國家興旺發(fā)達和長治久安的根本要求。中國經(jīng)濟較快發(fā)展面臨的資源供給和環(huán)境容量兩大約束，可以通過調(diào)整發(fā)展路徑，加快科學(xué)技術(shù)進步得到逐步解決，對此應(yīng)該相信中國政府和人民的智慧和能力。

　　目前中國的人均能耗水平只有歐盟的1/3，美國的1/7。據(jù)中國社科院城市中心潘家華等計算，2006年中國制成品出口相當(dāng)于折合凈出口能源6.3億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，約占全部能源消耗的1/4。

　　中國以自己較低的人均能源耗用已經(jīng)為全球環(huán)境保護作出了巨大貢獻。節(jié)能減排是中國對環(huán)境保護作出的重大戰(zhàn)略部署，是對國際社會作出的莊嚴(yán)承諾，與較快的經(jīng)濟發(fā)展并不存在非此即彼的關(guān)系。

　　中國經(jīng)濟的又好又快發(fā)展不僅是中國和諧發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的必然，也是世界，特別是發(fā)達國家的福音。中國經(jīng)濟的較快發(fā)展有風(fēng)險，但較快發(fā)展的風(fēng)險并非不可避免，又好又快的發(fā)展可以把風(fēng)險減少到最低。相反，若中國經(jīng)濟發(fā)展速度慢下來則會面臨更大的風(fēng)險，支付更高的社會成本。

　　警惕中國經(jīng)濟“泡沫”的風(fēng)險是必要的，但過份高估這種風(fēng)險不利于低成本地推進現(xiàn)代化建設(shè)。