復(fù)合地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)與體育、旅游、教育、商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)整合形成的一種地產(chǎn)經(jīng)營模式。隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，樓盤在滿足人們基本需求的同時(shí)，人們對居住空間、辦公空間、活動空間有了更高的理解和追求。復(fù)合地產(chǎn)打破了以往地產(chǎn)開發(fā)中的單一理念的支持，對未來適合人類發(fā)展的各種新的生活方式適度超前地研究，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地滲透、融合、演繹到房地產(chǎn)地規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活，進(jìn)而大大提升了房地產(chǎn)的附加值和競爭前景。

復(fù)合地產(chǎn)的提出雖然很新，但卻由來已久。在地產(chǎn)發(fā)展初期，萬科就成功地將物業(yè)管理融入地產(chǎn)中，后來在地產(chǎn)中加進(jìn)建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、裝飾藝術(shù)、社區(qū)文化、教育配套等，自發(fā)形成復(fù)合地產(chǎn)的初級階段。至新世紀(jì)初，與地產(chǎn)完全不相干的中體產(chǎn)業(yè)成功地將奧林匹克精神與體育場館引進(jìn)地產(chǎn)，以廣州奧林匹克花園為代表，產(chǎn)生了真正的復(fù)合地產(chǎn)。此后，深圳萬科四季花園、華僑城、北京SOHO現(xiàn)代城、鋒尚國際公寓等各具特色的復(fù)合產(chǎn)品相繼產(chǎn)生，這些樓盤以超前的文化內(nèi)涵、先進(jìn)的科學(xué)理念、全新的生活水準(zhǔn)贏得了市場，引領(lǐng)著復(fù)合地產(chǎn)這種新的經(jīng)營模式在全國的快速擴(kuò)張，同時(shí)也昭示著中國房地產(chǎn)已進(jìn)入復(fù)合發(fā)展階段。

界定一個(gè)項(xiàng)目是否是復(fù)合地產(chǎn)，主要在于兩個(gè)方面：其一，是否具備多種物業(yè)形態(tài)；其二，是否以房屋為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育等）于一體。

 

 

理念是復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的行動綱領(lǐng)與核心。復(fù)合地產(chǎn)主要是以人本理念為指導(dǎo)思想而提出，體現(xiàn)在規(guī)劃的長遠(yuǎn)性和相關(guān)資源的整合，把可控資源最大化整合到地產(chǎn)中，營造有活力、有吸引力的城市生活。在人本理念的引導(dǎo)下，許多本與建筑無關(guān)的產(chǎn)業(yè)紛紛與地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了有效的復(fù)合與嫁接，而每種產(chǎn)業(yè)鏈融合的新模式的產(chǎn)生都是源于時(shí)代進(jìn)步、人們生活理念的更新。

“房地產(chǎn)業(yè)+體育業(yè)”作為復(fù)合地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，它的開發(fā)模式靈感來自于美國運(yùn)動員住的奧運(yùn)村，這個(gè)概念使得郭鋅文悟出了將房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)之間進(jìn)行嫁接，充分整合雙方資源的一種新的模式，迎合當(dāng)時(shí)廣州人正從夜總會、桑拿走出來，走出娛樂場所、走進(jìn)運(yùn)動場，追求運(yùn)動、追求健康的生活方式，這一奧林匹克運(yùn)動概念的采購與奧運(yùn)村概念的結(jié)合，對中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了極大的影響力。

華僑城作為“房地產(chǎn)業(yè)+旅游業(yè)”開發(fā)模式的先鋒，走的是一條以科學(xué)規(guī)劃為本，以環(huán)境、文化為特色，并與旅游相結(jié)合的發(fā)展模式。該模式是馬志民先生從荷蘭采購到的馬德羅丹小人國的一個(gè)思想概念，馬德羅丹小人國把主題公園旅游、荷蘭文化生動地再現(xiàn)在一個(gè)公園里，馬志民先生由此設(shè)想到華僑城位于深圳的重要位置，連接著南山和羅湖，香港近在咫尺，如果能把中國文化濃縮在一個(gè)小小的區(qū)域，讓世界了解中國，讓中國的燦爛文化走向世界，那么就有可能在旅游上找到突破口，最有效地開發(fā)華僑城，于是一片海邊灘涂變成了人們流連忘返的人間仙境。

“房地產(chǎn)業(yè)+教育業(yè)”是繼旅游地產(chǎn)后的又一新模式。當(dāng)今社會教育越來越受重視，有眼光有責(zé)任感的父母在決定購房的同時(shí)常常會因?yàn)樽优慕逃龁栴}舉棋不定，也正是這個(gè)原因成就了學(xué)區(qū)房的熱銷，但是學(xué)區(qū)房的數(shù)量畢竟有限，物以稀為貴，學(xué)區(qū)房的價(jià)格越來越高。于是開發(fā)商們開始主動和名校聯(lián)姻，主動把名校請到自己的樓盤來，對于意向購房者來說，小區(qū)本身有名校，既可以省去在城區(qū)選擇學(xué)校要交的贊助費(fèi)，又改善了居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)劃算，一舉兩得。萬科四季花城聯(lián)手當(dāng)?shù)亟逃颗d建學(xué)校，蔚藍(lán)海岸引入北師大附中、附小，桃源居引入清華教育體系，城市綠洲引入北京景山學(xué)校，鼎太風(fēng)華引入美國明泉學(xué)校等都是成功的教育地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

·開發(fā)模式：與傳統(tǒng)的“鋼筋+水泥”的開發(fā)模式不同，復(fù)合地產(chǎn)引入了文化思考和理念先行，它考慮到生活方式的營造，不僅僅是在蓋房子、建社區(qū)，而且培育生活氣氛和生活方式；它進(jìn)行跨產(chǎn)業(yè)合作，深入研究與其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)合；它是面向消費(fèi)者未來生活方式而開發(fā)的房地產(chǎn)。

·對開發(fā)商的要求：資本籌集和運(yùn)營能力是對傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的要求，而復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)對開發(fā)商提出了更高的要求，除了擁有傳統(tǒng)的資金和土地這兩個(gè)要素，開發(fā)商必須要有把握市場、把握消費(fèi)者需求的能力，要有掌握和整個(gè)城市相關(guān)資源的能力，而且能將這些資源、城市及地區(qū)經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來，承擔(dān)一定的社會職能。

·建筑方式：傳統(tǒng)的建筑套路是一種標(biāo)準(zhǔn)工作，但是復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)是一種自選動作，沒有成規(guī)可以借鑒，難度系數(shù)較高。

·營銷模式：與傳統(tǒng)的物業(yè)單純靠市場調(diào)查不同，復(fù)合地產(chǎn)往往是以前從來沒有出現(xiàn)過的項(xiàng)目，所以復(fù)合地產(chǎn)的市場開發(fā)帶有一定的探索性和創(chuàng)造性，而且復(fù)合地產(chǎn)本身的復(fù)雜性要求復(fù)合地產(chǎn)的營銷必須策劃先導(dǎo)。

 

復(fù)合地產(chǎn)往往能帶來雙重效益，不但開發(fā)商能獲得高額利潤，同時(shí)對于所在城市和片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。

以華僑城為例，首先從開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益來看，深圳華僑城片區(qū)最初開盤時(shí)的房地產(chǎn)均價(jià)為6500元/平方米，而目前該片區(qū)已經(jīng)成為深圳人向往的居住區(qū)，均價(jià)已達(dá)到48000元/平方米。除了深圳房地產(chǎn)大幅上漲的因素外，旅游業(yè)等配套的拉動效應(yīng)不小。加上華僑城奉行的是成片綜合社區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)略，開發(fā)商要承擔(dān)部分開發(fā)片區(qū)的市政配套任務(wù)，符合循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，得到政府的首肯，從而能廉價(jià)獲得大量土地儲備，深圳華僑城片區(qū)占地4.8平方公里，經(jīng)過二十多年的開發(fā)，仍剩余建筑面積約100萬平方米的土地開發(fā)面積，根據(jù)2001年華僑城與深圳市國土局達(dá)成協(xié)議來測算，其樓面地價(jià)僅為716元/平方米，而當(dāng)時(shí)土地均價(jià)已達(dá)到2200元以上。低成本高售價(jià)使得開發(fā)商賺得盆滿缽滿，可以說華僑城享受著高額的環(huán)境紅利。再從華僑城的社會效益來看，有人曾說假如深圳沒有華僑城，深圳灣西畔一片灘涂，旅游不會和這座先天營養(yǎng)不良的城市發(fā)生任何親密接觸，這種說法雖然有些偏頗，但是對比華僑城片區(qū)與緊鄰的白石洲片區(qū)，我們不得不承認(rèn)華僑城模式對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了非常大的貢獻(xiàn)。據(jù)華僑城實(shí)業(yè)有限公司地產(chǎn)營銷部門相關(guān)人員介紹，深圳華僑城公園每收入1元就能給深圳帶來7元的收益。

 

·從消費(fèi)者角度：十六大以后，全面建設(shè)小康時(shí)代已經(jīng)到來，復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)以人本理念為出發(fā)點(diǎn)，從商業(yè)配套的建設(shè)到人文環(huán)境的營造，創(chuàng)造出休閑、健康的、人文的生活方式，迎合了人性化、生活化的需求，使得消費(fèi)者的感官和心理體驗(yàn)得到了極大的滿足，因此備受消費(fèi)者歡迎，常常出現(xiàn)一售即空現(xiàn)象。

·從開發(fā)商角度：中國房地產(chǎn)市場發(fā)展雖然只有短短十余年，但其成長速度之快令世界矚目，導(dǎo)致市場同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，在激烈的競爭情況下，沒有個(gè)性，沒有自己理念的地產(chǎn)項(xiàng)目必將會逐漸被市場淘汰，復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)展現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)性，并為地產(chǎn)商帶來高額回報(bào)，因此越來越多地開發(fā)商將熱衷于投入到復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的行列中。

·從政府角度：復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)與城市形成良好的互動，除了地產(chǎn)本身所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益外，更帶動了區(qū)域的發(fā)展、解決了就業(yè)，復(fù)合地產(chǎn)中賦予的社會功能往往是現(xiàn)階段或者是今后一段時(shí)期內(nèi)政府尚不能完全提供和完善的，因此政府對復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)給予肯定和支持。

·從復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展角度：廣州是中國復(fù)合地產(chǎn)的發(fā)源地，以廣州奧林匹克花園項(xiàng)目引領(lǐng)了中國復(fù)合地產(chǎn)的新階段。深圳是我國復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展最迅速的城市，隨后在北京、上海這些一線城市如火如荼展開，并迅速蔓延至二三線城市，如杭州、沈陽、西安等，各自以其特有的城市文化和人文環(huán)境塑造出復(fù)合地產(chǎn)的典范，開發(fā)主題從“房地產(chǎn)業(yè)+體育業(yè)”到“房地產(chǎn)業(yè)+旅游業(yè)”到“房地產(chǎn)業(yè)+教育業(yè)”，新的主題也在不斷孕育而生，并由單一主題向多元主題發(fā)展，表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場競爭對同質(zhì)化產(chǎn)品競爭的超越。

 

 

 

 

盡管復(fù)合地產(chǎn)已經(jīng)在全國開展得如火如荼，但是一些開發(fā)商對“復(fù)合地產(chǎn)”概念的認(rèn)識還只是流于表面：報(bào)紙、電視、樓書上“XX體育樓盤”、“XX高科技樓盤”、“XX教育樓盤”的概念滿天飛，但消費(fèi)者到現(xiàn)場一看卻大失所望。所謂的“體育樓盤”不過是幾組運(yùn)動器材的羅列，與真正的體育精神相去甚遠(yuǎn)；所謂的“高科技樓盤”其科技含量卻十分有限，甚至是發(fā)達(dá)國家已經(jīng)淘汰的技術(shù)；所謂的“教育樓盤”不過是對名校的“單相思”，并不能“圓您孩子的大學(xué)夢”。還有一些產(chǎn)品事先并無進(jìn)行精心的策劃卻在后期牽強(qiáng)附會概念，最終貽笑大方。這些做法完全曲解了復(fù)合地產(chǎn)的概念，不但直接影響了產(chǎn)品的銷售，更對品牌造成了致命的損害。

復(fù)合地產(chǎn)不是簡單地把其他行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的功能進(jìn)行隨意搭配。復(fù)合地產(chǎn)要成功就必須講求適應(yīng)性，讓主題與消費(fèi)者的需求能夠有機(jī)地匹配，主題與優(yōu)勢資源能夠有機(jī)地匹配。當(dāng)把體育、教育等當(dāng)作一個(gè)產(chǎn)業(yè)來做時(shí)，要把復(fù)合理念滲透到理念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等每一個(gè)角落、每一個(gè)毛孔，并把這些理念充分、完整地表達(dá)出來，才能在市場里具有主動性和吸引力，才能在市場里站住腳。

另外，在進(jìn)行復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，要綜合考慮項(xiàng)目所處的具體情況、地理位置、資源狀況、綜合價(jià)格性能比等。地產(chǎn)的控制很重要，控制過度了，成本會增加，控制太輕了，可能充其量只是一個(gè)賣點(diǎn)。一些地產(chǎn)商對自己的產(chǎn)品求全求大，要求自己包羅萬象、復(fù)合百家之長、集一切先進(jìn)之大成，結(jié)果或因難度過大或因成本超支而事與愿違。再比如說當(dāng)旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的時(shí)候，并不是旅游發(fā)展得越大越好，要注意旅游環(huán)境的結(jié)合，如果旅游人數(shù)超過了居住人數(shù)，可能會對居住產(chǎn)生影響，使居住不得安寧。所以說，這個(gè)“度”一定要把控好。

 

在高增長、高利潤的驅(qū)動下，各地開發(fā)商們紛紛加入到復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)行列中。有些地產(chǎn)產(chǎn)品盲目克隆別人的概念，沒有因地制宜，導(dǎo)致差之毫厘、失之千里。開創(chuàng)中國復(fù)合地產(chǎn)先河的締造者郭鋅文在總結(jié)奧園成功時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，理念先行。沒有理念和主題的房地產(chǎn)，最后會成為克隆一族。復(fù)合地產(chǎn)講求的就是個(gè)性化，要與眾不同，要以發(fā)散的思維方式跳出行業(yè)之外整合資源。實(shí)踐證明，復(fù)合地產(chǎn)除了住宅和體育嫁接以外，在教育、旅游、度假、休閑、養(yǎng)生等人類生活息息相關(guān)的元素上同地產(chǎn)嫁接，突出它們的個(gè)性，在激烈的市場競爭中同樣能創(chuàng)造出新的奇跡。所以開發(fā)商在進(jìn)行復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)前，必須要深入了解所處區(qū)域的自然環(huán)境和人文環(huán)境，復(fù)合的目的在于使地產(chǎn)開發(fā)與城市形成良好的互動，對于一座城市，一個(gè)區(qū)域來說，并不是什么產(chǎn)業(yè)都可以與地產(chǎn)復(fù)合的。比如說在市場比較發(fā)達(dá)、人均收入比較高的地區(qū)，可以搞一些消費(fèi)性的復(fù)合，比如體育業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)；處于生存型的地區(qū)，對教育的依賴性比對體育的依賴性要強(qiáng)得多，可以偏向于搞教育產(chǎn)業(yè)；對于擁有自然景觀優(yōu)勢的二三線城市，可以重點(diǎn)整合自然資源，以促進(jìn)城市發(fā)展；象北京作為政治文化中心，在開發(fā)時(shí)要與歷史遺跡形成聯(lián)動關(guān)系，把生態(tài)資源、景觀資源結(jié)合起來，使項(xiàng)目和城市的價(jià)值都能得到放大；而上海作為經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合將有較大的價(jià)值提升空間。