中國二手房市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，房源更新越來越快，新房源也越來越多，比例也越來越大，二手房在人們心中的印象也在逐步改變。同時，人們的置業(yè)觀念也在提升，這些都改善了二手房在樓市中的地位。
在這個過程中，中介行業(yè)的作用功不可沒。改革開放，尤其是1990年代以來，中國地產中介從無到有，從一個門面、一張桌子起步發(fā)展到今天全國范圍連鎖經(jīng)營的模式，行業(yè)水平有了很大的進步。就寧波而言，據(jù)個人統(tǒng)計，今年前十月二手房的交易量占一手房的88％，一手房與二手房的年交易量已經(jīng)接近1：1的水平。也就是說，事實上今年寧波購房者中有接近一半的人是通過二手房市場來得到滿足的。
盡管如此，中國二手房行業(yè)在房地產行業(yè)中的地位還是無足輕重。與牛氣沖天的開發(fā)商相比，二手房中介要低調許多。坦白的說，寧波一個小開發(fā)商開發(fā)一個小的項目，在樓市暴漲的時候賺的錢甚至都比寧波知名的中介公司多，這種情況下二手房中介的尷尬就可想而知。
因此，交易量雖然差距不大，但是含金量不可同日而語。所以，在樓市中二手房市場的聲音就微弱的可憐，政府宏觀調控，整頓房地產行業(yè)，基本上就把二手房忽略不計了。
然而，在經(jīng)濟發(fā)達國家上市銷售的住房中，一手房與二手房的比例是1∶3-5，大部分交易是二手房。當經(jīng)濟發(fā)展和城市化水平達到一定階段后，住宅由外延式拓展為主，逐漸讓位于內涵式的更新、改造和保護為主。由于人均擁有住宅面積飽和，新建量減少，一手房銷售下降，交易將集中到二手房市場。以美國為例，房地產的市場交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1，二手房的成交占絕對主導地位，二手房的流通速度非?？欤媪孔》可鲜薪灰琢勘壤竭_15%。
那么在中國這種情況正好相反，目前，我國各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1％，寧波高于這個數(shù)據(jù)，這歸功于寧波住房條件的改善，當然也包括炒房客的貢獻。
但是，多年以來一手房市場的火爆說明了什么？說明市場需求不能通過二手房市場的流轉房源得到滿足，也就是說房子不夠，必須得新建房子。新造的不夠，不及時，或者分配不均都會引起房價的非正常增長。
所以，討論房價的高與低，漲與跌實際上都是表象，問題的實質是：如果寧波人一年需要5萬套新增住宅才能滿足居住要求，寧波就要建設5萬套新房，否則不管你通過二手房市場，還是通過租房來解決住房，問題都不會得到根本的解決。如果你只提供2萬套，就的有相應的人口住房條件受到壓縮，就會出現(xiàn)“三代同居”，“群租”的現(xiàn)象。而這些需求只是被壓抑了，在經(jīng)濟不斷發(fā)展的情況下，遲早要釋放出來。釋放是好事，釋放不了才是大問題——就像改革以前，一大家子擠個一居室過個大半輩子，誰愿意？
坦白的說，中國的房子不是造多了，而是造少了。如果寧波大量造兩三千一平米，十幾二十萬一套別說一年3萬套，一年6萬套也可以消化！這樣連續(xù)數(shù)年的飽和供應，當人們基本居住需求得到滿足的時候，房價如何可以暴漲？同時，由于房子不再緊缺，而二手房市場經(jīng)過不多的房源補充，市場供應大大高于新開發(fā)的商品房，這樣開發(fā)商在房地產市場上將失去定價的權力，地位將大大下降。這個時候，房價才會穩(wěn)定下來，因為二手房市場的房源方由于過于松散，基本上失去壟斷價格的權力，價格才會反映出真實的價值所在。
所以，發(fā)達國家樓市運行就相對平穩(wěn)，很多地方的房價比中國一些城市反而便宜——要知道，人家的收入可是國人的10倍?。?
所以，中國樓市的穩(wěn)定，是要靠不斷造房子來解決。直到有一天，房子夠多了，二手房市場不但供應充足，而價格也穩(wěn)定了，中國的房價暴漲的時代也就一去不復返了。另外一個判斷依據(jù)是，二手房中介普遍實力強大，出現(xiàn)了全國性的大公司，而開發(fā)商則默默無聞，那么我們就可以判斷這個時代到來了。
如果，寧波是一個國家的，或像香港那樣是一個相對封閉的地區(qū)，那么只要政府發(fā)揮社會主義優(yōu)越性，保持為人民服務的信念，10到15年就可以做到。
問題是，寧波是中國的一個小城市而已。這么干的話，外來人口會大幅增加，造房子的速度再快也趕不上人口的增加，更無法抵御資本的劫掠。寧波新增住宅就算萬一平米，一年300萬方新增住宅，總量不過300億而已。別說國際金融大鱷，就是國內的資本也可以輕易的操縱寧波樓市，何況撬動樓市只需要10％的資金就可以了呢？所以，企望房價維持在低位是不現(xiàn)實的。最起碼，難度很大，代價也很高。所以，即使國家實行住房保障制度，也會：1，房價相對處于高位；2，三五年內影響有限。所以，寧波二手房市場主導的時代，我們恐怕得等到20年后了——當然你個人足夠強或者能中個大獎啥的那就不說了。
當然，在這個時代到來之前，我們還是應該有所作為，而不是消極等待。我國二手房市場的高度不發(fā)達，國家還是可以有很多可以提升的。
首先，政府好像應該重視一下二手房市場吧？原因就不說了，浪費筆墨。
其次，規(guī)范市場交易秩序，活躍存量房地產市場，推動建立房地產市場中介機構的建立和發(fā)展，引導建立和完善住房資料體系，規(guī)范和提高中介機構的服務質量。這應該是責無旁貸的吧。像深圳中天這樣的事件總得找個解決之道吧，最起碼也該有個資金監(jiān)管啥的。再說，中介行業(yè)的人才素質實在不怎么樣，寧波算是好的了，但是魚龍混雜一樣嚴重。出了事情，都要老百姓認倒霉似乎不妥哦？
第三，減輕房地產交易環(huán)節(jié)的稅收，通過稅收手段，鼓勵和促進現(xiàn)有住房進入市場流通。拜托稅收部門就不要趁火打劫了，說什么抑制房價。稅費水轉移到購房者身上了，難道稅務局不知道嗎？寧波的二手房價交易，有幾個是房東繳稅的，稅務局難道都是瞎子不成？最起碼，人家第一次買房或者換個房子總應該有個稅收減免或者優(yōu)惠什么的吧！焦點寧波房地產網(wǎng)
最后，希望政府加強中介行業(yè)人才素質的培養(yǎng)。在國外，房產經(jīng)紀人像律師一樣，是一個專業(yè)要求很高的職業(yè)，準入門檻很高，收入也很可觀?？墒堑搅酥袊?，中介人員素質實在太低了，什么人都可以賣房子。什么行業(yè)標準倒是一大堆，經(jīng)紀人資格證書也蠻像那么回事，可是實際情況怎么樣，大家都清楚。這樣的人才層次與惡劣的生存環(huán)境，造成行業(yè)的水平很低，而且發(fā)展無法形成良性循環(huán)。
