當(dāng)深圳樓市在十月份隨宏觀調(diào)控價量齊跌時，中介公司老總雪上加霜，似乎預(yù)示著房地產(chǎn)市場的變盤，也成為了“樓市氣象學(xué)家”預(yù)言房地產(chǎn)冬天來臨的主要論據(jù)。另一個主要論據(jù)則是北京樓市在十月份成交量的下跌，被解讀為有價無市。一南一北，兩大房產(chǎn)一線城市出現(xiàn)市場波動，似乎讓無比期待房價下跌的人們聞到了房地產(chǎn)冬天的氣息。
深圳的情況筆者不甚了解，沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)。但一個月的數(shù)據(jù)有多大的代表性值得注意。而北京樓市則絕非有價無市一個詞可以概括。通常我們認(rèn)識一個事物，必須從多方面觀察與解讀。比如近日發(fā)改委公布商品房空置房面積下降時，專家分析認(rèn)為這種狀態(tài)顯示房地產(chǎn)購銷兩旺，是好現(xiàn)象。其實則是由于供需關(guān)系的持續(xù)失衡導(dǎo)致的累加效果，致使大量房地產(chǎn)市場中原先的存量乃至滯銷產(chǎn)品都咸魚翻身，從某種角度而言預(yù)示著潛在的危機。當(dāng)房地產(chǎn)可以良莠不分地?zé)徜N時，市場一定存在很大的問題。如果不認(rèn)識到這一點，就不能真正識別出房地產(chǎn)市場的風(fēng)險所在。
觀察北京樓市如果只關(guān)心成交量的變動遠遠不夠。必須結(jié)合新增供給量、市場存量、土地供給量、二手房市場與租賃市場等多方面的變化趨勢才能有比較正確的認(rèn)識，任何片面的數(shù)據(jù)引用與比較只能得出錯誤結(jié)論并誤導(dǎo)消費者。成交量的下降是不爭的事實，市場的觀望氣氛是益濃厚也是現(xiàn)實。可是，新增供給的進一步萎縮不是忽悠，住宅新開工面積的持續(xù)下降更是現(xiàn)狀。土地供給的年未放量不能掩飾供地計劃難以完成的尷尬，更抵消不了前幾年土地供給的虧空。而有專家預(yù)測今年二手房成交量或許難超去年水平，凡此種種，又有那一點是房地產(chǎn)冬天來臨的征兆呢？
換一個角度，北京樓市一段時間以來一直存在“買不到房”的情況，批條子找關(guān)系成了買房的前提。廣告宣傳甚至開盤儀式一概全免的局面是否是房地產(chǎn)市場應(yīng)有的狀態(tài)？是否房子不是搶購一空、還需要打廣告或者搞促銷就是房地產(chǎn)進入了冬天？大概是近兩年房地產(chǎn)商的日子過得太好了，已經(jīng)受不得那怕一點點兒委曲，才會在這些以往完全正常的狀況出現(xiàn)后，大呼一聲“冷”。其實不過是從發(fā)高燒的階段回落到低燒的水平而矣。不是嗎？曬曬你的房價吧，房子走得慢些、難些一點兒都不奇怪。
另一個觀察房地產(chǎn)是否進入冬天的視角是宏觀經(jīng)濟。中央明年經(jīng)濟工作的重點是防止經(jīng)濟從偏快轉(zhuǎn)向過熱和出現(xiàn)全面通貨膨脹。而世行、亞行及許多機構(gòu)對于中國明年經(jīng)濟增長的預(yù)測普遍高于10%。在這種經(jīng)濟發(fā)展前景下，作為中國經(jīng)濟重要組成部分的房地產(chǎn)獨自進入冬天的可能性又有多少？
市場出現(xiàn)比較濃厚的觀望氣氛不假。受宏觀調(diào)控與高房價雙重影響，各種住房需求受到了比較大的抑制，房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)退燒的趨勢相當(dāng)明顯。不過，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)的病根未除，體溫是持續(xù)下降直致回到正常水平還是再次高燒發(fā)作，還有待進一步觀察。未來趨勢取決于很多因素。其中，政府能否梳理現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策，大膽調(diào)整部分明顯有誤且助推房價的已有方略相當(dāng)關(guān)鍵。另一個關(guān)鍵則是，能否切實落實各項切實有效的調(diào)控措施，并繼續(xù)出臺一些有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的新舉措。
房地產(chǎn)也會有四季交替，冬天早晚會來，但短期內(nèi)的可能性不大，除非有什么影響中國經(jīng)濟的大事件發(fā)生或者需要給房地產(chǎn)再來幾劑“猛藥”直接把它降至冰點。不過，冬天沒來并不意味著高枕無憂，特別是對于開發(fā)商而言。如果誰的思維還沉醉于于房地產(chǎn)火爆場面的回憶當(dāng)中，或許不必等到冬天徹骨的寒意將首先侵蝕到你。是時候做出一些改變了，與時俱進不能只停留在口號上，對于開發(fā)商而言需要體現(xiàn)在企業(yè)戰(zhàn)略與產(chǎn)品之中。機會總是偏愛有準(zhǔn)備的人，開發(fā)企業(yè)如果能夠在決策過程中讓大腦降降溫，最大限度地保持理性，真正做到理性決策、理性投資，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險將大大降低，或許冬天能夠推遲它的腳步，至少可以期待一個暖冬。
