查看地圖）市發(fā)展研究院院長和著名教授，連玉明更愿意通過城市化進(jìn)程的角度，來分析中國樓市的未來走向。在他看來，目前中國城市化已經(jīng)進(jìn)入了加速期。連玉明：2025年，5.4億人購房
作為北京國際城市發(fā)展研究院院長和著名教授，連玉明更愿意通過城市化進(jìn)程的角度，來分析中國樓市的未來走向。在他看來，目前中國城市化已經(jīng)進(jìn)入了加速期。“2006年年底，中國的城市化率達(dá)到了44%。按照現(xiàn)在十三億人口計(jì)算，這44%就意味著目前我們有非農(nóng)人口5.7億，如果按照城市化平均年增長率1%來計(jì)算，到2020年我國城市化率將達(dá)到60%左右，也就意味著中國將有3億農(nóng)民要變成城市人口。”
連玉明認(rèn)為，流動(dòng)人口也是城市集聚的主流?！鞍凑漳壳暗木謩?，到2025年大概有十億中國人居住在城市，流動(dòng)人口將超過2.4億人，而這部分人口主要集中在大中城市，租房和就業(yè)成為他們生活要求，那么流動(dòng)人口必將成為推動(dòng)城市化進(jìn)程的主要驅(qū)動(dòng)力?！薄?.4億人的住房需求再加上3億的非農(nóng)人口的住房需求，這就是未來中國房地產(chǎn)的新增消費(fèi)需求?！边B玉明據(jù)此預(yù)測，這種消費(fèi)需求，必將拉動(dòng)房地產(chǎn)成為未來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要途徑。
在剖析完城市化進(jìn)程對樓市的影響后，連玉明又適時(shí)地提出了“回歸房地產(chǎn)價(jià)值必須尊重城市發(fā)展規(guī)律”的重要思路?！霸谶@個(gè)大框架下要處理好三個(gè)關(guān)系”，連玉明這樣解釋道，即“宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的關(guān)系，房價(jià)和市場的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增長和改善民生關(guān)系?！?
在宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的關(guān)系中，連玉明提出“政府土地出讓金有多少來蓋廉租房？開發(fā)商利潤空間是不是符合國家規(guī)定？”這些都需要宏觀調(diào)控。更重要宏觀調(diào)控是地方政府的財(cái)政政策，政府的公共財(cái)政有多少資金、多少土地來蓋廉租房，政策房能否給老百姓提供更大期限的貸款。對于房價(jià)和市場的關(guān)系，連玉明從需求和消費(fèi)的角度予以了說明：“高收入、中等收入和低收入（者）對房價(jià)有不同影響。高收入（者）無論房價(jià)多高，他們都買得起；低收入（者），無論房價(jià)多低他們都買不起，所以低收入者必須政府調(diào)控；中等收入（者）需要政府宏觀調(diào)控的措施解決?！倍鴮τ诮?jīng)濟(jì)增長和改善民生關(guān)系，連玉明言簡意賅的總結(jié)為：“公共財(cái)政投入的多少，是衡量一個(gè)地區(qū)和政府改善民生的重要標(biāo)志。”
張民耕(張民耕博客,張民耕新聞,張民耕說吧)：住宅市場將向二、三級城市傾斜
“中國城市化發(fā)展主要趨勢向二三級城市發(fā)展，二三級城市的住房需求，是實(shí)實(shí)在在存在的剛性需求，因此住宅市場將向二三級城市傾斜。”北京銀信投資有限公司董事長張民耕認(rèn)為。
他表示，一線城市的發(fā)展遭遇了兩大瓶頸。一是土地，二是房價(jià)。相對而言，二三線城市的地價(jià)和房價(jià)更有優(yōu)勢。比如，無錫人的幸福指數(shù)就非常高。因?yàn)?，無錫平均房價(jià)今年剛突破六千，但是無錫去年年底和今年年初的人均可支配收入達(dá)兩萬元。一套一百平方米的房子總價(jià)六十萬，相當(dāng)于年收入的十倍，十倍之內(nèi)的幸福指數(shù)就是很高了。在北京，雙方收入達(dá)二十萬，乘以十倍也只能買到五環(huán)內(nèi)外位置的房子，所以北京、上海等各大城市今后的城市化是朝精致化方向發(fā)展。
陳勁松(陳勁松博客,陳勁松新聞,陳勁松說吧)：房地產(chǎn)進(jìn)入營銷時(shí)代
“以前80%的房地產(chǎn)廣告都是沒有意義的，所謂的營銷也根本沒有價(jià)值?！鄙钲谑缆?lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長陳勁松認(rèn)為，在當(dāng)前的市場形勢下，營銷的好壞事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入營銷時(shí)代。大小房地產(chǎn)企業(yè)只有充分挖掘和發(fā)揮營銷的價(jià)值，才能渡過難關(guān)發(fā)展壯大。
過去：恐嚇式營銷和順風(fēng)房
“ 你不買別人買，你不買后天就漲價(jià)”。陳勁松說，在過去的五六年里，業(yè)界通常采取的都是這種“恐嚇式營銷”，這種營銷方式?jīng)]有技術(shù)含量，也沒有體現(xiàn)出營銷的價(jià)值。主要在于市場非常的火爆，到2007年達(dá)到瘋狂狀況。處于上升期尤其是瘋狂上漲時(shí)期，這個(gè)時(shí)期剛性需求逐漸退出主流市場，購房被長期投資者、短期投資者占據(jù)。對于長期投資者和短期投資者而言，只要知道房價(jià)會上漲就足夠了。所謂產(chǎn)品、生活方式、口號、案名、活動(dòng)、宣傳的營銷可能需要，也可能不需要。
中國房地產(chǎn)起步以來一直比較順，房產(chǎn)商賣的基本上都是“順風(fēng)房”，房產(chǎn)商不需要營銷也不重視營銷。即使打廣告，80%以上也沒有發(fā)揮實(shí)際作用。但是，隨著調(diào)整期的到來，房地產(chǎn)營銷的價(jià)值才漸漸得以體現(xiàn)。調(diào)整期的最主要的特征是短期投資者退出市場，長期投資者不多，剛性需求者重新回到市場消費(fèi)者主流。這個(gè)時(shí)候營銷要解決的問題是，在同樣價(jià)格的情況下把房子賣出去，解決消費(fèi)者的猶豫不決和提供有益的產(chǎn)品反饋，營銷的價(jià)值會實(shí)實(shí)在在得到體現(xiàn)。
未來：信心營銷和產(chǎn)品營銷
面對市場淡季，房地產(chǎn)營銷的價(jià)值如何體現(xiàn)呢？陳勁松認(rèn)為，首先要把握主流市場的變化。目前中國主流市場發(fā)生了一系列變化。一方面是中國主流置業(yè)人群之一的 60后，他們家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，從原來上有老、下有小、雙職工等轉(zhuǎn)變?yōu)槔先穗x世，孩子獨(dú)立，空巢期特征顯現(xiàn)。傳統(tǒng)的60后換房越來越大的觀念已經(jīng)不適用。另一方面是80后逐步成為置業(yè)主力人群。80后有非常獨(dú)到的生活方式，比如不養(yǎng)老、閃婚、汽車時(shí)代等。營銷必須對消費(fèi)者需求進(jìn)行深入研究，成為產(chǎn)品策劃的基礎(chǔ)。
“單純的降價(jià)或者打折不一定有用，甚至可能適得其反?！彼陨钲跂|部華僑城的案例進(jìn)行了說明。今年年初該樓盤采取方法的是暗地里打折，公開的價(jià)格表成了擺設(shè)，結(jié)果根本賣不動(dòng)。6月份該樓盤重新組織銷售后，做到了價(jià)格透明，敘述方式也由房價(jià)改成了對產(chǎn)品的體驗(yàn)和其附加值，銷售得到了明顯提升?！耙讶藗儗τ趦r(jià)格的敏感轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ξa(chǎn)品本身價(jià)值的敏感上。”
“沒有賣不動(dòng)的房子，只是賣多少錢，怎么賣的問題?！标悇潘烧f，保持信心是營銷最重要的制勝秘訣之一。調(diào)整對中國房地產(chǎn)意義重大，它使得房產(chǎn)商重新地開始注重產(chǎn)品，消費(fèi)者心態(tài)也恢復(fù)到正常，不急于消費(fèi)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)壓力過大。房地產(chǎn)營銷也真正回歸到基本價(jià)值——解決消費(fèi)者在購買時(shí)候的各種問題。在這個(gè)起點(diǎn)上，中國房地產(chǎn)重新進(jìn)行了整理，下一步發(fā)展也將會更健康。所以我們有理由對未來充滿期待。
潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)：百日劇變論遇到新問題
“百日劇變論后，媒體給我壓力很大。今天是第106天，我仍然有很大壓力。當(dāng)時(shí)確實(shí)有我沒有考慮到的因素?！迸耸僭谡搲拈g歇，這樣告訴筆者，他表示：“由于許多不確定的因素加入，自己的預(yù)計(jì)和實(shí)際不太一樣?！薄拔覜]有想到，許多開發(fā)商開始拖欠土地款，這是百日劇變論遇到的新問題”，潘石屹如此解釋說。
在闡述完自己的“百日劇變”論后，筆者請潘石屹預(yù)測“再過一百天樓市何去何從，最壞結(jié)果會怎樣？”對此，潘石屹回答顯得比較樂觀：“我個(gè)人相信，再過百日，目前的問題應(yīng)該可以得到一定程度的解決，比如說兼并就是解決辦法的一種。”他建議說：“各方都要保持理性：開發(fā)商要學(xué)會控制自己的欲望；地方政府要做自己該干的事，特別是重合同守信用；購房者特別是網(wǎng)民，要學(xué)會理性對待問題?！?
劇變要化解，開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵。在這一點(diǎn)上，潘石屹認(rèn)為，美國次貸危機(jī)、從緊的貨幣政策等因素，都是導(dǎo)致成交量下降，造成開發(fā)商資金鏈緊張的重要原因。但潘石屹強(qiáng)調(diào)，更重要的原因在于瘋狂拿地造成的惡果?！叭ツ赇N售掙了3萬億，結(jié)果買地又花了3萬億，因此資金鏈緊張是正常的?！迸耸俳ㄗh開發(fā)商要實(shí)際一些，除了盼望政策自身也要制定切實(shí)的策略如聯(lián)合開發(fā)?！拔覀児?007年下半年到2008年上半年期間只拿了一幅地，還是別人轉(zhuǎn)手給我們的?！?
任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說吧)：開發(fā)商資金鏈沒有斷
2007 年的中國樓市，曾出現(xiàn)了不少奪人眼球的現(xiàn)象，但在業(yè)內(nèi)，最吸引眼球的莫過于“地王”現(xiàn)象。在去年開發(fā)商一輪輪瘋狂搶地之后，隨著樓市風(fēng)向突轉(zhuǎn)，這些拼殺拿到的天價(jià)地塊，今年成為不少開發(fā)商的“炙手山芋”。更為嚴(yán)重的是，伴隨著天價(jià)地難開發(fā)的現(xiàn)狀，許多開發(fā)商本已繃緊的資金鏈顯得更加緊張。
不過，在北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)眼里，開發(fā)商的資金鏈并沒有斷，也不會斷，因?yàn)閼?yīng)對的措施還有很多。
“ 我打個(gè)比方說，用100萬去做200萬的事情，這叫做緊張；但用100萬的錢去做80萬的事情，就是綽綽有余了?！比沃緩?qiáng)先舉出了自己的“相對論”，然后接著指出開發(fā)商對應(yīng)的辦法?！敖衲瓴婚_發(fā)行不行？把地塊賣掉行不行？”老任反問記者道，“以萬科為例，1-5月實(shí)現(xiàn)了200億的資金回流，如果不繼續(xù)買地足夠用?！睘榱俗C明開發(fā)商不缺錢，任志強(qiáng)還引出了企業(yè)負(fù)債率問題，老任指出，這是由于中西方會計(jì)計(jì)算方法的差異性導(dǎo)致的?！拔覀兊乃惴ㄊ遣话严绕跔I業(yè)收入算入的，直到業(yè)主入住收到的錢才叫收入。因此我們說開發(fā)商負(fù)債70%，而到了西方一算，只有30%-40%。”
易小迪(易小迪博客,易小迪新聞,易小迪說吧)：地價(jià)恢復(fù)理性是非常積極的因素
“地價(jià)下降比房價(jià)快，地價(jià)恢復(fù)理性的價(jià)位，這是非常積極的因素?！标柟?00置業(yè)集團(tuán)董事長易小迪，可以說是本次論壇中最樂觀的一位。對于樓市未來的發(fā)展，易小迪的表情明顯比其他幾位地產(chǎn)大佬輕松。他認(rèn)為，前面幾年特別是2007年房地產(chǎn)市場的瘋狂，主要是由于受到地價(jià)的影響和制約造成的?！暗貎r(jià)是追在發(fā)展商后面的一條狼，也是房價(jià)后面的一條狼?！痹谶@樣的情況下，談?wù)摲康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展，完全是無稽之談。
轉(zhuǎn)眼時(shí)間到了今年，易小迪敏銳地發(fā)現(xiàn)了變化：“這次地價(jià)的調(diào)整，在2007年瘋狂上升之后陡然回到理性，同時(shí)也結(jié)束了1998年以來地價(jià)只升不跌的局面?！被仡櫲ツ晖恋厥袌觯仔〉细嬖V記者，“在土地競標(biāo)現(xiàn)場，我發(fā)現(xiàn)大概有一半競拍人都不是房地產(chǎn)商，因?yàn)樗麄儾粌H有錢，還知道買地是只賺不賠的生意，只要轉(zhuǎn)手賣地就能賺錢?！薄拔覅⒓恿宋宕瓮稑?biāo)，但都沒有成功。”易小迪回憶時(shí)顯得頗為無奈，他的評價(jià)是：“土地不是只賺不賠的生意，如果只賺不賠，市場就會出現(xiàn)混亂，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象?！苯?jīng)過今年回歸理性的過程，易小迪認(rèn)為，“其實(shí)地價(jià)下降對樓市的健康發(fā)展，尤其未來三五年的健康發(fā)展，是很好的保證和前提條件?！?
任志強(qiáng)：你賣不出去是你沒本事，我們不擔(dān)心
不可否認(rèn)的一個(gè)現(xiàn)象是，去年下半年以來，許多開發(fā)商的房子確實(shí)不好賣了。對此，任志強(qiáng)從市場角度做出了分析：“只要是經(jīng)營企業(yè)就一定會有風(fēng)險(xiǎn)，沒有風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營是不正常的。有人選擇低價(jià)賣，有人維持原價(jià)，這才是正常的市場行為?！痹诜治隽嗽蚝螅沃緩?qiáng)忍不住又強(qiáng)調(diào)道：“我們（華遠(yuǎn)）不擔(dān)心賣不出去，你的項(xiàng)目爛掉賣不出去是你沒本事！”
任志強(qiáng)建議開發(fā)商，通過專業(yè)化道路提升自身的競爭能力?！爸挥袌?jiān)持專業(yè)化才能做到研究更深，從而使自己的產(chǎn)品更具競爭力，”他舉例比喻說：“潘石屹堅(jiān)持專做商業(yè)地產(chǎn)就能做好，而如果讓生產(chǎn)鞋的商家生產(chǎn)襪子，肯定會被市場淘汰?！痹趶?qiáng)調(diào)專業(yè)化的同時(shí)，老任還十分推崇品質(zhì)的威力?！坝腥苏f去年土地是熱點(diǎn)，今年銷售是熱點(diǎn)，而我認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)永恒的熱點(diǎn)是——品質(zhì)?！?!--/home/apache/www/focus/enhouse/newscenter/disp_content.php*http://house.focus.cn/-->
