最近，關(guān)于房地產(chǎn)救市的爭論不絕于耳，房地產(chǎn)救市之討論十分激烈，給出的救市方案五花八門。不過，無論這些房地產(chǎn)救市的理由有多少條，救市的方式有無數(shù)種，其實(shí)這些主張救市的根本目的，就是要救房地產(chǎn)的暴利模式，就是希望通過救市來維護(hù)房地產(chǎn)的暴利模式不改變。

諸種救市理由及謬處

為什么這樣說？我們先來看一些列舉的房地產(chǎn)救市之理由。比如，如果不救市，房地產(chǎn)企業(yè)就度過不了百天，這些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)由于資金鏈斷裂而倒閉。但時(shí)間已經(jīng)過了半年，不僅沒有看到國內(nèi)哪家房地產(chǎn)大企業(yè)破產(chǎn)倒閉，也沒有看到哪家房地產(chǎn)大企業(yè)由于資金緊張而停工停產(chǎn)。反而是今年上半年流入房地產(chǎn)企業(yè)的資金越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)流入資金的渠道越來越多樣化。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資快速增長，正因?yàn)榱魅敕康禺a(chǎn)企業(yè)資金沒有減少，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的效益仍然處于較高水平，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格仍然在上升。如果說，在這樣的情況下，房地產(chǎn)要救市的話，要救的是什么，不是要救房地產(chǎn)暴利還有什么？

最近有人制造出什么國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)“斷供潮”，而且宣揚(yáng)什么隨著一些地方的房價(jià)下降，這種“斷供潮”將蔓延全國，將影響到國內(nèi)銀行體系及金融體系的安全。但是，從后來所獲得的信息來看，這種所謂的“斷供潮”，只不過是一些炒房者為了要挾政府救市的一種謀略。試想，上半年的全國房價(jià)一直處于上升的態(tài)勢（上漲10%），房價(jià)不下跌，哪里來的“斷供潮”的出現(xiàn)？

再進(jìn)一步說，假定全國許多地方出現(xiàn)了房價(jià)大幅下跌，在中國法律與按揭合同安排下，選擇斷供的個(gè)人仍然會(huì)微乎其微。因?yàn)?，中國沒有《個(gè)人破產(chǎn)法》，在按揭合同的債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任的情況下，用按揭貸款購房的民眾，如果選擇按揭斷供，不僅不能夠通過這種方式解除相應(yīng)的債務(wù)，而且所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)非常高（比如商業(yè)銀行對個(gè)人債務(wù)的追討、個(gè)人信用污點(diǎn)等）。既然個(gè)人選擇斷供的概率相當(dāng)小，那么“斷供潮”又從何而來？

還有人說，政府為什么要救市房地產(chǎn)，就在于增加居民自住性住房需求，增加居民住房改善的需求。這種說法當(dāng)然是冠冕堂皇，看上去沒有多少可指責(zé)的東西。但是，無論是24號文件、十七大報(bào)告、今年總理的政府工作報(bào)告等文件，都對這點(diǎn)有清楚的界定與相應(yīng)的任務(wù)。在這些文件中，對居民的自住性住房不僅沒有限制，反而要求采取一系列的優(yōu)惠，讓更多的居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場。但是，在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場，居民的自住性需求為什么沒有得到釋放？為什么居民的改善性住房得不到解決？問題并不是政府的政策不寬松，而在于目前房地產(chǎn)市場投資性需求為主導(dǎo)推高了房價(jià)，讓國內(nèi)80%以上的居民沒有支付能力進(jìn)入高房價(jià)的市場。如果房地產(chǎn)市場的價(jià)格不向居民消費(fèi)性需求方向調(diào)整，而是要保持在暴利的投資性需求的價(jià)格水平上，那么怎么能夠讓絕大多數(shù)居民有能力進(jìn)入高房價(jià)的市場？

還有，當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場非常奇怪，一方面天天在叫房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)正在引入大量外國資金，甚至于敢借高利貸讓資金進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，但另一方面房地產(chǎn)的住房價(jià)格就是不動(dòng)。在國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商看來，寧可不賣一套也不降價(jià)。也就是說，就目前的房地產(chǎn)市場的情況來看，房地產(chǎn)的銷售迅速下降，并不是居民不需要住房條件改善，而是過高的房價(jià)把絕大多數(shù)居民排除在市場之外。按照市場法則，價(jià)格是調(diào)整房地產(chǎn)所有問題的根本所在，但房地產(chǎn)開發(fā)商什么都可改變，就是不改變房價(jià)，就是不讓高昂的房價(jià)調(diào)整，最為根本的目的就是要維持房地產(chǎn)市場暴利模式。

價(jià)格回歸理性還很遙遠(yuǎn)

但是，據(jù)8月5日國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站消息，2008年全國各地一路狂漲的房價(jià)開始出現(xiàn)分化，在 一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對未來房價(jià)預(yù)期的改變，消費(fèi)者開始了對房市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來看，市場并不支持房價(jià)持續(xù)高漲。因此，在中央采取貨幣、土地等各項(xiàng)綜合性政策之后，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長達(dá)10年的房價(jià)上漲之后，中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。這則消息基本表明了兩個(gè)觀點(diǎn)，一是高房價(jià)是不適應(yīng)中國的，它既不適應(yīng)市場本身的內(nèi)在發(fā)展要求，也不適應(yīng)國內(nèi)絕大多數(shù)民眾購買住房的支付能力；二是在中央政府一系列的房地產(chǎn)市場政策調(diào)整下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格開始回歸理性，因此，房地產(chǎn)市場暴利模式會(huì)終結(jié)。

對于第一個(gè)觀點(diǎn)，我基本上贊成。中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過長達(dá)10年的快速上漲之后，全國各地的房價(jià)，無論是一線城市，還是二三線城市，甚至于小縣城，都有不同程度的快速上漲，只不過各地方上漲幅度不一樣。而一線城市則是這一輪國內(nèi)房價(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。由于各地的房價(jià)上漲幅度不一樣，因此，要說房地產(chǎn)市場泡沫，各地的情況也不一樣，但在一線城市及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，房價(jià)上漲過快早就成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)能否持續(xù)發(fā)展的障礙及國內(nèi)巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，也成了不少城市居民生活重負(fù)的大山。

2007年開始，中央政府認(rèn)識到這個(gè)問題的嚴(yán)重性，并開始出臺一系列的政策來調(diào)整這種房地產(chǎn)市場的利益失衡，來改變房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，來終止房地產(chǎn)市場的暴利。可以說，這些關(guān)于房地產(chǎn)的信貸管理、土地、稅收等政策，特別是對房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的嚴(yán)格區(qū)分、增加房地產(chǎn)投資成本及準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場炒作等，立即使得房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化。特別是對早些時(shí)候房地產(chǎn)炒作嚴(yán)重的地方，如深圳，更是沖擊不小。

但是，就目前的情況來看，這種對房地產(chǎn)市場的沖擊，所影響的范圍仍然是十分有限的，房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)整也僅是發(fā)生在一些去年炒作十分嚴(yán)重的地方。盡管看上去今年上半年國內(nèi)房價(jià)增速有所放緩，但仍然上漲了10%。如果說全國房價(jià)仍然處在上漲趨勢，那么要說房地產(chǎn)市場價(jià)格理性回歸還是遙遠(yuǎn)的事情。特別是早些時(shí)候幾個(gè)房價(jià)飆升的地方，如果房地產(chǎn)市場價(jià)格不出現(xiàn)大調(diào)整，當(dāng)?shù)胤績r(jià)要想理性回歸是不可能的。而房價(jià)不全面地理性回歸，要結(jié)束房地產(chǎn)市場暴利時(shí)代還言之尚早。

現(xiàn)實(shí)的情況是，一方面國內(nèi)居民需要大量的住房，但是由于房價(jià)過高，又讓這些需要住房的居民無法把房地產(chǎn)的需要轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨?；另一方面，國?nèi)房地產(chǎn)市場又有大量的住房由于房價(jià)過高無法銷售出去（這里既包括房地產(chǎn)開發(fā)商手上持有的，也包括投資者手中閑置的）。按照一般的市場法則，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商一定會(huì)把房價(jià)降低到絕大多數(shù)居民有支付能力的房價(jià)水平上，讓絕大多數(shù)居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場，把他們對住房的需要轉(zhuǎn)化為對住房的需求。但是，市場供求法則為什么在這里失效？

關(guān)鍵的問題是房價(jià)的高低不僅決定房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利水平，也決定了地方政府的GDP增長速度和土地財(cái)政的多少，決定了地方政府官員尋租的利益空間大小。當(dāng)房價(jià)水平降低時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利空間壓縮了，地方政府的GDP增長放慢了，地方政府的土地財(cái)政減少了、政府官員的尋租利益縮小了，在這樣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府豈愿意讓房地產(chǎn)市場的價(jià)格調(diào)整到絕大多數(shù)居民有購買力的水平上？因此，房地產(chǎn)開發(fā)商為了維持房地產(chǎn)的暴利模式，寧可不賣一套也不降低房價(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商早就把其利益與地方政府捆綁在一起。這就是上面所指的房地產(chǎn)開發(fā)商救市之言論層出不窮的原因所在。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商就是在與住房消費(fèi)者對賭，就是在與政府的房地產(chǎn)政策對賭。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商不賣房子影響到當(dāng)?shù)卣腉DP、影響地方政府土地財(cái)政、影響政府一些官員權(quán)力尋租時(shí)，政府豈能不救房地產(chǎn)？況且，前10年的房地產(chǎn)暴利早就為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)積蓄下與住房消費(fèi)者及政府對賭的力量了。這就是為什么不少地方房地產(chǎn)市場僵持局面的根源所在。

但是，市場內(nèi)在因素、政府房地產(chǎn)政策、黨中央十七大報(bào)告的精神，基本上給國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展設(shè)定了方向與趨勢，盡管短期內(nèi)一些房地產(chǎn)開發(fā)商可以與住房消費(fèi)者對賭、與政府房地產(chǎn)政策對賭，但是他們想出現(xiàn)2003年121號文件被18號文件重新翻轉(zhuǎn)過來的奇跡已經(jīng)不可能。歷史可能有相似的地方，但絕對不會(huì)重復(fù)。

可以說，只要讓當(dāng)前的房地產(chǎn)政策一個(gè)又一個(gè)落實(shí)下來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格就會(huì)走向全面理性，就能讓房地產(chǎn)市場的暴利模式逐漸改變。但是，即使這樣，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場離公平公正的市場還很遠(yuǎn)，政府還得通過盡快推出公平公正的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅、推出住房閑置稅等稅收政策來平衡房地產(chǎn)市場利益關(guān)系，來讓中國每一個(gè)公民真正分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，而不是如早幾年那樣讓這些成果短期內(nèi)向少數(shù)人聚集。到了那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場價(jià)格才能全面理性回歸，中國房地產(chǎn)市場暴利模式才能真正終結(jié)！