中國的通貨膨脹和房地產(chǎn)價格是正相關(guān)的關(guān)系，而房地產(chǎn)價格通常是通貨膨脹的先行指標(biāo)，在經(jīng)過6個季度左右的調(diào)整之后，明年下半年房價將恢復(fù)上漲趨勢。
“中國的通貨膨脹和房地產(chǎn)價格是正相關(guān)的關(guān)系，而房地產(chǎn)價格通常是通貨膨脹的先行指標(biāo)?！北本煼洞髮W(xué)金融研究中心鐘偉對本報記者表示。
同時鐘偉認為，造成中國的通貨膨脹的因素在短期內(nèi)無法發(fā)生本質(zhì)上的變化，但他預(yù)計在經(jīng)過6個季度左右的調(diào)整之后，明年下半年房價將恢復(fù)上漲趨勢。
房價將與通脹正相關(guān)
通貨膨脹必然對包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)價格運行，產(chǎn)生重要影響。
在鐘偉看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的價格和中國的通貨膨脹之間仍是一種正相關(guān)的關(guān)系，一榮俱榮，一損俱損。
鐘偉表示，通過實證研究得出國內(nèi)外的情況是，房地產(chǎn)是抵御通貨膨脹比較好的手段。
從我國的實際情況來說，我國的房地產(chǎn)價格跟通貨膨脹之間一直存在長期穩(wěn)定的關(guān)系，這種關(guān)系是財富效應(yīng)的關(guān)系，而不是替代效應(yīng)的關(guān)系。而如果房地產(chǎn)價格和通貨膨脹之間存在財富效應(yīng)關(guān)系，意味著通貨膨脹會帶動房地產(chǎn)價格的上升，反過來房地產(chǎn)價格的上升對宏觀經(jīng)濟有很大的拉動，會導(dǎo)致物價的上升。
鐘偉進一步將通貨膨脹分為惡性、嚴重的通貨膨脹和溫和的通貨膨脹三個階段，各階段對房價的影響是不同的。
“惡性的通貨膨脹的情況下，房地產(chǎn)價格無論是名義價格還是實際的價格都會下降；嚴重的通貨膨脹的情況之下，房價實際是下跌的，房地產(chǎn)的名義價格漲幅比較??；溫和的通貨膨脹情況下，房價的下降幅度比通貨膨脹幅度還要大?！?/P>
而對于中國當(dāng)前的經(jīng)濟分析，鐘偉認為是處于“嚴重的通貨膨脹”階段，“目前通脹率在5%-10%之間，而這種背景下，房地產(chǎn)的名義價格漲幅比較小，房地產(chǎn)名義價格不能覆蓋建造成本資金利率的上升，因此目前的房地產(chǎn)實際的價格可能是下降的。”
鐘偉同時分析表示，目前中國的通貨膨脹主要由三個因素推動：一是食品價格；二是勞動力的價格；三是原材料供應(yīng)的價格。
這些因素在短時間內(nèi)無法發(fā)生大的變化，鐘偉據(jù)此預(yù)測，在通貨膨脹仍將持續(xù)較長一段時期的情況下，房地產(chǎn)市場在大約6個季度的調(diào)整之后，房價可能重新呈現(xiàn)上升趨勢。
需求萎縮 資金缺口四五千億
針對目前的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在的資金困難問題，鐘偉認為，這不是因為開發(fā)按揭貸款的收緊帶來的，而是因為消費者觀望的情緒造成的。
開發(fā)商資金主要來源于自籌、開發(fā)貸款、按揭和其他的來源。從開發(fā)貸款的增長來看，今年1-4月新增開發(fā)貸款仍是比較快的。而且近段時間開發(fā)商們也將多渠道的融資做到了極限，1-4月份的自籌資金的增長也達到了30%。
從今年1-4月新增開發(fā)貸款較多、個人按揭貸款明顯萎縮的情況來看，說明實際上不是商業(yè)銀行對房地產(chǎn)市場資金支持不夠，也不是開發(fā)商沒有用盡融資渠道，而是市場需求出現(xiàn)了明顯萎縮。
鐘偉認為，這種萎縮的原因有四方面，首先是因為過去的一年，房價的上漲脫離商品房品質(zhì)的改善，足以使得大多數(shù)高端的購房者產(chǎn)生觀望的情緒。
其次，開發(fā)商擴張的沖動和信貸緊縮兩者之間是有矛盾的，盡管2008年房地產(chǎn)市場的增長速度還可以，仍然不能達到開發(fā)商所設(shè)想的2007年的高速擴張。
同時高收入階層的觀望造成需求不足；最后，城市化進程新入城的人口減少，收入放緩。城市化新增人口的減少，使得房地產(chǎn)的未來市場需求有所下降。統(tǒng)計顯示，城鎮(zhèn)新增的人口增長數(shù)量，從過去每年的2200萬人，下滑到現(xiàn)在的1700萬人，每年減少的新增城鎮(zhèn)人口500萬人。
另一方面，在目前的需求狀況下，如維持現(xiàn)有的開發(fā)節(jié)奏，鐘偉估計我國房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億-5000億元的年度資金缺口。
鐘偉具體分析說，全年開發(fā)貸款可能在6000億元左右，全年個貸發(fā)放額可能在4000億元或5000億元左右。同時，由于個貸的按揭比只有50%多，預(yù)收和定金部分會比按揭回落得更快，收縮額度在四五千億元。而外資今年1-4月份僅僅到位了150億元左右。上述資金之和大概是1.6萬億元。但從2005-2007年的房地產(chǎn)資金情況分析，銷售規(guī)模與投資規(guī)模大致是接近的。所以，從今年前4個月的情況看，全年至少要投入2.1萬億元，開發(fā)商全年資金短缺的額度大概在4000億-5000億元。（作者：荊寶潔）
