近一段時間以來，上海的二手房交易新規(guī)無疑引起了市場各方的廣泛關(guān)注，有不少觀點認為，投資炒房由此又有了新的機會。但是綜合各方面因素分析，在當前相關(guān)交易稅費居高不下的情況下，購房時仍要堅持長線思維這一重要原則。

貸款沒還清也可交易

如果說到近期的二手房市場，有很多人肯定會說是平靜而蕭條的。的確，近一段時間以來，二手房市場成交量的下滑已經(jīng)是不爭的事實。不過日前在上海，這一平靜的局面卻在不經(jīng)意之間被一個消息所打破了。

老徐是一位在房地產(chǎn)市場跌打滾爬了許多年的老手，對市場的敏感程度在眾多投資者中可以說是獨樹一幟，他說：“現(xiàn)在貸款沒有還清的二手房也可以直接上市交易了，這與以前相比可是有很大的變化?。　?/P>

老徐的話是沒有錯的，有消息稱近期上海二手房交易醞釀重大變化，在交易資金監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)，二手房賣方不再需要還清貸款就可過戶。在這個初露形態(tài)的資金監(jiān)管系統(tǒng)中，上海房地產(chǎn)交易中心負責二手房過戶；上海房地局和上海房地產(chǎn)交易中心成立的上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司將協(xié)調(diào)銀行、中介與二手房買賣雙方間的關(guān)系；銀行將負責資金安全、款項劃撥；中介將負責撮合成交、辦理手續(xù)等業(yè)務(wù)。原來由中介公司全面負責的協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)、資金監(jiān)管業(yè)務(wù)、撮合成交將分散到房地產(chǎn)交易資金管理有限公司、銀行、中介等專業(yè)機構(gòu)三方面協(xié)作完成。

其中最為關(guān)鍵的是，二手房賣方不再需要籌措資金還清貸款，以滿足房產(chǎn)過戶的條件。據(jù)透露，在該監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)，二手房買方貸款銀行可以對仍處于抵押狀態(tài)下的二手房進行抵押并且放出房款進入監(jiān)管賬戶，由中介公司和銀行共同合作首先用房款還清賣方的銀行貸款，并在完成過戶手續(xù)后通知買方取款。因此，在新的模式下，各方掃清了二手房交易資金監(jiān)管全面推出道路上最重要的一個障礙。

目前可能參與新一輪試點的中介企業(yè)包括21世紀不動產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、滿堂紅置業(yè)、志遠地產(chǎn)、浦東房地產(chǎn)市場，衡聯(lián)（上海）投資咨詢有限公司等9家中介企業(yè)，參與的銀行方面則有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、上海銀行、交通銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、民生銀行、光大銀行、中信銀行等9家商業(yè)銀行。

意在保障交易資金安全

近期更引人關(guān)注的是針對二手房交易新規(guī)出臺背景的猜測和爭論，其中有一個觀點頗為引人關(guān)注，二手房交易新規(guī)的出臺等于過去禁止的轉(zhuǎn)按揭又可以進行了，這難道不是在鼓勵投資嗎？老徐也聽到了風聲，他說：“有人說現(xiàn)在房子又可以炒了，政策開禁了，接下來可以找個機會去撈一把了?！?/P>

而有些專家的言詞則更為激烈， 認為該政策實際起到了“托市”作用，其明顯是對央行轉(zhuǎn)按揭禁令的挑戰(zhàn)，同時也是在鼓勵投機。甚至提出了這樣的擔憂，目前全國房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)“大落”現(xiàn)象，而上海的房價也并無明顯松動跡象，今年5月份，上海二手住房價格指數(shù)還同比增10.9%，環(huán)比增0.2%，在這種情況下有什么必要促進“投資”呢？

但是記者認為，如果認為二手方交易新規(guī)是在鼓勵投資，那其實是對政策的誤讀。而如果投資者據(jù)此判斷入市“投資”，那也是搞錯了方向，最終有可能形成對自己不利的局面。2005年4月，上海市為打擊投機炒房，下了一味“猛藥”：有貸款的房屋，上家必須還清貸款后，才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，上下家不得同時辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，這對抑制當時樓市的投機氣氛的確起到了一定作用。

而這次推出的二手房交易新規(guī)，雖然在某種程度上具有替代“轉(zhuǎn)按揭”的功能，但最為根本的是，該政策還是從保障二手房交易資金安全的角度入手的。其實在此前很長一段時間里，對于那些有貸款的二手房，在交易中都普遍存在著一種“贖樓”現(xiàn)象，其中許多都需要買家用首付款先行幫助賣家還清貸款，然后再繼續(xù)交易，這無疑對買家資金的安全性帶來了較大的隱患。記者的一位朋友去年購買了一套二手房，為了促成交易，當時他用三十多萬元的首付款先行替買家償還銀行貸款。在把資金打進賣家賬號之后，他著實心驚肉跳地過了二十多天，所慶幸的是最后一切都還順利。不過他也坦言，如果賣家真的耍什么花樣，那也真是很難對付。

其實上海市推出這套全新的二手房交易系統(tǒng)，緣起于整頓二手房交易秩序，在市場成交頗為低迷的情況下，今年以來已經(jīng)發(fā)生了多起買家資金被中介卷走的案件。一開始，上海市房地產(chǎn)交易管理部門考慮的是如何通過對交易流程的監(jiān)管，來保證二手房交易中的資金安全?！昂髞碓谙到y(tǒng)開發(fā)過程中，他們發(fā)現(xiàn)可以更進一步探索‘有抵押’的交易?！币患覅⑴c交易系統(tǒng)試點的銀行信貸主管這樣透露。

稅費負擔仍是重點

由此看來，二手房交易的新規(guī)與鼓勵投資并沒有任何的關(guān)聯(lián)。記者認為，判斷二手房交易的政策導(dǎo)向最為關(guān)鍵還是在相關(guān)稅費上，這才是關(guān)鍵，而在當前交易稅負居高不下的情況下，投資性購房仍然受到很大的抑制。

記者的一位朋友近期打算換房，新房已經(jīng)看好了，舊房也已在中介掛牌。看來一切都是挺順利的，但有一個麻煩卻使得他們的交易耽擱了下來。原來他們的舊房持有時間剛好還只有4年多一點，如果現(xiàn)在賣出的話就要全額征收營業(yè)稅，這是相當大的一筆開支，他們實在有些“于心不忍”，這換房的事情也就只能暫時擱淺了。

所以在二手房交易中，各種各樣的稅費無疑大大抬高了投資者的交易成本。其中最為重要的無疑就是營業(yè)稅，根據(jù)國家稅務(wù)總局此前發(fā)出的《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，自2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售要全額征收營業(yè)稅，而即使已經(jīng)滿了5年，對于非普通住房仍然需要按照差價來征收營業(yè)稅。

而近期另外一個動向也頗值得關(guān)注，據(jù)了解在上海的徐匯、黃浦、盧灣等區(qū)，已經(jīng)有專業(yè)的房產(chǎn)估價公司進駐區(qū)房地產(chǎn)交易中心。而他們的職責就是“盯牢”二手房的成交價格，防止交易雙方通過做低房價的方式來避稅。而此前根據(jù)記者的調(diào)查，為了應(yīng)對高稅費，不少中心城區(qū)高檔樓盤在二手房交易中存在不少“做低”成交價的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)交易中心的此舉也進一步說明，對二手房交易的稅費政策不可能有絲毫的放松。

購房樹立長線思維

通過以上分析我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然二手房交易出臺了新規(guī)，但這并不意味著二手房的交易政策有任何的“松動”。購房時我們?nèi)匀灰獦淞㈤L線思維，這是今后很長一個時期里購房時的重要原則。

其實投資房產(chǎn)要從三個方面考慮其成本，一是投入，二是支出，還有一個方面就是機會成本。在目前的情況下，由于此前房價的不斷高漲，一套房產(chǎn)的初期資金投入可以說已經(jīng)相當大了。而從支出的情況來，營業(yè)稅的征收大大提高了樓市的交易成本，而且持有房產(chǎn)也要支出像物業(yè)管理費等費用，再加上所得稅、契稅、交易傭金、貸款利息等等，如果再考慮投入資金機會成本的話，一套房子要上漲20％才能保證我們的贏利空間，從這一點來說，短線投資獲取差價在當前的市場上并不適宜。

此外，對于二手房交易新規(guī)仍然還有幾點需要留意，上海21世紀不動產(chǎn)法務(wù)及交易管理中心總監(jiān)謝壘華這樣對記者說：“交易新規(guī)更多地側(cè)重于保護買家，而對于賣家來說拿到房款的時間將比原來的模式有所延長，會增加一個月左右的時間，這是賣家需要留意的。另外還會增加賣家的利息負擔，原來賣家是還款再賣房，而現(xiàn)在等于是賣了房再還款，這其中有一個時間差，這段時間的貸款利息仍然是需要賣家來支付的。