關(guān)于房?jī)r(jià)是否下降的爭(zhēng)論歷經(jīng)波折，口水之戰(zhàn)從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)。當(dāng)局者也不迷，旁觀者也不清，糊糊涂涂，大都是管不住自己的嘴巴，多半是利用媒體來(lái)吸引大家的眼球，本人周游于全國(guó)，看到的只是老百姓的痛苦難言，他們又處于無(wú)奈，已經(jīng)不知道該相信誰(shuí)了？這也是筆者寫(xiě)此文的原因，來(lái)告訴大家一個(gè)真實(shí)的樓市。那么,2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)到底如何?

     中國(guó)樓市走勢(shì)，不是像某些人所言那樣，以往情深，一意孤行，它是受到很多因素牽連和影響的，不能說(shuō)中國(guó)樓市不好，而應(yīng)該多加周密的考量和分析，對(duì)市場(chǎng)做出科學(xué)的判斷。鑒于中國(guó)樓市復(fù)雜的現(xiàn)狀而言，在總體形勢(shì)趨穩(wěn)、回歸理性的大背景下，房?jī)r(jià)走勢(shì)格局基本清晰：一線前衛(wèi)城市房?jī)r(jià)理性回歸，目前形勢(shì)整體向下（當(dāng)然城市不同調(diào)幅也不盡相同）；二線城市按兵不動(dòng)；三線城市整體依然上漲強(qiáng)勁。

     一線城市房?jī)r(jià)整體向下（不同城市調(diào)整幅度不同），春節(jié)后的近兩個(gè)月的市場(chǎng)反映可以看出，前衛(wèi)城市有的開(kāi)始跳水，甚至跌回一年前的水平。代表城市有：珠三角（深圳、廣州等）、長(zhǎng)三角（上海、杭州、南京等）、黃三角（北京、天津、青島等）。

     先說(shuō)珠三角的明星城市深圳，房?jī)r(jià)已經(jīng)高位跳水，基本上跌回一年之前的水平，房?jī)r(jià)降幅距離最高點(diǎn)達(dá)40％之多。而廣州，表現(xiàn)與深圳而言，廣州下降有點(diǎn)軟，不是像深圳那樣慷慨，整體而言，廣州的房?jī)r(jià)跌幅基本在1/6——1/3左右（位置不同的樓盤(pán)也基本拉開(kāi)檔次，跌幅也不是同比），廣州房?jī)r(jià)高位回調(diào)也已經(jīng)是不爭(zhēng)事實(shí)。我前幾天的深圳廣州一行，驗(yàn)證了我預(yù)期的正確性，房?jī)r(jià)調(diào)整回落深圳是前沿，廣州會(huì)緊跟其后，但受到大勢(shì)所趨，不會(huì)很持久?？梢?jiàn)房?jī)r(jià)的預(yù)期要看兩點(diǎn)，一是全國(guó)的大環(huán)境，二是本城市乃至周邊區(qū)域城市的小環(huán)境。

     再說(shuō)長(zhǎng)三角城市上海，杭州、南京等，筆者在春節(jié)后對(duì)上海、杭州、南京等進(jìn)行了造訪，感覺(jué)又是不一樣的感覺(jué)，首先成交量的下跌是有目共睹的，對(duì)于房?jī)r(jià)的下跌，我想要從兩個(gè)方面來(lái)解讀：一是好位置，好地段價(jià)格不但不跌，而且還有微升的跡象。比如埔東上海灘一樓盤(pán)，由于位置的優(yōu)越性，房?jī)r(jià)在4月初開(kāi)盤(pán)后到現(xiàn)在還上漲了480元/平方，而在周邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部，房?jī)r(jià)基本是低價(jià)走市，出現(xiàn)比07年10月價(jià)格略低開(kāi)盤(pán)，低于去年同期的增長(zhǎng)狀況！杭州和南京而言，跌幅較大的要數(shù)南京了，或許杭州是受到旅游的影響吧，但整體的運(yùn)行基本是以促銷(xiāo)方式（打折）入世，真正的價(jià)格讓利不是特別強(qiáng)勁（當(dāng)然也存在不同位置不同物業(yè)，價(jià)格調(diào)整出現(xiàn)不同的現(xiàn)象）。

     與珠三角、長(zhǎng)三角相比，黃三角的房?jī)r(jià)走勢(shì)就更不是明顯了，但市場(chǎng)上能反映出來(lái)。先說(shuō)北京，北京多數(shù)項(xiàng)目存在有價(jià)無(wú)市現(xiàn)象，自去年上漲后基本未有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)或者說(shuō)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不是很好，為了解決現(xiàn)金流問(wèn)題，不少項(xiàng)目又悄悄把價(jià)格往下調(diào)，一般調(diào)幅在5%——15%左右，資金緊張就在10%——15%左右，而資金不緊張或在預(yù)期之內(nèi)的又想銷(xiāo)售的呢，一般就在開(kāi)盤(pán)九五折或送裝修、家電等層面，其中比較突出的項(xiàng)目是方莊6號(hào)從23000元/平方米直接降價(jià)到毛坯18000元/平方米。據(jù)悉，今年第一季度開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，普遍比業(yè)內(nèi)在年前預(yù)期的價(jià)格低了將近15％左右，同比成交量、價(jià)格及增幅都有所下降。而天津、青島基本跟北京差不多。

     二線城市總勢(shì)是按兵不動(dòng)。從南向北，依次是福州、昆明、成都、長(zhǎng)沙、石家莊、濟(jì)南、沈陽(yáng)、哈爾濱等，共同特點(diǎn)就是：同在一個(gè)層面，雖然房?jī)r(jià)差別很大，但調(diào)整幅度和價(jià)格的動(dòng)蕩頻繁程度，基本相似。同一個(gè)城市里，價(jià)格也有增有降，漲幅和跌幅也不盡一樣，比如沈陽(yáng)，位置好的中心地段價(jià)格依然上升，而位于郊區(qū)的樓盤(pán)幾個(gè)基本沒(méi)有發(fā)生改變，房?jī)r(jià)基本維持春節(jié)前后狀態(tài)，奧林匹克花園和龍都花苑就是典型的例子。再比如福州，在融信寬域大幅降價(jià)2000元/平方米之后，中庚城以被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“成本價(jià)”的方式開(kāi)盤(pán)，福州金山板塊大部分項(xiàng)目降價(jià)幅度高達(dá)20％左右，可見(jiàn)新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)壓力巨大，呈現(xiàn)理性勢(shì)在必然。

     三線城市依然上漲強(qiáng)勁。筆者走訪的城市，比如常州、濰坊、淄博、寧波、錦州、呼市、鄂爾多斯、昆山、唐山、邯鄲等地，房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，特別是西部比東部更強(qiáng)勁。整體市場(chǎng)特征是增幅不是很大，但都一直上升，不同城市增幅也不盡相同，表現(xiàn)呈現(xiàn)一派繁榮景象。

     對(duì)于目前一線城市（主要南方前衛(wèi)城市）在購(gòu)房者對(duì)樓市走勢(shì)預(yù)期看低、投資客大量撤出樓市、銀根緊縮持續(xù)以及供應(yīng)持續(xù)加大的背景下，筆者認(rèn)為中國(guó)樓市整體供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，樓市在未來(lái)一段時(shí)間將持續(xù)走低。而在北方一線前衛(wèi)城市，由于受到發(fā)展時(shí)間周期的影響，不會(huì)像南方一線城市表現(xiàn)剛性，但基本形勢(shì)是調(diào)整不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，理性回歸漸趨于目標(biāo)。鑒于開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售和購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)都將趨于理性，就要求開(kāi)發(fā)商只有賺取合理的利潤(rùn)，企業(yè)才能持久，而同樣樓市只有理性回歸，才能贏得健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。

     當(dāng)然，筆者既排斥那些認(rèn)為房?jī)r(jià)一直攀升的觀點(diǎn)，又同樣排斥那些認(rèn)為房?jī)r(jià)普降的觀點(diǎn)。由于房地產(chǎn)本身的不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二、不可復(fù)制性等特性，再加上不同城市之間也存在巨大的發(fā)展差距，所以當(dāng)受到同一個(gè)宏觀政策約束的時(shí)候，有的城市房?jī)r(jià)可能下跌，有的可能僵持，而有的可能還將繼續(xù)上漲，一刀切的認(rèn)為房?jī)r(jià)漲跌都是非常片面的。

     房地產(chǎn)由于受到購(gòu)買(mǎi)力、利率水平、可支配收入，以及房?jī)r(jià)與可支配收入之比四個(gè)變量，這四個(gè)變量在中國(guó)目前似乎都在支撐商品房?jī)r(jià)的攀升。但從長(zhǎng)線考慮，房?jī)r(jià)上漲依然信心百倍，只是時(shí)間問(wèn)題。由此，筆者認(rèn)為，截止目前，一線前衛(wèi)城市房?jī)r(jià)理性回歸，目前形勢(shì)整體向下（當(dāng)然城市不同調(diào)幅也不盡相同）；二線城市按兵不動(dòng)；三線城市整體依然上漲強(qiáng)勁。