根據(jù)預(yù)測(cè)，2008年高檔住宅物業(yè)供應(yīng)量依舊處于較高水平，預(yù)計(jì)將有999套服務(wù)式公寓入市，同比增長(zhǎng)20.7%；甲級(jí)公寓預(yù)計(jì)增加4661套，同比增長(zhǎng)140%。這將進(jìn)一步增加高檔住宅的市場(chǎng)壓力。

　　想要在市場(chǎng)低迷時(shí)順利完成銷售，延續(xù)過(guò)去兩年強(qiáng)市時(shí)的策略是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，開發(fā)商需要進(jìn)行改變，拿出新的營(yíng)銷手段。

　　首先必須明白，高檔住宅的購(gòu)買者不是第一次置業(yè)，他們很少根據(jù)本身需求去選擇產(chǎn)品，而是站在投資的角度去購(gòu)買。這樣的投資者因?yàn)橐刂骑L(fēng)險(xiǎn)，因此很容易受市場(chǎng)氛圍影響。

　　要想在低迷的市場(chǎng)中吸引購(gòu)房者，最有效的辦法就是降低投資者的資金承受壓力和風(fēng)險(xiǎn)，降價(jià)銷售是最為直接有效有辦法，只要稍微將價(jià)格調(diào)整到合理位置，以相當(dāng)?shù)乃俣瘸鲐浖纯伞?

　　但這一手段并不是任何項(xiàng)目都適用，尤其是從目前市場(chǎng)來(lái)看，打折促銷已經(jīng)非常普遍，一味地降價(jià)只能加速市場(chǎng)的低迷，進(jìn)而引發(fā)高端住宅整體售價(jià)的下滑，這對(duì)開發(fā)商的發(fā)展十分不利。

　　分擔(dān)購(gòu)房者投資風(fēng)險(xiǎn)還有其他靈活方式，比如開發(fā)商提供擔(dān)保貸款，或是帶租約銷售都能使項(xiàng)目更具投資價(jià)值。

　　針對(duì)今年的市場(chǎng)，一旦第二季度沒(méi)有出現(xiàn)回暖和反彈，就意味著這種低迷的情況很可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，開發(fā)商要做好長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。

　　在過(guò)去的2007年，開發(fā)商多是用強(qiáng)大的宣傳手段營(yíng)造銷售氣氛，借助奧運(yùn)的眼球經(jīng)濟(jì)提高銷售，這在市場(chǎng)繁榮時(shí)的確效果顯著。

　　但如今市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，想要真正增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品的本身的性價(jià)比是最根本的途徑。這就需要開發(fā)商在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，比如在售價(jià)不變的情況下，提高住宅的舒適度，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)環(huán)境的改善以及選擇更好的精裝修材料。

　　2008年高檔住宅的競(jìng)爭(zhēng)很可能將是一場(chǎng)產(chǎn)品戰(zhàn)。

　　按照之前幾個(gè)奧運(yùn)城市在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后都出現(xiàn)的房?jī)r(jià)短期下滑來(lái)看，8月的北京奧運(yùn)會(huì)必將是一個(gè)心理關(guān)口。但可以預(yù)見的是，奧運(yùn)會(huì)后半年左右，從旅游經(jīng)濟(jì)到外資引進(jìn)還會(huì)呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。再加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于上升期，高收入人群不斷增加，高檔住宅的需求量也會(huì)是有增無(wú)減。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這一市場(chǎng)前景仍被看好。

　　(作者系第一太平戴維斯策劃部董事)