如果沒有新的利好政策出臺，僅靠現(xiàn)有已出臺的政策，2009年情況仍不樂觀
一場席卷全球的金融風暴讓2008 年的冬天顯得格外的寒冷，甚至讓2008 年底的各種中外節(jié)日都失去了喜慶的色彩，凄涼之意讓大多數(shù)人都在懷疑冬天之后是否會有春天。
2008 年房地產(chǎn)已出現(xiàn)了自1998 年之后的景氣嚴重下滑，消費意愿持續(xù)下降，觀望情緒隨信心指數(shù)的下滑而更加濃厚；投資從高位快速回落，土地不再是增長的象征、價格不再是調(diào)節(jié)供求關(guān)系的杠桿，市場在多種限制性政策的調(diào)控下扭曲變形了，中國經(jīng)濟增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)變成了重點打壓的對象，雖有其名而無其實了。
不管怎樣，2007 年的大豐收讓多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還能挺著胸膛度日，沒有像大量的外貿(mào)加工企業(yè)一樣關(guān)門倒閉，也沒有扔下廠房與員工而溜之大吉。但2009 年會怎樣則成了難以預料的謎局。
中央深知經(jīng)濟下滑的危害，也被動地承認金融危機對未來的影響，早已下定決心要用積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策來挽救中國的經(jīng)濟，以保增長促發(fā)展。
但對房地產(chǎn)行業(yè)的政策態(tài)度上則至今仍過于曖昧，既要拉動投資、擴大內(nèi)需，又要投鼠忌器，擔心房價會繼續(xù)上漲；既出臺了一些保民生的救市政策，又縮手縮腳的不肯放棄從緊時的政策，讓市場在猜測中觀望。
如果沒有新的利好政策出臺，僅靠現(xiàn)有已出臺的政策，2009 年情況仍不樂觀，宏觀景氣必然影響到房地產(chǎn)市場。
1. 宏觀經(jīng)濟的層面則處于“ 保八” 的危機之中，城鎮(zhèn)居民收入的增長會延續(xù)2008 年的低水平，大量就業(yè)的困難會影響居民的消費，尤其是住房的消費。2.2007 年的供給增長讓2008 年的房地產(chǎn)開復工總量暴增，24.8 億平方米的在施面積本應(yīng)竣工約7 億-8億平方米，但實際的施工量下降，證明大量的工程并未按正常的施工進度建設(shè)，而是處于停頓或延后之中。
3.2007 年全年銷售商品房7.7 億多平方米，2008 年估計不超過6 億平方米，相差約20%。必然出現(xiàn)大量空置并占用大量資金，讓繼續(xù)投資的能力下降，在沒有市場或信貸資金的支持下，資金鏈開始斷裂，并出現(xiàn)爛尾工程。
4. 年關(guān)難過。工程結(jié)算與銀行還貸會考驗本已緊張的現(xiàn)金流，而年底的退稅會讓更多的企業(yè)要為財政當年收入業(yè)績做貢獻。自2008 年9 月份財政收入增長快速下滑之后，各地稅務(wù)總動員，都希望從房地產(chǎn)企業(yè)中擠出更多的稅收，以保持增長的速度。而企業(yè)的死活與稅收大員們無關(guān)，預繳預收成了他們有利的撬杠工具，讓那些鍋多蓋少的企業(yè)更加捉襟見肘了。
5. 當年海南與北海的爛尾造成了近千億元的銀行壞賬，2009 年也許這一幕會重演。
當現(xiàn)金流緊張時，企業(yè)本應(yīng)降價銷售以收回資金，但如果降價造成的虧損并不能讓企業(yè)生存下去時，企業(yè)就只能將建筑物交給銀行了。因為銀行拍賣抵債時可以省去大量的稅費，等于讓資產(chǎn)升值了，而降了價虧本去賣則無論如何都是國家財富的一種損失。
但當樓價暴跌時，就出現(xiàn)了美國的現(xiàn)象，民眾在買漲不買落時，并不會在樓價暴跌中出手。已經(jīng)有大量的因為樓市跌價而產(chǎn)生的打砸事件與官司了，再繼續(xù)暴跌既是大多數(shù)等著抄底買家的愿望，也同樣會讓這些抄底的買家大失所望。
當樓價真的出現(xiàn)全面的暴跌時，中國的市場與經(jīng)濟也就進入了衰退的階段。那時樓市已不再重要了，所有的行業(yè)大約都會在樓市的崩潰中一敗涂地了。
6.1996-1998 年就曾出現(xiàn)房地產(chǎn)的全行業(yè)虧損，但并非所有的企業(yè)都在全行業(yè)的虧損中虧損，而是有好有壞，就像今天鋼鐵行業(yè)和航空業(yè)一樣，在最困難的局面下也是有生有死、有的虧損、有的暴利。企業(yè)的競爭力會讓一部分人在競爭中死去，一部分人在踏著沾滿鮮血的尸體攀登到新的高峰。
也許各級政府都不想看到血肉橫尸的戰(zhàn)場，會在最近的一段時間繼續(xù)出臺保增長的措施，當然也包括與房地產(chǎn)市場有關(guān)的改進與刺激的措施，那市場就會不同了。
出臺的新政如果讓中國的宏觀經(jīng)濟不是“保八”而是“爭十”；如果出臺的政策大大提高民眾的收入（如減稅）；如果出臺的政策有利的刺激了民眾的購房欲望；如果政策足以讓銀行中的儲蓄變成消費的沖浪；如果股市、經(jīng)濟與樓市都能在政策的刺激下火紅一片；如果民眾的信心不再灰暗；如果陽光照耀之下春暖花開；如果……
即使房地產(chǎn)銷售高漲達到了2007 年的水平，大約要一年多的時間才能消化存量并讓供求關(guān)系平衡，但大約半年之后市場中的現(xiàn)金流就會改善，消費與投資就會恢復正常。中國的經(jīng)濟也就平穩(wěn)的過渡到“八”以上的持續(xù)增長中了。
出臺的新政如果仍然不溫不火，那么雖不會再崩盤下跌，但翻身的好日子就會時間較長。雖不能用八年抗戰(zhàn)來比喻，但至少要三到五年的時間打一場解放戰(zhàn)爭，至少也是個持久戰(zhàn)了。
久旱逢甘霖，卻必須水是夠多的，否則剛剛長出的嫩芽也會再次干枯，決定未來市場的不是開發(fā)商，而是政策能否讓消費者買賬。
