政府出臺了一系列"救市"政策，卻沒有改變"打擊投機、抑制投資、限制消費"的錯誤思路。顯然，這樣的政策不過是隔靴搔癢，不能真正起到"救市"的作用。我認為，要從市場經(jīng)濟的角度去看清問題，才能使中國的房產(chǎn)業(yè)走上健康的發(fā)展軌跡。
供求不平衡才是房價高的真正內(nèi)因
很多人將房價高的原因，歸結(jié)為投機炒房。但如果供求平衡了，誰會去炒賣呢？我認為供求不平衡才是房價高的真正內(nèi)因，而辯證唯物主義里講內(nèi)因才是起決定作用的。
以如今上海的情況為例，原本上海有2500-3000萬平米新房可供量，現(xiàn)在大約只有500-700萬，而且多數(shù)在外環(huán)線以外。市場信心一旦恢復(fù)，中心城區(qū)仍然是供不應(yīng)求的局面，而且會比過去更加嚴重！也會有人說現(xiàn)在的數(shù)據(jù)都顯示為商品房積壓，怎么會供不應(yīng)求呢？這就需要區(qū)分出一部分無效供給的存量房。開發(fā)商在如今的遠郊地區(qū)、開發(fā)區(qū)建造了大量的新房。而一個新區(qū)的形成時間需要5-10年以上。當(dāng)交通、醫(yī)療、教育、就業(yè)等配套建設(shè)都沒有跟進的時候，幾乎沒有人會愿意去那些地方，所以稱之為無效供給。
市場經(jīng)濟很簡單，價格是對稀缺最直接的反應(yīng)，政府應(yīng)該考慮的是擴大有效供給，而我們政府采取的是銀根地根緊縮，壓縮供給，這個調(diào)節(jié)方向錯了。這樣盲目打壓，誤導(dǎo)了消費者，給大家一個供給緊缺的錯誤地預(yù)判，反而助推房價在05至07年期間突然猛漲。
我認為，房產(chǎn)市場應(yīng)該劃分為兩塊。中高端的商品房讓市場自行調(diào)節(jié)，政府只需要做好低收入人群的保障住房。在兩塊中間可加入少量的經(jīng)濟適用租房和雙限房（限房價、限房型），滿足大學(xué)生、年輕白領(lǐng)等部分有賺錢能力但尚無存款的人群需求。這樣就可以形成一種合理的供需結(jié)構(gòu)，從而形成有序發(fā)展的房產(chǎn)市場。其中，政府只需要保障低收入人群的住房要求而已。我認為，保障型經(jīng)濟適用房最多需要15%-20%，有些地區(qū)提出要40%-60%的想法是不對的。
投資炒房何罪之有
曾經(jīng)有人認為溫州人炒房搞亂了房產(chǎn)市場，否定了這樣的投資行為。并且將溫州人炒房，用了一個貶義詞"投機"來打壓。但如果將炒房認作投機，那么炒股票、炒期貨是否屬于投機行為呢？國家一面鼓勵這些投資行為，一面去否定買房投資。其實，房產(chǎn)投資中的短期炒賣套利是少數(shù)現(xiàn)象，只有少數(shù)人過度利用經(jīng)濟杠桿，買了房子后轉(zhuǎn)手倒賣套利，這種人、這種做法，很容易就可以限制。怎么限制？很簡單，采取實名制購房，禁止一人同時從幾家銀行同時貸款，同時買幾套房的行為。這樣問題就解決了，上海就是采用了這樣的做法。
沒有從完善制度著手，卻從政治面提出打壓，這種做法是不妥當(dāng)?shù)摹Ｎ覈薷男谭〞r已經(jīng)刪除"投機倒把罪"，在市場經(jīng)濟條件下，抓住機遇，進行投資，有何不可？政府只需要建立一個健康的市場。
如今政府希望扭轉(zhuǎn)曾經(jīng)的政策，高層的思路卻又出現(xiàn)了矛盾。央行發(fā)文說，房地產(chǎn)貸款要恢復(fù)，讓商業(yè)銀行自己去面對風(fēng)險、認識風(fēng)險，讓商業(yè)銀行自己去分辨客戶是優(yōu)質(zhì)還是不優(yōu)質(zhì)，給商業(yè)銀行很大的自由裁量權(quán)?？摄y監(jiān)會并不認可。央行出臺政策鼓勵改善型需求，似乎要重新打開自住兼投資的大門。但中央原來是限制投資的，于是央行也無法明言，只能"打開一條縫"。而銀監(jiān)會仍堅持"第二套房"的原先政策，不放松。這也導(dǎo)致了"救市"政策作用大減。
樓市的尷尬局面，是多年來盲目過度打壓的結(jié)果?，F(xiàn)在要拉動內(nèi)需消費，也要拉動投資，特別是民間投資和私人消費，因為這是保持國民經(jīng)濟健康發(fā)展的源動力。對老百姓來說，衣食住行中買房子是最大的內(nèi)需消費，也是最安全的投資。一套房幾十萬、幾百萬甚至更多，既是消費又是投資。老百姓如果手中有些錢，存銀行要虧本，存股市太危險，辦企業(yè)沒能力，借別人不放心，還是買房最保險。
"救樓市"不能鼓勵壟斷
這幾年，我們的調(diào)控較好地從制度層面考慮，現(xiàn)在的政策也有很多不合理。如今只是變相的"休克"療法，比1994年高明了一點，那時是下令不給開發(fā)商貸款，已經(jīng)貸了的要限期收回，結(jié)果開發(fā)商倒掉很多，當(dāng)初的開發(fā)商是國有為主的，少數(shù)是集體合作，民營的沒有。而如今已經(jīng)是市場經(jīng)濟，三分天下，國有經(jīng)濟只占三分之一，另外三分之二，一個是民營經(jīng)濟，一個是外資經(jīng)濟。政策打壓的結(jié)果就成為打壓民營經(jīng)濟，國有的因為有政府背景，仍然有資金來源。外資又有國外的金融體系國際資本支撐。最后受影響最重的還是民營企業(yè)。中小民營一旦被打壓下去，很可能造成壟斷，壟斷產(chǎn)業(yè)將會使房價漲得更高。因為只有競爭才會使房價穩(wěn)定。
現(xiàn)在有幾點問題要弄明白，第一不能違背價值規(guī)律，第二不能違背供求規(guī)律，第三就是不能鼓勵壟斷，抑制競爭，現(xiàn)在房產(chǎn)公司融資的錢不能用于買地，銀行又停發(fā)了開發(fā)商的開發(fā)貸款，既然承認房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，卻又停發(fā)開發(fā)貸款，等同于逼著開發(fā)商去借民間高利貸，會導(dǎo)致房價更高。
接下來，如果是消費貸款放開的話，那么只要產(chǎn)品好，通過預(yù)售，開發(fā)商還可以資金周轉(zhuǎn)。可是政府又出臺了兩條政策，第一條是要想辦法取消預(yù)售，取消期房預(yù)售，導(dǎo)致開發(fā)商狀況更糟糕，因為開發(fā)商資金40％是靠預(yù)售，30％靠貸款，還有30％自有資金。第二條就是針對改善型住房，針對有錢人住房的，門檻又提高了，貸款利息是1.1倍，這就把那些人的需求給壓縮了。
1990年我在上海房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究報告中首次明確提出，政府只要加以正確引導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以成為協(xié)助政府建設(shè)城市發(fā)展經(jīng)濟的有力助手，不要把他們當(dāng)成"對手"，不然對國家不利，對老百姓也沒好處。
