11月13日，瑞銀證券董事總經理、環(huán)球新興市場經濟師安德森在北京召開了一個小型媒體會。他稱，中國政府新近推出的4萬億刺激經濟計劃非常有力度，但房地產仍然是未來12個月左右中國經濟非常重要的因素。

他的依據(jù)來自三個判斷標準：房價增速和收入增速，房地產抵押借貸規(guī)模，以及空置率。

他回顧了一下美國的情況。過去5到6年中，美國房地產市場存在著巨大的泡沫，具體表現(xiàn)在：第一，房地產價格的增速遠遠超過居民收入的增速；第二，在房地產市場存在著很多抵押、借貸行為，而且這個抵押借貸的行為在不斷地加速；第三，房地產和建筑業(yè)非常發(fā)達，有很多過剩的情況。

但中國的情況卻與之不同。其一，房價上漲的速度并沒有比城鎮(zhèn)居民的收入增長速度快多少，過去城鎮(zhèn)居民的收入總是要超過房地產價格的增長速度；其二，仔細研究一下抵押貸款借款，以及給予房地產和建筑行業(yè)的貸款，在GDP中所占的比重在過去4年中基本上保持不變，所以在中國房地產市場并沒有看到一個過度杠桿、過度借貸的風險出現(xiàn)；其三，如果要判斷供給過剩的情況，就要看住房空置面積有多大。從2000年到2004年，可以看到未銷售的住房面積速度增長非?？臁５珡奈翠N售的房屋面積來看，2004年到2008年的變化不是很大。這說明2000年到2004年的確存在房地產和建筑市場的過剩情況，但是2004年到2008年過去4年，這方面并沒有存在過?，F(xiàn)象。

一直以來，對房地產是否存在泡沫的爭議，最根本來自對收入的爭議。安德森解釋道，這要看在中國誰來買商品房。并不是所有人都來買商品房，只有收入最高的25%的群體來購買絕大部分的商品房。所以瑞銀不是比較整個收入的情況變化，而只看最高的25%的人群收入變化。

安德森稱，“正是這25%的人群支撐了這個大市場。他們是所謂的中產階級。對于城鎮(zhèn)其他居民來說，他們的住房問題解決有待于政府加大力度推出更多的經濟適用房和廉租房，今年政府宣布了明年開始加大這塊的投入，我相信這會是很好的支持。解決這一部分的住房是政府的問題，而不是市場的問題?！?

“我相信明年房地產市場將會有所恢復，但今年4季度仍會面臨著非常嚴峻的形勢。從明年第二季度之后我們相信房地產市場將會有所放緩。正如大家所說的，這個有可能發(fā)生得更早一些。”