香港中原集團(tuán)主席施永青接受本報(bào)專訪認(rèn)為，這次危機(jī)中的樓市比1998年更不樂觀
今年年初，身為香港中原集團(tuán)主席的施永青效仿“股神”巴菲特及微軟主席蓋茨，在正式退出“商場(chǎng)”時(shí)，將個(gè)人手上持有的中原地產(chǎn)、中原中國(guó)等3家公司的股份全數(shù)捐出，注入施永青基金，推動(dòng)社會(huì)公益事業(yè)。然而，全球金融危機(jī)的爆發(fā)以及內(nèi)地樓市的持續(xù)低迷，讓已經(jīng)宣布淡出地產(chǎn)江湖的施永青上月宣布再度回歸，主政中原全局戰(zhàn)略，帶領(lǐng)公司再戰(zhàn)江湖。
他曾帶領(lǐng)中原地產(chǎn)走過了1998年的香港金融危機(jī)，時(shí)隔十年，再度面臨同樣的問題時(shí)，他準(zhǔn)備如何判斷和應(yīng)對(duì)呢？本報(bào)記者于10月底專訪了香港中原集團(tuán)主席施永青。
施永青
香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人之一，現(xiàn)任中原集團(tuán)主席，同時(shí)身兼香港房屋委員會(huì)委員、香港策略發(fā)展委員會(huì)委員、香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局成員等公職。
施永青原籍浙江寧波，1949年出生于上海，4歲時(shí)定居香港，19歲畢業(yè)后從事教育工作8年，后轉(zhuǎn)往地產(chǎn)行業(yè)任職。1978年開設(shè)中原地產(chǎn)代理公司，從事地產(chǎn)代理事業(yè)至今，帶領(lǐng)中原地產(chǎn)走過了1998年的香港金融危機(jī)，并獲得長(zhǎng)足發(fā)展，被稱為香港地產(chǎn)教父。
除房地產(chǎn)外，施永青在香港以私人名義創(chuàng)辦免費(fèi)報(bào)紙《am730》。
減薪，裁員，關(guān)店
新京報(bào)：你重回中原的主要原因是目前的金融危機(jī)嗎？問題真嚴(yán)重到了需要你“重出江湖”的地步？
施永青：目前環(huán)境下進(jìn)行交班，顯然不合時(shí)機(jī)，內(nèi)部員工有這樣的呼聲，我個(gè)人覺得有責(zé)任和大家共同進(jìn)步。內(nèi)地可能還有許多人到目前為止沒有真正意識(shí)到金融危機(jī)的嚴(yán)重程度，樓市的發(fā)展離不開宏觀環(huán)境的變化，我看到南方的珠江三角洲區(qū)域相當(dāng)多的企業(yè)在危機(jī)中倒閉，裁員減薪、拖欠貨款、收不到訂單的現(xiàn)象非常普遍，外資金融機(jī)構(gòu)也在撤出。這些都會(huì)影響到樓市的消費(fèi)信心和消費(fèi)能力，就整體而言，這次危機(jī)中的樓市要比1998年更不樂觀。
新京報(bào)：具體到中原地產(chǎn)，目前處境如何？
施永青：我們也在減薪和裁員，關(guān)閉一些門店。香港這邊每月自然流失的一線員工就有150多人，而我們?cè)谙愀鄣膯T工總數(shù)可能也就3000人；同時(shí)，我們也在主動(dòng)辭退一些員工，關(guān)閉一些門店。在內(nèi)地，人員自然流失同樣明顯。由于氣候影響成交，我們要退出部分東北區(qū)域市場(chǎng)，南方調(diào)整較早，目前壓力有所好轉(zhuǎn)，北京受奧運(yùn)期間成交低迷的影響后，目前又遭遇了成交冷淡的局面，我們代理的一手房和二手房銷售都有類似的情形。
新京報(bào)：中原將如何應(yīng)對(duì)？
施永青：流失和裁員后，所有的員工需要前進(jìn)一步：門店經(jīng)理要直接關(guān)注成交，區(qū)域經(jīng)理要深入到門店經(jīng)理的職責(zé)中去。少一些戰(zhàn)略和管理的人員，多一些實(shí)戰(zhàn)人員，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)不需要太多人關(guān)注市場(chǎng)方向、制定戰(zhàn)略。我回來(lái)了，就不用那么多人去考慮虛的事情了，少一些將軍，多一些士兵。
施永青料樓價(jià)現(xiàn)反彈 惟收緊按揭拖跌豪宅價(jià)
注意社會(huì)民意中“沉默的大多數(shù)”
新京報(bào)：香港政府目前主要如何應(yīng)對(duì)樓市問題，與內(nèi)地有哪些差別？
施永青：香港在1998年金融風(fēng)暴后，房?jī)r(jià)上漲較慢，還沒有回復(fù)到十年前的水平。1997年很多人高價(jià)買房，1998年危機(jī)到來(lái)時(shí)，一下子都賣不出去，當(dāng)時(shí)的問題就非常嚴(yán)重，但這些問題消化了十年，到目前已經(jīng)有了好轉(zhuǎn)，所以盡管有壓力，但是要溫和一些。政府目前主要是通過限制土地供應(yīng)、維持土地價(jià)格，來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)，另外有一些金融政策的扶持，對(duì)存款進(jìn)行擔(dān)保。
施永青：現(xiàn)在“救市”已經(jīng)晚了。除了過去一些限制性的政策要取消之外，可能還需要更多新的扶持政策出臺(tái)，如取消對(duì)外籍人士購(gòu)房的限制等。此外，政府一定要全面轉(zhuǎn)變觀念，增加內(nèi)需，發(fā)展內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)，外銷導(dǎo)向在特殊時(shí)期應(yīng)該有根本的調(diào)整，應(yīng)考慮如何提升包括買房人在內(nèi)的消費(fèi)能力。
新京報(bào)：從網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查來(lái)看，有高達(dá)85%的人反對(duì)目前的政策，認(rèn)為政府在救開發(fā)商。
施永青：這和網(wǎng)民的結(jié)構(gòu)有關(guān)，新畢業(yè)的大學(xué)生、青年白領(lǐng)等占的比例大，他們還沒有進(jìn)入真正需要買房或者有能力買房的階段，這些人在網(wǎng)上很活躍，而社會(huì)民意中，有相當(dāng)多的人充當(dāng)了“沉默的大多數(shù)”，因此要辯證地看待；有數(shù)據(jù)說(shuō)，目前內(nèi)地50%-60%的家庭都購(gòu)買了房產(chǎn)，這些人顯然是希望救市的，但這個(gè)比例沒有顯示出來(lái)。我主張“救市”的重點(diǎn)是保證這些已經(jīng)買了房的人的利益，救二手房市場(chǎng)，因?yàn)橘I房人的資產(chǎn)價(jià)值主要是在二手房市場(chǎng)的交易中實(shí)現(xiàn)的；有些城市的政策是在救開發(fā)商，如允許開發(fā)商推遲土地開工，這樣是不可取的，開發(fā)商應(yīng)該自己承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
讓百姓收入追趕樓市泡沫
新京報(bào)：按照你的想法，樓市價(jià)格應(yīng)該很難下調(diào)；而目前很多人都覺得樓價(jià)是泡沫狀態(tài)，應(yīng)該擠掉泡沫，你的意見是否與大家的預(yù)期相反？
施永青：我覺得泡沫在這個(gè)時(shí)候有其重要的價(jià)值，美國(guó)拿出大量的資金注入經(jīng)營(yíng)不善的銀行，就是在維持資產(chǎn)泡沫。我們要看到金融危機(jī)之后的狀況，到那個(gè)時(shí)候，誰(shuí)的泡沫維持得更好，誰(shuí)的資產(chǎn)價(jià)值積累就高，誰(shuí)就有機(jī)會(huì)去從其他資產(chǎn)縮水嚴(yán)重的國(guó)家和區(qū)域獲得更高的回報(bào)。資產(chǎn)泡沫和價(jià)值積累可以互相轉(zhuǎn)化。
目前國(guó)內(nèi)的出口受到嚴(yán)重的影響，今后化解危機(jī)的基礎(chǔ)在于內(nèi)需，剛才我講過，中國(guó)城市居民購(gòu)房比例在50%-60%，維持這些人的資產(chǎn)價(jià)值，就等于保持了多數(shù)人的消費(fèi)能力，樓價(jià)大幅下跌，多數(shù)人無(wú)能力和信心進(jìn)行消費(fèi)，將使國(guó)內(nèi)的內(nèi)需提升成為一句空話。
新京報(bào)：如何解決那些買不起房反對(duì)救市者的切身問題？
施永青：對(duì)于年輕人，我覺得應(yīng)該通過兩種渠道來(lái)解決，主要是通過政府的保障措施，建立針對(duì)性的廉租屋；有條件的年輕人應(yīng)該更努力奮斗，爭(zhēng)取早日買房。另外，中國(guó)社會(huì)的分配制度需要調(diào)整，應(yīng)該在更多的企業(yè)中增加股份性質(zhì)的收益，提高工資水平等，讓企業(yè)中的一般管理者、員工都能從長(zhǎng)期拿低工資的狀態(tài)中變革出來(lái)，緩和社會(huì)收入的兩極分化，因?yàn)閮蓸O分化的發(fā)展，必然導(dǎo)致生產(chǎn)過剩。
當(dāng)然，我主張這種提高工薪階層收入的建議，不宜通過政府來(lái)對(duì)所有企業(yè)和部門執(zhí)行，經(jīng)營(yíng)效益好的企業(yè)先行，政府給予制度上的指導(dǎo)和規(guī)范。房?jī)r(jià)過高可以被看作是收入過低，讓收入追趕樓市泡沫，而不是讓泡沫破滅才是內(nèi)地樓市的“軟著陸”之道。
一線城市剛性需求不宜樂觀估計(jì)
新京報(bào)：在市場(chǎng)調(diào)整期，常常會(huì)有人認(rèn)為一些城市具有特殊性，比如北京，作為全國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)中心，其剛性需求應(yīng)該會(huì)比其他城市更具有支撐力，你怎樣看待？
施永青：不要過于樂觀地估計(jì)這一需求。北京等一線城市的國(guó)際金融企業(yè)、外資企業(yè)數(shù)量大人員多，過去的置業(yè)與租賃需求一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，目前的金融危機(jī)已經(jīng)使得在華金融機(jī)構(gòu)縮減，其他類型的外資企業(yè)在本國(guó)的“后院”經(jīng)營(yíng)陷入困難后，也紛紛主動(dòng)縮減和被迫撤出，這種狀況在一線城市會(huì)比二線城市更明顯。同時(shí)，內(nèi)地正在經(jīng)歷深刻的變革，不少人會(huì)考慮離開壓力越來(lái)越大的大城市；有支付能力的剛性需求才是有效的，目前無(wú)效的剛性需求在房?jī)r(jià)相對(duì)較高的一線城市也比較明顯。
另一方面，過去更多的人在大城市租房，如果撤出，城市退租問題也會(huì)給樓市價(jià)格帶來(lái)沖擊，退租的房子一般是房主多出的，自己住不了又租不出去，在樓盤無(wú)法上漲的背景下，只能選擇出售，這會(huì)增加樓市的供應(yīng)量。
新京報(bào)：處于這種時(shí)候，很多人都特別期望得到一個(gè)答案：什么時(shí)候能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？
施永青：在全球關(guān)聯(lián)度緊密的背景下，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的金融業(yè)影響較大，我覺得需要3-5年才能有好轉(zhuǎn)；內(nèi)地政府部門在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中扮演的角色較多，很難估計(jì)，但應(yīng)該比香港短一些，2-3年好轉(zhuǎn)的可能性比較大，在深圳等南方城市，由于調(diào)整較早一些，現(xiàn)在已經(jīng)相對(duì)平穩(wěn)一些。
