筆者一直的觀點(diǎn)是“政府該救房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)救房企”，“救樓市不救樓價(jià)”，如何區(qū)別二者？如果政府出臺(tái)的政策是鼓勵(lì)需求而不是直接放松貸款，則屬于就行業(yè)不是救房企，需求放開(kāi)的同時(shí)保持土地出讓金和銀行貸款政策的高壓，房企資金依然緊張，就可以迫使房企不得不通過(guò)降價(jià)銷售，前期宏觀調(diào)控就不會(huì)失效；如果直接放松銀根，其實(shí)就是讓銀行來(lái)承擔(dān)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，這就是直接救房企的行為，是絕對(duì)不可取的，只會(huì)用另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)代替眼前的風(fēng)險(xiǎn)。救樓市不救樓價(jià)，說(shuō)的則是政府應(yīng)減低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，而不是直接通過(guò)降低預(yù)售門檻等手段將開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者；而采取財(cái)政貼補(bǔ)的方式，更是讓沒(méi)有購(gòu)房的納稅人替房企來(lái)背負(fù)稅收，完全屬于救房?jī)r(jià)的行為。
因此，從新出臺(tái)的政策看，同筆者的觀點(diǎn)基本是一致的，新政能夠救房地產(chǎn)行業(yè)救，但不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈。
以下是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的訪談：
樓市利好消息接連出臺(tái)，財(cái)政部表示將從11月起，降低或者免征房地產(chǎn)交易的契稅和印花稅；央行則放松了對(duì)首次置業(yè)者的首付比例與利率方面的控制。中央政府救市的“第一只靴子”已經(jīng)落地，但眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)心的政府何時(shí)解除“第二套房”的限制性政策，仍無(wú)確定答案，市場(chǎng)對(duì)中央政府救市的“另外一只靴子”充滿期待。
業(yè)界反應(yīng)：救市政策低于市場(chǎng)預(yù)期
中央救市組合拳出臺(tái)后,引起業(yè)內(nèi)外人士的高度關(guān)注。市場(chǎng)分析人士指出，由于購(gòu)房者期待政府出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，市場(chǎng)很可能由此進(jìn)入新一輪的觀望，未來(lái)一段時(shí)間，樓市成交量可能會(huì)創(chuàng)今年的地量。
購(gòu)房者或?qū)⒗^續(xù)觀望
10月22日，財(cái)政部發(fā)布了《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》的文件，該文件涉及到房地產(chǎn)政策方面的重大政策調(diào)整。
同日，央行要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款支持，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，降低住房交易稅費(fèi)對(duì)恢復(fù)購(gòu)房者信心是一個(gè)利好信息，但主要是心理層面的影響，對(duì)于整體樓市形勢(shì)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的作用。
胡景暉認(rèn)為，目前，中產(chǎn)階層購(gòu)房還是比較吃力，當(dāng)下降息、減稅等貨幣政策不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前整體樓市的走向，只有恢復(fù)購(gòu)房者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的信心，以及增加購(gòu)房者的收入，才能真正回歸房地產(chǎn)的“牛市”。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰也表示，對(duì)2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂(lè)觀，市場(chǎng)需求放緩，價(jià)格不會(huì)反彈?！按舜涡抡?jié)省購(gòu)房者費(fèi)用不會(huì)超過(guò)3%，低于開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在的折扣，消費(fèi)者不會(huì)盲目購(gòu)房。而且現(xiàn)在租金下降，空置率上升，樓市擁有滯后性，不足以在短時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)在房地產(chǎn)上。”
李文杰認(rèn)為，這次新政是政府公開(kāi)對(duì)各地方救市的認(rèn)可，不過(guò)這個(gè)政策還是比較溫和，“低于自己的預(yù)期，相信后續(xù)還會(huì)有新的政策”。
市場(chǎng)期待為“二套房”松綁
同樣，易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)分析師楊紅旭也表示，此次減免稅收力度有限，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有優(yōu)惠，這一稅種目前稅率為5%。
有接近國(guó)家稅務(wù)總局的人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋道，考慮到房地產(chǎn)業(yè)稅收主要集中在地方政府手中，此次政策的出臺(tái)只是表明默許“地方政府未來(lái)可能出臺(tái)的更大規(guī)模稅收優(yōu)惠政策”。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)（北京）市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，對(duì)于“第二套房”的投資需求的限制并沒(méi)有放寬，反映出管理層對(duì)前期房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱依然存在顧慮。
而針對(duì)未來(lái)的政策，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行信貸處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，央行和財(cái)政部的政策只是救市的第一步?，F(xiàn)在購(gòu)房者的觀望氣氛比較濃，消費(fèi)者可能會(huì)無(wú)動(dòng)于衷?！罢^察一段時(shí)間后，下一步可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資行為進(jìn)行松綁，比如放松二套房貸的政策。”
不過(guò)，即便是政府已出臺(tái)救市政策，未來(lái)一段時(shí)間，樓市仍將比較慘淡。市場(chǎng)分析人士指出，即便中央主動(dòng)為“二套房”松綁，在市場(chǎng)預(yù)期偏低和經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)轉(zhuǎn)壞的情況下，房地產(chǎn)成交量仍將持續(xù)低迷。
交易量恐將繼續(xù)惡化
對(duì)于北京樓市的走向，胡景暉認(rèn)為，目前北京房?jī)r(jià)的調(diào)整還只局限于邊緣地區(qū)，相信還有一定的下調(diào)空間。
“交易量恐怕還將繼續(xù)惡化?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩此前表示，前兩年北京房?jī)r(jià)暴漲，超出了大多數(shù)老百姓的購(gòu)買能力，累積了一定的泡沫，市場(chǎng)有調(diào)整的需要。
這也讓北京開(kāi)發(fā)商感到“緊張”，10月黃金周過(guò)后，北京樓市成交量沒(méi)有延續(xù)9月底的小幅度反彈行情，仍在持續(xù)萎縮。
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)計(jì)算，今年9月29日至10月12日的兩周內(nèi)，北京市商品房期房成交共4912套，平均每天成交約351套。2007年的同一時(shí)間段，共成交6259套，平均每天447套。今年比去年同比下降20%左右。
DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問(wèn)部董事王晨表示，目前，北京住宅市場(chǎng)表現(xiàn)依然平靜，購(gòu)房者的需求維持在較低的水平上，市場(chǎng)剛性需求有待激活。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)（北京）市場(chǎng)分析人士同時(shí)認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，全球金融危機(jī)的影響未顯好轉(zhuǎn)，尤其是資本市場(chǎng)的頹勢(shì)，都影響了消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期，住房消費(fèi)心理會(huì)受到抑制，使部分消費(fèi)者無(wú)法做出購(gòu)房的決定。
未來(lái)兩月房?jī)r(jià)或?qū)⒋蟮?BR>
人們擔(dān)心，中央政策公布后購(gòu)買者進(jìn)入觀望，成交量將持續(xù)走低，未來(lái)兩月最猛的殺跌可能到來(lái)。
目前，北京市場(chǎng)上幾乎所有項(xiàng)目都在采取打折、特價(jià)房等方式“變相降價(jià)”。另外，日前，北京市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)局的公布的第三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)也顯示，9月份，北京房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)2005年以來(lái)的首次下降，房屋銷售價(jià)格比上月下降0.2%，這表明，“北京市房地產(chǎn)價(jià)格已出現(xiàn)明顯的松動(dòng)?！?BR>
目前，北京遠(yuǎn)洋一方、遠(yuǎn)洋山水、萬(wàn)象新天、首開(kāi)幸福廣場(chǎng)、華發(fā)頤園、華業(yè)玫瑰郡等都是降幅比較大的項(xiàng)目，基本上每平方米降價(jià)都超過(guò)3000元。但是，更多的項(xiàng)目則選擇觀望，或者只是象征性地有少數(shù)幾個(gè)點(diǎn)的折扣。
作為北京市場(chǎng)著名的 “空頭”，楊少鋒表示，北京市場(chǎng)上只有10%左右的樓盤出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，其余90%的房地產(chǎn)商仍在“苦撐”。他說(shuō)，總體而言，目前北京降價(jià)的項(xiàng)目大多數(shù)是萬(wàn)科、合生、遠(yuǎn)洋、龍湖這些全國(guó)性的房企，“而那些北京本土開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有感受到殘酷的競(jìng)爭(zhēng)事實(shí)，還在觀望。”楊少鋒指出，龐大的市場(chǎng)供應(yīng)量將是壓垮北京房?jī)r(jià)的“最后一根稻草?！北本┦蟹康禺a(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京2008年1月1日已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的期房數(shù)量為69685套，而10月12日則變成112696套，顯示新增未售期房住宅4.3萬(wàn)套，而前9個(gè)月成交期房住宅約為5.3萬(wàn)套。
楊少鋒預(yù)計(jì)，今年本應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)的期房住宅大約在16萬(wàn)套左右，扣除已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的9.6萬(wàn)套住宅，年底北京市應(yīng)該供應(yīng)市場(chǎng)的期房住宅至少還有6萬(wàn)套，而預(yù)計(jì)4季度成交量不會(huì)超過(guò)2萬(wàn)套。
“在當(dāng)前需求萎靡的市場(chǎng)形勢(shì)下，除了大幅降價(jià)沒(méi)有其他應(yīng)對(duì)的辦法?！睏钌黉h認(rèn)為，考慮到年底到來(lái)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力將空前嚴(yán)重，未來(lái)兩個(gè)月，還將有大量的項(xiàng)目加入到降價(jià)潮，“尤其是近郊區(qū)的樓盤，對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，臨近春節(jié)或許是買房的好時(shí)機(jī)?！?BR>
不過(guò)，也有市場(chǎng)人士對(duì)未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)出些許的謹(jǐn)慎樂(lè)觀情緒。10月22日，國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司DTZ戴德梁行發(fā)表研究報(bào)告指出，預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，受房?jī)r(jià)逐步走低的影響，購(gòu)房者觀望情緒或?qū)⒌玫讲糠志徑?，需求量將?huì)有小幅增加。
