10月15日晚，與國際著名地產(chǎn)專家、金達(dá)利機(jī)構(gòu)董事長謝廣勇，著名建筑專家、建言建筑總經(jīng)理戴烈著名地產(chǎn)營銷專家雷鳴一起探討中國房價(jià)構(gòu)成，爭論激烈。本文尊重愿意，沒有刪改大家的觀點(diǎn)和看法。也歡迎網(wǎng)友一同討論。

謝廣勇：我做地產(chǎn)30余年，在臺灣、大陸和其他國家做了一些項(xiàng)目，總體來講都比較成功。因此，對于把自己的行銷理念和開發(fā)商的想法結(jié)合起來，已經(jīng)有一套成熟的體系。最近房地產(chǎn)不景氣，各地方銷售都很慘，但我們在北京的普羅旺世6月中旬開盤至今卻一路飄紅，賣了800多套。而且我們還賣得比周邊的貴，周邊項(xiàng)目單價(jià)4500，打折4000，而普羅旺世堅(jiān)持不打折，堅(jiān)挺5400的價(jià)位上，不受所謂的大環(huán)境和輿論太大的影響。但我們這種行銷思想，目前還很難和行業(yè)內(nèi)經(jīng)營者溝通。因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)嚴(yán)格意義上說還沒有經(jīng)歷過不景氣，政策一直在調(diào)整，但還不至于說到了不景氣這個(gè)階段。

牛刀：不錯(cuò)。中國樓市正處在調(diào)整期，還沒有出現(xiàn)衰退的苗頭，現(xiàn)在的成交低迷是一種調(diào)整過程中的正?，F(xiàn)象，主要原因是市場正在對房地產(chǎn)不同品種的價(jià)值進(jìn)行重估。現(xiàn)在看來市場正在分化，普通住宅價(jià)格過高，有進(jìn)一步下跌的動(dòng)能；而高端產(chǎn)品，價(jià)格還在堅(jiān)守。

謝廣勇：我們現(xiàn)在做的，就有一個(gè)高端產(chǎn)品，叫半山半島。在我看來，半山半島不只是一個(gè)項(xiàng)目，而是一個(gè)板塊，從板塊這個(gè)角度才能界定它的價(jià)值。當(dāng)時(shí)我就提出了第四版塊的說法，也就是除三亞灣等幾個(gè)成熟的板塊之外，再構(gòu)建一個(gè)全新的板塊。新的板塊一定比原來的板塊要好。那么新板塊有什么依托的資源呢？那就是山、海、自然資源以及城市配套。

對于半山半島，我們的規(guī)劃是建設(shè)一個(gè)全新的城市出來。中心區(qū)是商業(yè)中心，也是未來城市的中心。這房子賣給誰呢？原來我定位是中產(chǎn)，現(xiàn)在想想是有點(diǎn)失之偏頗。中產(chǎn)的人未必有這個(gè)高度去理解這個(gè)項(xiàng)目背后的板塊視野。所以我在定價(jià)時(shí)定在了20000元左右，而當(dāng)時(shí)行情在10000左右，我們無意于爭奪10000元的市場，而改作20000元的市場，加進(jìn)了兩座五星級酒店，4000畝的養(yǎng)生谷。

此外你看“半山半島”這個(gè)案名，更像是一個(gè)板塊的名字，而不是項(xiàng)目本身的名字。也不必要濃墨重彩談海景，因?yàn)楹＞笆呛＿厔e墅的必需品，不是附加值。到三亞買房子沒海是會(huì)被人取笑的。通過以上幾點(diǎn)，基本上就把半山半島原來不利的局面扭轉(zhuǎn)了過來，雖然還是會(huì)面臨一些競爭，但業(yè)績還算不錯(cuò)。在剛過去的十一期間，半山半島的銷售業(yè)績?yōu)?SPAN lang=EN-US XML:LANG="EN-US">5.2個(gè)億，而同期整個(gè)三亞的總銷售額才8個(gè)億，半山半島占了6成。

牛刀：奢侈品地產(chǎn)概念很有意思，也符合市場實(shí)際情況，只是需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)和奢侈品的無縫銜接？中國目前經(jīng)濟(jì)具有二元性特征，政府主導(dǎo)的行業(yè)很熱，掌握的資源也最豐富；而民營經(jīng)濟(jì)較冷，控制資源也較少；中國社會(huì)又是貧富分化嚴(yán)重的兩極社會(huì)。一方面，一億元資產(chǎn)以上的富豪高達(dá)八萬，另一方面，恩格爾系數(shù)超過60%的貧困人群還有3成；城鄉(xiāng)差距也越來越大，在過去的17年間，我國城鄉(xiāng)居民收入的絕對額差距增加了近12倍。所以中國樓市也相應(yīng)地劃分為普通住宅和奢侈品地產(chǎn)兩個(gè)涇渭分明的陣營。在普通住宅中應(yīng)該由地方政府的社會(huì)保障性住宅為主體，而一些超高端的地產(chǎn)應(yīng)該以開發(fā)商為主體，以避免高房價(jià)傷害了普通百姓。

謝廣勇：中國房價(jià)居高不下，跟它的成本構(gòu)成有關(guān)。政府的相關(guān)政策在這里起到了很大的作用。關(guān)鍵還是體制問題，政府倡導(dǎo)的7090政策，說實(shí)話我是沒看到有誰從中獲利。因?yàn)榉績r(jià)構(gòu)成的重要部分就是土地價(jià)格部分。比如說你拿1億元拿到一塊地，1年后才能獲得批準(zhǔn)開發(fā)造房子，成本就增加到1億1千萬，為什么要那么多的程序、耗費(fèi)那么長的時(shí)間？這增加出來的成本必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。中國住宅普遍開發(fā)周期過長，一般要兩年，甚至長達(dá)三五年的都有，如果拿到土地就開發(fā)，房價(jià)至少可以減少10%以上，因?yàn)檎屎艿?，手續(xù)繁瑣，使開發(fā)商的資金運(yùn)作周期延長，直接提高了房價(jià)。

第二個(gè)問題就是為什么預(yù)售制度為變成現(xiàn)在這個(gè)樣子。在臺灣是買房者交給中介，中介再轉(zhuǎn)給開發(fā)商，所以不存在開發(fā)商逃跑的事情。但是在中國大陸，它有這樣一個(gè)預(yù)售制度，從開發(fā)起到拿到預(yù)售證，又要1年。這樣成本就不知不覺增加了30%。其實(shí)這些過程都是可是縮短的。如果拿到土地直接開發(fā)，緊接著銷售，那么整個(gè)開發(fā)周期將會(huì)縮小一半?？梢哉f現(xiàn)行的房產(chǎn)開發(fā)程序使房價(jià)起碼增加了15%。

牛刀：是啊，中國的高房價(jià)與政府有直接的關(guān)系。在深圳第一槌之前，我們有香港模式、新加坡模式和美國模式可供選擇，而最后確定了香港模式，從土地拍賣、預(yù)售到后期一系列的流程，全部是用了香港的那套模式。香港是英國人當(dāng)時(shí)為了實(shí)行殖民統(tǒng)治，為了實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，搞了這么一個(gè)招拍掛；英國人為了抬高房價(jià)，搞起了商品房的預(yù)售，香港人叫炒樓花。中國把這一套照搬過來，二十年下來一看，有很多毛病。所以，去年，溫哥去了新加坡，覺得新加坡模式不錯(cuò)，于是，又逐漸轉(zhuǎn)向走新加坡的模式。現(xiàn)在樓市成交低迷，還有一個(gè)原因就是中國房地產(chǎn)開發(fā)格局正在由香港模式轉(zhuǎn)向新加坡模式。新加坡模式的特點(diǎn)是社會(huì)福利房比例高、商品住宅比例小，和目前中國的特點(diǎn)完全不一樣。但近十年來，大量的土地已經(jīng)被拍賣出去，這些土地只能按照原來的開發(fā)模式走下去。

此外，中國的地產(chǎn)銷售是4S店模式，也就是說消費(fèi)者只能在售樓處看房買房，而不能像在像沃爾瑪那樣的大商廈里貨比三家，慢慢挑選。賣場信息單一，這就決定了中國的購房者對房價(jià)完全缺乏應(yīng)有的評估。

謝廣勇：臺灣的開發(fā)模式比較簡單，只要產(chǎn)權(quán)和規(guī)劃都沒問題，會(huì)以盡快的速度讓開發(fā)商得以開發(fā)銷售。而所有法規(guī)的銜接者是設(shè)計(jì)院，整個(gè)開發(fā)流程非常透明。

戴烈：這里面體現(xiàn)出來兩種體制的截然不同。中國是政府在掌控全局，很多環(huán)節(jié)是政府幫你操作掉了。老百姓投訴，最后都是政府出面解決，而不是開發(fā)商來面對。而西方資本主義國家是分權(quán)制，每個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的部門或企業(yè)單位負(fù)責(zé)。

牛刀：你說的很到位，這就是當(dāng)初中國沒有采納美國模式的重要原因，體制的根本不同導(dǎo)致開發(fā)模式也完全不一樣。

戴烈：從建筑師的角度來講，房價(jià)長期一定會(huì)漲。上海有7億平米的房子要改造。1年改造1000多萬平方米。而現(xiàn)在房屋建筑的標(biāo)準(zhǔn)都在提高，環(huán)保節(jié)能以前是沒有的，而現(xiàn)在則是建筑必須符合的標(biāo)準(zhǔn)。這勢必給房價(jià)成本帶來增加。全球資源成本的提高也是促使房價(jià)長期走高的原因。此外，不透明也是房地產(chǎn)開發(fā)流程緩慢的原因。建筑師對新的法律規(guī)范缺乏了解，而規(guī)范又是朝令夕改，令設(shè)計(jì)師應(yīng)接不暇，這就導(dǎo)致了整個(gè)開發(fā)流程的效率低下。

謝廣勇：在臺灣，相關(guān)部門的審核只有一個(gè)窗口。當(dāng)申請者把齊全的材料遞交上去后，一個(gè)星期沒有答復(fù)，申請者可以找這個(gè)窗口的麻煩了，兩個(gè)星期不批出來，申請者就可以上法院訴訟了。沒有理由要拖這么久。雖然臺灣是建筑師負(fù)責(zé)，大陸是規(guī)劃局負(fù)責(zé)。但關(guān)鍵是你負(fù)責(zé)什么？是法規(guī)的負(fù)責(zé)？還是觀念的負(fù)責(zé)？法規(guī)負(fù)責(zé)只要定清楚，是很簡單的事。影響效率的是觀念的負(fù)責(zé)，常常會(huì)聽到“通不過”的理由是“我覺得……”，充滿了個(gè)人觀念的主觀臆斷。如果在土地拍賣之前，所有法規(guī)定義都很清晰，那么為什么之后還會(huì)有那么多的“我覺得”和通不過？難道政府在批這塊土地之前，自己沒有想清楚嗎？

牛刀：政府現(xiàn)在只是限定用地性質(zhì)，比如說是工業(yè)用地、商業(yè)用地還是住宅用地，在這個(gè)大框框內(nèi)，誰出的錢多，誰就把土地拿給誰。當(dāng)然，政府還要對總體規(guī)劃和內(nèi)部規(guī)劃做相應(yīng)的控制，比如說容積率、綠化率。

謝廣勇：控制容積率是個(gè)很簡單的事，之前只要規(guī)范清楚，連小學(xué)生都知道怎樣控制容積率。有什么事情都可以事先規(guī)范好，不應(yīng)該在事后再因?yàn)閷徍苏邆€(gè)人觀念原因來影響這個(gè)流程。為什么現(xiàn)在在搞市場經(jīng)濟(jì)，還會(huì)有這么低效率的事情呢？

應(yīng)該要有明確的市政規(guī)劃，這里能夠建什么，不能建什么。事先都應(yīng)該在明確規(guī)范好。如果事先沒規(guī)范好，而導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)流程沓長，那么成本怎么可能下的來呢？成本增加了，房價(jià)自然就高。

預(yù)售制度其實(shí)就是那么一個(gè)效率低下的制度，改一下就好。現(xiàn)在很多的流程其實(shí)都是一種浪費(fèi)。有一段時(shí)間我想離開房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，但想到我們可以協(xié)助開發(fā)商和消費(fèi)者學(xué)會(huì)選擇、減少浪費(fèi)，這個(gè)念頭促使我繼續(xù)留在了這個(gè)行業(yè)。

戴烈：中國開發(fā)商普遍存在不安全感，因?yàn)檎卟煌该?，開發(fā)商要把想方設(shè)法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)就是進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁給市場、轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

牛刀：土地成本過高也是房價(jià)過高的重要原因之一?，F(xiàn)在的問題是，開發(fā)商拿地，你沒有資質(zhì)沒關(guān)系，只要你有錢，政府可以幫你搞定所有的資質(zhì)。

謝廣勇：現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變得很快。近兩年的變化更是天翻地覆的。如果政策透明、規(guī)范到位，那么開發(fā)周期可以控制在半年內(nèi)，如果開發(fā)商對半年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)走勢都判斷不準(zhǔn)，那么它失敗也不值得同情。但如果開發(fā)周期因?yàn)榱鞒痰脑蜃兂?SPAN lang=EN-US XML:LANG="EN-US">2年甚至更長，那么屆時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生的變化、土地成本的增長以及一系列影響開發(fā)成本的因素涌現(xiàn)都會(huì)使成本增加，最終導(dǎo)致房價(jià)上漲。這就是預(yù)售制度最大的弊端。

預(yù)售制度的存在還有一個(gè)問題，就是在整個(gè)過程中，開發(fā)商及時(shí)捕捉到市場的最新變化，它想更改建筑規(guī)劃使之更符合市場需求，但對不起，請?jiān)僮咭淮螌徟牧鞒?，等到審核通過，市場環(huán)境又不知道有了什么天翻地覆的變化。有很多房子蓋好賣不掉或者很久才賣掉，就是這個(gè)預(yù)售制度的結(jié)果，使開發(fā)商喪失了應(yīng)有的應(yīng)變能力。建筑規(guī)劃是開發(fā)商自己的事，我容積率和建筑密度都符合規(guī)范，建筑規(guī)劃的細(xì)節(jié)為什么要你政府來審核？

政府在抑制房價(jià)里起到一個(gè)什么樣的角色呢？7090政策我是沒看出來消費(fèi)者從中有何實(shí)際性的收益。政府實(shí)際上是把抑制房價(jià)的希望寄托在開發(fā)商身上。而當(dāng)政府把土地批發(fā)價(jià)定的那么高，在前期收了那么高的稅，同時(shí)又把整個(gè)開發(fā)周期弄得極其的沓長。而這些都決定了開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目的成本，開發(fā)商花了那么大的成本才拿到地，又經(jīng)過那么長的周期才能開始回籠資金，你讓他控制房價(jià)、抑制房價(jià)，怎么可能呢？

牛刀：中央政府財(cái)政收入占整個(gè)政府機(jī)構(gòu)財(cái)政的比重過高。政府財(cái)政的分配也不盡合理。中國的公務(wù)員財(cái)政支出所占比例太高。政府關(guān)于樓堂館舍的建設(shè)過于鋪張。因?yàn)楫?dāng)屆政府的政績就是看這些項(xiàng)目的建設(shè)，至于以后怎樣是下一屆政府的事情了。

戴烈：很多公路看起來都是沒必要修的。但這同樣是政績的一部分。它可以養(yǎng)活材料商、供應(yīng)商等很大一部分人。公路罰錢也是收入的一部分，公路返修那又是一筆新的政績。

雷鳴：臺灣有沒有經(jīng)過這樣的危機(jī)？

謝廣勇：第一次臺灣房地產(chǎn)危機(jī)時(shí)，很多開發(fā)商倒閉了，進(jìn)而引發(fā)了開發(fā)體制、財(cái)務(wù)體制的改變。我離開臺灣前，曾說財(cái)務(wù)成本占開發(fā)成本很大的比重，尤其是行情往下走的時(shí)候，財(cái)務(wù)成本的比重更高。隨著不景氣的蔓延，房地產(chǎn)供應(yīng)量減少，慢慢集中到幾個(gè)大企業(yè)手上，最終造成行業(yè)寡頭的形成。

牛刀：其實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)所有的建材都在降價(jià)，政府的相關(guān)稅收也在減免，這些對房價(jià)應(yīng)該有輕微的影響。目前最大的問題就是金融還不能放開。

美國次貸危機(jī)什么時(shí)候到底，看美國石油價(jià)格什么時(shí)候到底就知道了，因?yàn)槊绹瞧囕喿由系膰遥褪侨粘１仨毾M(fèi)品。如果原油價(jià)格從147美元降到60美元的最低點(diǎn)，那么可以判定次貸危機(jī)就到底了。

謝廣勇：我離開臺灣時(shí)，房屋自有率87%?，F(xiàn)在也有90%?？煞康禺a(chǎn)還是發(fā)展的如火如荼。中國大陸更是這樣，可以說剛性需求是始終客觀存在的。就拿上海來說，還有200多萬白領(lǐng)等待著購房。關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房到底有多少作用我持懷疑態(tài)度。拿臺灣舉例子，國民住宅都是建設(shè)在市中心，但建筑品質(zhì)很一般；而高品質(zhì)的商品房卻建設(shè)在相對偏遠(yuǎn)的地段，很難說，經(jīng)濟(jì)適用房有多少積極的意義。所以關(guān)鍵還是體制層面的問題。

半山半島貸款的比例不到20%，基本上都是一次性付款。因而這也反過來推動(dòng)我們把半山半島越做越高檔。而且很多業(yè)主一買就是3、4套，因?yàn)樗I的就是稀缺性和增值性。有個(gè)客戶在三亞有10幾套房子，也不出手。利用操作面一點(diǎn)一滴去改造土地的個(gè)性，從半山半島到普羅旺世，我都是按照這個(gè)思路貫徹下去的。未來，金達(dá)利筑地將不只是一個(gè)銷售公司，而是一個(gè)真正談?wù)稀⒄動(dòng)^念改變的行銷公司。

新加坡的房子比馬來西亞貴，但很多人就是要買新加坡的房子。我們的普羅旺世也比周邊貴25%，這就是我們談?wù)稀⒄勂放聘郊又档淖饔?，透過專業(yè)理念、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、專業(yè)操作來實(shí)現(xiàn)?？v觀整個(gè)30年的發(fā)展歷程，目前的不景氣不過是滄海一粟，整體來看一定還是往上的。就整個(gè)社會(huì)來看，能談系統(tǒng)整合并身體力行，也只有金達(dá)利筑地做得到。國民經(jīng)濟(jì)不可能永遠(yuǎn)保持兩位數(shù)的增長，這次國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化是正常周期的反應(yīng)。