猛虎不死兩只，樓市算不上底
――關注地產(chǎn)華南虎傳言（一）
作者：鄧浩志

    近日，坊間一則關于地產(chǎn)界華南五虎的“死亡預言”又在悄然流傳。傳言稱，富力、恒大、合生、碧桂園、雅居樂這五家地產(chǎn)公司，其中至少有一家會在今年“死掉”。 據(jù)說這個預測并非一家之言，而是多家重量級機構分析師的共識，并且是經(jīng)過對企業(yè)財務狀況和行業(yè)整體形勢進行深度分析后達成的。

    這場分析過程我沒有了解過，不知道他的可信性。但可以影響樓市的要素實在太多，要素之間又相互影響，而我們既沒有判斷市場的公式，也永遠不可能掌握全面的數(shù)據(jù)。所以，眾多預測和瞎蒙差不多，結果中了，過程也不一定對。但樓市見底的另類重要指標的確就在一個城市爛尾樓增加的時候，就在一個城市一些大鱷級開發(fā)商倒閉的時候，這個時候的樓市，就算不是底部，估計也離底部不遠了。

    我們看看歷史，每次宏觀經(jīng)濟調控，每次經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的低谷都并生爛尾樓，93年宏觀調控出了廣州第一爛尾樓“中誠”。97亞洲金融危機后倒了“廣信”。要知道當年的“廣信”的市場占有率不是現(xiàn)在廣州的萬科、保利這些開發(fā)商可以比擬的。都倒了，沒有辦法，這是行業(yè)的新陳代謝規(guī)律。

    為什么有這樣的新陳代謝規(guī)律？原因很簡單，當房價飛漲的時候，開發(fā)商們瘋狂地爭購土地，從而土地的價格被一路推高，甚者土地價格高于在售樓盤，已經(jīng)出現(xiàn)面粉貴過面包的情況。而在土地價格飛漲的時期，有能力爭得土地的都是些大鱷及的開發(fā)商，他們規(guī)模大，資金實力雄厚。而中小開發(fā)商總無法和他們“爭食”，也正是這個原因，小開發(fā)商幸運地躲過了經(jīng)濟下滑，樓價下跌時候被套。

    經(jīng)濟周期一般有四個階段高漲、衰退、蕭條、復蘇。現(xiàn)在很明顯屬于衰退階段。反映在樓市上就是價格下跌，成交量萎縮，新開工面積下降等等，這個階段的開發(fā)商還在苦苦支撐，因為他們還有在高漲階段所收獲的資本可以消耗，當衰退繼續(xù)，開發(fā)商們的老本已經(jīng)消耗殆盡的時候，他們自然垮下，爛尾樓也就出現(xiàn)了。這個時候就是蕭條，市場也是最悲觀的，少人買，也少人賣，土地也由此變得便宜起來，然而低廉的土地價格又創(chuàng)造了一個新的機遇，能在這個位置抄底的將占有巨大的成本優(yōu)勢。

    行內喜歡用“寒冬”“冰河期”等比喻最近的樓市，想起寒冬都打寒戰(zhàn)。但每個寒冬對于新銳企業(yè)又是一個極大的、難的的發(fā)展機會。只有冬天把一些大鱷“凍死”后，新銳企業(yè)才能快速發(fā)展。97金融危機之后，像富力、合生等企業(yè)正是憑借其當時受到束縛較少，獲得土地成本較低等優(yōu)勢，借機迅速發(fā)展，才成就了新一批大鱷的誕生。