主持人：各位網(wǎng)友大家好，歡迎繼續(xù)收看我們繼續(xù)的兩會系列訪談，現(xiàn)在進(jìn)入我們演播室的嘉賓是中國社科院金融研究所研究員易憲容博士，您好歡迎您。

　　易憲容：大家好。

　　房地產(chǎn)商若納入十大振興產(chǎn)業(yè)是短視的救濟政策

　　主持人：這次國家公布的十大振興產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)沒有進(jìn)入，您怎么看？

　　易憲容：我覺得可以，房地產(chǎn)不納入十大振興產(chǎn)業(yè)，去年年底關(guān)于房地產(chǎn)131號文件，其中有13條規(guī)定，是對未來中國的房地產(chǎn)市場做了全面原則性的戰(zhàn)略指導(dǎo)意見，所以按照這個意見做，進(jìn)去也可以。

　　房地產(chǎn)如果進(jìn)入了十大振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，進(jìn)去之后內(nèi)容是什么？內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)商全國住宅商業(yè)協(xié)會所主動的，比如說如何建立房地產(chǎn)融資渠道，如何讓他們更多更便宜的獲得資金，買房者可以進(jìn)戶口，這個規(guī)劃就有問題。為什么這么說？因為房地產(chǎn)規(guī)劃其實是房地產(chǎn)市場在比較長的時間內(nèi)，發(fā)展成為公共性的政策，公共性的政策就是房地產(chǎn)市場要平衡，所有的房地產(chǎn)當(dāng)事人，比如說房地產(chǎn)消費者，房地產(chǎn)開發(fā)商，還有地方政府，中央政府，銀行，還有房地產(chǎn)中介機構(gòu)的利益關(guān)系，不能說僅僅出臺政策有利于某一個方面，某一個人不行，公共性是政策出臺之后，讓這個產(chǎn)業(yè)如何能更好的平衡各方面的利益關(guān)系，所以我認(rèn)為進(jìn)去也可以，不進(jìn)也沒關(guān)系。進(jìn)去之后主要看產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是什么，內(nèi)容是什么。這里面的問題就是，房地產(chǎn)開發(fā)商寄托與希望，就希望把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)去，成為一個短視的救濟政策，但是房地產(chǎn)政策是中長期的發(fā)展政策，如何來調(diào)整整個房地產(chǎn)，比如說房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，如何調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如何調(diào)整它的布局，如何調(diào)整各方面的利益關(guān)系。

　　易憲容：舉個例子，比如說你搞鋼鐵，就說了幾條，第一要提高鋼鐵企業(yè)淘汰標(biāo)準(zhǔn)，不好的就不能進(jìn)，第二要建立有效的企業(yè)提升機制，好的留下來，差的淘汰掉，第三通過企業(yè)重組，如果房地產(chǎn)這樣發(fā)展，現(xiàn)在有6萬多家企業(yè)，而且有很多是底效益的，所以跟鋼鐵的規(guī)劃不一樣，所以進(jìn)去可以，不進(jìn)去也可以，關(guān)鍵是看內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)市場根本問題是泡沫 不降價虧的是房產(chǎn)商

　　主持人：畢竟沒進(jìn)去，我們現(xiàn)在討論沒進(jìn)去的原因是什么？

　　易憲容：第一、我們這么多年來，房地產(chǎn)無論在經(jīng)濟還是在生活影響來看，這幾年房地產(chǎn)成了整個經(jīng)濟生活的熱點和重點，所以這幾年一直調(diào)整一系列的政策，從05年開始，06年有國六條，08年有很多文件，每年國務(wù)院出臺一系列政策，從中央政府看，房地產(chǎn)政策出了很多，第二作為長期的規(guī)劃，是不是能夠?qū)@個行業(yè)起到真正的振興作用。實際上房地產(chǎn)市場的問題根本點是發(fā)展過快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場泡沫，導(dǎo)致了利益沖突，比如說房地產(chǎn)企業(yè)利用住房產(chǎn)品進(jìn)行壟斷定價，把價格弄得很高，讓廣大消費者無法進(jìn)入，在這種情況下如果不抓住房地產(chǎn)主要矛盾，高房價的狀況保持下來，那就不行?，F(xiàn)在有人說，房地產(chǎn)要看銷售量要降價，通過什么辦法？市場經(jīng)濟要讓你東西賣出去，主要是價格變化，不要指望政府來補助，來救，有用嗎？如果東西本來只賣50塊錢，你希望政府的政策讓別人100塊買，你也買嗎？大家肯定不會買。

　　易憲容：所以現(xiàn)在基本的問題是，房地產(chǎn)很多東西，很多產(chǎn)品，本來只值50塊錢的東西讓民眾100塊錢買，大家肯定不會買，現(xiàn)在要讓政府來補貼，這也不行，以前民眾會想，政府一補貼，本來50塊的東西，你補5塊錢，總共是60塊錢，就會買，實際上還虧了40塊錢?，F(xiàn)在基本問題是如何讓房地產(chǎn)市場價格調(diào)整?，F(xiàn)在很多城市比如說北京、上海，按照2001年的銷售量來講，現(xiàn)在的存量房可以賣2到3年了，鋼鐵企業(yè)、水泥還有其他的企業(yè)，存貨一多干什么？去年鋼鐵干什么？價格就降下來了，以前是1萬塊錢一噸，我降到6千塊了。

　　主持人：很多原材料都降價了。為什么房價一直降不下來？

　　易憲容：第一房地產(chǎn)企業(yè)早幾年簡單的賺到大錢，那時候容易賺錢，現(xiàn)在不想調(diào)到這種狀況，我現(xiàn)在也有錢了，財大氣粗，我就是要賣這個價，你買就買，比如說有一些北京的房子，我就要賣這個價，你不買就走。為什么？因為我腰粗了。

　　易憲容：他們現(xiàn)在一直說，如果房存量這么多，這樣就不能發(fā)展，我不賣，政府就會來救我，逼著老百姓買。

　　易憲容：第三、早幾年，07年的時候，賣房子很好賣，他以為這種情況還會發(fā)生，那時候不是北京買房人，到最后價格越高，他以為這種事情還會發(fā)生，他們現(xiàn)在想到兩個，第一政府出臺政策，而且把政策恢復(fù)到2007年，但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策跟07年的基本政策不一樣，比如說利率低了，還有買房的按揭比例，這些政策都寬松了，這么好的政策，已經(jīng)比2007年好了民眾為什么不來買了，其實他們一廂情愿，他們以為2007年那樣的情景在2008年，2009年還會發(fā)生，不會這樣？2007年整個市場都發(fā)生了根本性的變化，第一國內(nèi)房地產(chǎn)政策，有拉高的傾向，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要滿足自住性，這說明房地產(chǎn)市場，你一定要買了自己住，自己住政府可以優(yōu)惠政策，優(yōu)惠條件，如果你買房子投機，炒作不可以，我要限制你，但是房地產(chǎn)開發(fā)商從來不講，他只講房地產(chǎn)是自住產(chǎn)品，他就不講是讓居民居住條件改善結(jié)合起來，離開了這一條是沒有意義的。

　　易憲容：第二條根本性的就是從2007年開始，特別是2008年的時候，世界性的經(jīng)濟周期出現(xiàn)了調(diào)整，所有的產(chǎn)業(yè)，所有的行業(yè)都出現(xiàn)了收縮，最重要表現(xiàn)是什么？就是整個價格全面下跌，股價下跌，房價下跌，石油下跌，整個世界所有產(chǎn)品，國內(nèi)的東西也跌得很厲害，你房價能不跌嗎？你可以自己想不跌，但實際上你不把房價跌下來，虧的是自己。舉個例子，去年萬科年初時就降，去年我就評估過萬科要降，我說萬科的年初降價，它就是08年整個國內(nèi)房地產(chǎn)最大的贏家。

　　今年房地產(chǎn)市場政府不能救 一救就反彈

　　主持人：您覺得政府不需要救市，只要由市場來調(diào)節(jié)？

　　易憲容：去年的情況和今年的情況政府都不需要救市，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場不能救，一救就反彈。有人說降到什么水平？其實沒有一個統(tǒng)一的水平，各個地方不同，每個企業(yè)也不同，在市場經(jīng)濟中，你買東西，特別是可以買降價的東西，統(tǒng)一時間、統(tǒng)一價格，我買統(tǒng)一的房子，不會的。如果是統(tǒng)一品牌，如果可以降價，你出1千塊，我出更多的，我本來700塊的本，超過這個錢我就賣，每個消費者對產(chǎn)品的心里價格是不一樣的，主要看買者和賣者的談判。

　　易憲容：房子降了買的人多了，不降房子也有人買，但是很少。但是跌到合適的價格，需求就上來了。

　　主持人：您覺得今年房價會降下來嗎？

　　易憲容：不是叫降，已經(jīng)降下來了。

　　主持人：我們現(xiàn)在感覺是有一點降，但是買房人還是按兵不動，現(xiàn)在是不是還也下調(diào)的空間？

　　易憲容：很多人按兵不動。世界發(fā)生這么大的事情大家都知道，世界所有的價格都在下調(diào)，大家都知道，大家知道房子這么多，價格不降，憑什么買，這時候你把槍架在我脖子上我也不敢，我辛苦賺的一點錢不會干的。對于民眾來講，一方面知道了事情，預(yù)期改變了，還有關(guān)鍵點是講，現(xiàn)在政策變化多，我們現(xiàn)在是以消費主導(dǎo)市場，消費者干嗎？我們租房子，比如說我一年掙20萬，為什么不能租。

　　購房入戶跟憲法是有沖突 是制造一種對身份的歧視

　　主持人：廣州現(xiàn)在有想多會購房入戶，您怎么看？

　　易憲容：購房入戶，這樣是讓房價水平不降下來，按道理一個戶口是表明在一個地方的身份，身份能用錢買嗎，決定了你小孩子上學(xué)，決定了受教育，如果這個東西也賣錢，就出現(xiàn)了幾個問題，第一，這跟我們現(xiàn)代文明是有沖突的，現(xiàn)在文明社會每一個人都是平等的，你沒有比我高，沒有比我低，你可以工資比高，但是社會地位不會比我高。如果我有20萬，我買不起廣州的房子，但是你有20萬你可以買，實際上我可以進(jìn)廣州的戶口，現(xiàn)在你進(jìn)去了我不能進(jìn)，這就是一種歧視，通過這種方式是制造一種對身份的歧視。

　　易憲容：第二、這跟憲法是有沖突的，這一住以后，還會帶來整個社會一系列的問題，什么問題？造成社會的沖突矛盾，你進(jìn)了廣州市，如果這個城市是通過這種形式，把生活水平底的人限制在外，這時候就會出現(xiàn)這些人的短缺，制造了社會的沖突與矛盾，所以用買房來入戶，過去在計劃經(jīng)濟體制有一點用，但是這個是建立在錯誤的前提下，我不贊成。

　　主持人：很多人還是很支持這樣的做法，現(xiàn)在整個房地產(chǎn)業(yè)回暖了，您覺得現(xiàn)在是短暫還是會持續(xù)很長一段時間？

　　易憲容：看到是短暫性的，那些經(jīng)濟條件比較好的人，覺得戶口對我有一點樣，所以他支持，沒有關(guān)系，每個人從不同的角度思考這個問題，我剛剛講得很清楚，一個好的公共政策不是誰支持就可以，而是讓所有人參與一起討論利益關(guān)系，這才是是否合理，有這種政策不一定是對的，如果你把剛才說的買房入戶，整個社會投票真正的投票率多高呢？現(xiàn)在住房的銷售比過去低了，但是價格都有了深度的下降，在這樣的情況下需求逐漸有了，可以說每一個地方房價調(diào)整深度和幅度越大，這個地方房地產(chǎn)市場會在這一次的困境中早一點走出來。

　　主持人：怎么促使房地產(chǎn)有合理的價格？

　　易憲容：政府一定要給房地產(chǎn)市場有一個明確信號，房地產(chǎn)目前存在的問題，是由于房價過高導(dǎo)致的結(jié)果，房地產(chǎn)市場整個購買的對象發(fā)生了變化，消費者成為主導(dǎo)之后，政府不能救，值得靠自己調(diào)整，如果政府這么做，這樣就會好很多。

　　主持人：如果房地產(chǎn)市場自由發(fā)展，比如說現(xiàn)在降價了，很多人買，買的人越來越多，又可以升。

　　易憲容：沒關(guān)系啊

　　主持人：老百姓什么時候找到自己買得起的房子？

　　易憲容：每個人的情況都不一樣，如果是以消費者主導(dǎo)，肯定是供求關(guān)系決定的，現(xiàn)在是供大于求，價格肯定會下降。

　　主持人：昨天恒大地產(chǎn)老總說過，房地產(chǎn)其實應(yīng)該增加重稅？

　　易憲容：國家推出了一系列的政策，包括房地產(chǎn)消費政策，房地產(chǎn)的信貸政策，通過這一系列的政策調(diào)整房地產(chǎn)理性，這時候限制房地產(chǎn)投機個炒作。比如說汽車，沒有人買到又賣給別人，為什么？因為這個不能做投機，如果汽車買回之后賣給別人價格還高，汽車價格也會很高?，F(xiàn)在政府沒有比較完善的，正在做，但是還差很遠(yuǎn)?，F(xiàn)在出臺一系列的政策，使房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　07年若不調(diào)整 我們問題可能比日本和香港還大

　　主持人：中國會不會出現(xiàn)香港98年樓市泡沫的情況呢？

　　易憲容：如果我們房地產(chǎn)07年不調(diào)整，我們的泡沫破滅可能比香港還要厲害，不能比他們的泡沫還大，我們現(xiàn)在沒有很好的風(fēng)險防范體系，他們有這個法律制度，比如美國在次貸危機之前，10年之間房價只上漲50%，但是廣州，房價起碼從1千漲到了2千，深圳可能從1千漲到3千，這個泡沫大不大。

　　我們還有我們的法律制度，誰買房都可以進(jìn)去，10套，20套，這在香港不可能的，房地產(chǎn)沒有任何資本金的情況下，很快可以建房然后進(jìn)行賣，這是制度的問題，所以房地產(chǎn)市場，2007年沒有進(jìn)行調(diào)整，我們問題可能比日本和香港還大，政府還是比較明智的，在2007年采取一系列的措施，這些措施之后，房地產(chǎn)市場的信貸上升了，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了重大的調(diào)整，泡沫就慢慢了下了。

　　主持人：您覺得今年的兩會能為老百姓住房方面解決什么事情？在房地產(chǎn)市場還沒有穩(wěn)定的情況下。

　　易憲容：民眾也不要期望太高，但是可以有一點期望，通過媒體，網(wǎng)絡(luò)，通過各種各樣的方式把自己的意見反應(yīng)上去，特別讓政府知道，民眾需求是什么，愿望是什么，什么樣的政策對民眾最有利，你可以反應(yīng)出來。有一些人還是不錯的，房地產(chǎn)慢慢好起來，大家已經(jīng)看到了希望，如果在2007年，我覺得還是比較高，2007年下半年開始好了一些，盡管房地產(chǎn)開發(fā)商不是很高興，但是這個錢本來不是你的錢個。

　　主持人：雖然賺得少一些，但畢竟賺了，大家都好。

　　易憲容：如果開發(fā)商這么想，我們都好解決，比如說萬科就是這么想的，調(diào)整了房價，社會經(jīng)濟是平均利潤的。

　　主持人：謝謝易老師給我們帶來精彩的點評，今天的節(jié)目也差不多了,如果您想了解更多關(guān)于兩會的動態(tài)或信息的話,可進(jìn)一步閱讀廣州日報或者上大洋網(wǎng),當(dāng)然,還要密切留意我們報網(wǎng)直播室在北京為您帶來的現(xiàn)場訪談.今天的節(jié)目就到這兒,感謝您的收看,再見