中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)2月13日北京訊 (牟修銳)“我在前幾年的多次會(huì)議上發(fā)言說過，經(jīng)濟(jì)規(guī)律從來不騙人，只有人會(huì)騙人！合理房價(jià)是近百年世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中總結(jié)出來的，不合理房價(jià)導(dǎo)致的泡沫是一定要破裂的，因?yàn)樗鼪]有足以支撐的東西?！贝汗?jié)期間，經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)接受中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專訪的系列稿件引發(fā)了廣泛關(guān)注和熱烈討論，他對房地產(chǎn)調(diào)控提出分析了建議，并預(yù)測2009年房價(jià)將下降25%。日前，李開發(fā)再次接受中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)專訪，進(jìn)一步剖析房價(jià)問題。

“房地產(chǎn)無暴利”是癡人說夢

李開發(fā)首先表示“房地產(chǎn)無暴利”是“鱷魚的眼淚”：“最近許多人為暴利辯護(hù)讓人不解，事實(shí)上說房地產(chǎn)無暴利的人，引用的例子不過是極個(gè)別在國家房地產(chǎn)調(diào)控的高潮中，因豪賭拿地的失手之舉，看上去好象是虧了、賺不到錢了。而就在不久前房價(jià)暴漲的時(shí)刻，他們還在說，‘房地產(chǎn)就該暴利’、‘賺錢都賺得不好意思了’。”他指出，房地產(chǎn)制造了中國幾十年來速成致富的半數(shù)富人，檢索一下2004年年初，大多數(shù)報(bào)紙上公布的消息均表明，在招拍掛之前的三個(gè)月，我們協(xié)議出讓了今后五年都開發(fā)不完的土地。這意味著什么？意味著開發(fā)商那些用來開發(fā)的土地多數(shù)建筑樓面價(jià)只是區(qū)區(qū)的數(shù)百元。

“千萬不要相信所謂地面價(jià)！許多人動(dòng)不動(dòng)拿土地價(jià)來作為房價(jià)高的合理原因，其實(shí)是站不住腳的。”李開發(fā)給中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者舉了個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的具體例子：2008年9月25日，北京城開公司將市區(qū)金融街土地19799平方米轉(zhuǎn)讓給金融街控股有限公司，規(guī)劃建筑面積16萬平方米，其中地上10萬平方米、地下6萬平方米，實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格90334萬元，其中地下價(jià)格按3折一的算法，計(jì)12萬平方米，樓面成本是7528元/平方米。而建筑成本不會(huì)超過2500元，這是大家都清楚的。這是中國房價(jià)最高位的時(shí)間，也是最高位的地段，這個(gè)成本加上建筑費(fèi)用、管理費(fèi)、利潤、稅收即為市場銷售價(jià)格，而金融街大樓的平均價(jià)格早就超過6萬元/平方米。

李開發(fā)進(jìn)一步指出，土地面積不是最終反映在樓面建筑的價(jià)格，樓面建筑的價(jià)格是由容積率決定的。比如一座24層的塔樓，每層8戶，每戶100平方，合計(jì)800平方米，加上周邊的道路、車庫、綠地、物業(yè)等，再加三倍，實(shí)際占地面積3200平方米，建筑總面積是19200平方米。當(dāng)成本按占地面積是1萬元/平方米時(shí)、即每畝667萬元時(shí)，分到樓面面積才1667元/平方米，如果再加上建筑費(fèi)用等，其正常成本完全可能在4000元/平方米以內(nèi)?！罢l能把真相告訴老百姓，如果樓盤開發(fā)百萬平方米，開發(fā)商究竟賺了多少？”李開發(fā)追問。

房地產(chǎn)泡沫是維持不住的

“房地產(chǎn)有沒有暴利，早已沒有爭議。中國的著名企業(yè)，大概除了中國移動(dòng)、中國聯(lián)通沒有投資房地產(chǎn)，其它幾乎全部擠進(jìn)去了。海信，海爾，國美，聯(lián)想，包括中國航天科技集團(tuán)都進(jìn)入房地產(chǎn)了。2007年底，大中電器的原老板張大中，把大中電器出售了，拿出現(xiàn)金近40億一頭砸進(jìn)了房地產(chǎn)。這世界沒有一個(gè)人是傻瓜，連城市里80歲的老頭老太都知道投資房地產(chǎn)能賺錢，這個(gè)市場就快瘋了?！崩铋_發(fā)指出，鑒定一個(gè)行業(yè)有無暴利，其實(shí)只需要依靠經(jīng)濟(jì)規(guī)律，看投資資金的流動(dòng)方向。如果相當(dāng)長時(shí)間資金向同一個(gè)方向流動(dòng)，那么這個(gè)行業(yè)必然存在過高利潤。流動(dòng)的結(jié)果是大量的投資導(dǎo)致大量產(chǎn)品上市，過多的產(chǎn)品銷售使得利潤攤薄，最終回歸平均利潤率，這個(gè)行業(yè)就開始走下坡路。

當(dāng)一個(gè)行業(yè)失去高于社會(huì)的平均利潤率時(shí)，就會(huì)不斷有投資者撤出，資金就會(huì)向其它行業(yè)流動(dòng)。李開發(fā)拿曾經(jīng)的香港樓市做例子：就象當(dāng)年香港樓市要崩潰前一樣，銷售員給未來業(yè)主打電話，說再不來房價(jià)又要漲500港元，果然就漲起來了。他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場必須引此為鑒，“我國的房地產(chǎn)連續(xù)5年大躍進(jìn)，大躍進(jìn)必然導(dǎo)致大倒退，1958的大躍進(jìn)害得中國經(jīng)濟(jì)將近10年才喘過氣來。經(jīng)濟(jì)規(guī)律告訴我們，經(jīng)濟(jì)只有穩(wěn)健發(fā)展才是好的。房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)產(chǎn)品沒有市場，結(jié)果將導(dǎo)致原材料價(jià)格大跌、大量相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)、許多資產(chǎn)浪費(fèi)，想泡沫繼續(xù)維持是維持不住的，理智的做法是一開頭就不讓它瘋狂?！?

最有力調(diào)控措施——物業(yè)稅未出臺(tái)

李開發(fā)指出，時(shí)下的房地產(chǎn)泡沫與合理房價(jià)相比，已經(jīng)相差了許多倍?！肮J(rèn)的合理房價(jià)是城市家庭年收入的3到5倍，6倍以上就進(jìn)入了控制線。我們現(xiàn)在是多少？是15倍，20倍，甚至更多。我們說美國的次貸危機(jī)原因是貪婪、愚蠢與無知，中國的房地產(chǎn)泡沫難道不是富人們的一場貪婪造成的嗎？”他提到日本和香港的教訓(xùn)：日本的房地產(chǎn)泡沫使其經(jīng)濟(jì)低迷了15年，至今沒有走出困境，房價(jià)跌落了60%多；香港回歸后，房地產(chǎn)泡沫又使房價(jià)跌落了75%。中央政府為拉動(dòng)香港經(jīng)濟(jì)恢復(fù)出臺(tái)了多個(gè)措施，比如九省自由行等，效果也并不如意?！皡^(qū)區(qū)一個(gè)彈丸之地，600萬人口，恢復(fù)之難讓我們知道房地產(chǎn)泡沫的危害。難道我們還不警醒嗎？”

房地產(chǎn)調(diào)控的依據(jù)是什么？李開發(fā)認(rèn)為是空置率，但是目前很多關(guān)于空置率的計(jì)算并不精確可信，“有一些專家不知是有意回避還是能力有限，他們所說的空置率就是房地產(chǎn)開發(fā)商手里沒有買出去的那些房子。其實(shí)稍作觀察就可知道，從2006年房價(jià)進(jìn)一步暴漲以來，那時(shí)候出售的房子做什么用了？大多數(shù)做了投資品?！彼J(rèn)為能買得起上百萬的住房的，一般都不是普通工薪階層，也不是缺房子的人。他們買房的目的是用來投資，而貸款都是由老百姓的存款轉(zhuǎn)化來的。他向中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者介紹了自己的所見所聞：“今年春節(jié)，我在北京城西部與北部的多個(gè)別墅區(qū)與所謂高尚住宅區(qū)的夜晚走了好多次，大多數(shù)區(qū)域晚上房屋里有燈的人家不足十分之二三。如此大量的空置住房為什么不計(jì)算空置率？難道這些房子不需要走向市場，尋求真正的消費(fèi)者嗎？如果把近幾年高價(jià)的但是大多數(shù)閑置的房子統(tǒng)計(jì)起來，我們的空置率要大多少？”

李開發(fā)最后指出，我們有一項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)最有效的措施至今沒有出臺(tái)，那就是物業(yè)稅.“沒有物業(yè)稅，持有多套住房就跟玩的一樣。有消息說，美國現(xiàn)在有數(shù)以千套一美元一套帶花園的豪宅，每一套都是200多平方的，但是沒有人要。因?yàn)槌钟谐杀敬??！彼J(rèn)為，沒有物業(yè)稅的制約，中國的房價(jià)是不能降下來的。