有所居目標(biāo)的中國來說，應(yīng)當(dāng)以美國次貸危機(jī)為鏡鑒，建立起符合中國國情的住房政策體系，從而解決好我國的住房問題。
一、“房產(chǎn)夢”是美國次貸危機(jī)的淵藪
上世紀(jì)30年代的大蕭條不僅使美國經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，也讓許多低收入人群無家可歸，于是“讓每一個(gè)家庭都能在適宜的環(huán)境里擁有一個(gè)家”，成為這個(gè)國家住房政策的基本目標(biāo)，并寫進(jìn)了1949年通過的《住房法案》序言中。在此后的半個(gè)多世紀(jì)，美國聯(lián)邦及州政府不僅通過住房信貸、稅收減免等政策鼓勵(lì)人們購房，通過公共住房、住房券等方式讓中低收入人群能夠租得起房子，甚至還通過合作建房和共有住房等途徑來解決百姓的住房問題。在這些政策措施的實(shí)施過程中，政府所扮演的角色也不盡相同，如公共住房和住房券幾乎完全依靠政府，而其他則主要依靠市場調(diào)節(jié)，或者依靠營利或非營利機(jī)構(gòu)的合作得以實(shí)現(xiàn)。盡管直到本世紀(jì)初，在美國仍有上千萬戶家庭依舊面對住房困難，但是通過這些政策措施已經(jīng)緩解了困難程度。可以說，這一時(shí)期美國政府解決住房問題的方向是健康的，政策措施也是可行的。
但是進(jìn)入新世紀(jì)尤其是小布什擔(dān)任總統(tǒng)后，美國政府在解決住房問題上的方向和思路，以及政策選擇都發(fā)生了變化。這種變化突出地表現(xiàn)在，由以往售、租以及合作和共有住房等多種政策措施并舉，轉(zhuǎn)向了以售為主的政策取向。2007年7月美國住房和城市發(fā)展部部長阿方索·杰克遜來華，在接受記者采訪時(shí)說：“我就任時(shí)布什總統(tǒng)曾讓我減少美國的無房人口比例”，還表示他所領(lǐng)導(dǎo)的住房和城市發(fā)展部的主要職責(zé)就是“讓人民有房子住”，并提供“人民買得起的房子”。美國人大多是不攢錢的，為了讓那些沒有積蓄的人也能有錢買房子，政府不但放任金融機(jī)構(gòu)向他們發(fā)放零首付的次級(jí)按揭貸款，甚至向全世界發(fā)行包括次債在內(nèi)的高風(fēng)險(xiǎn)債券。那位住房和城市發(fā)展部部長當(dāng)時(shí)來華的目的，就是游說中國購買美國的住房債券。憑借發(fā)行高風(fēng)險(xiǎn)債券從全世界籌來的資金，一時(shí)間在美國起碼有220萬個(gè)家庭圓了他們的“房產(chǎn)夢”。然而當(dāng)那些原本就充斥著風(fēng)險(xiǎn)的金融工具終于引發(fā)了次貸危機(jī)，繼而又演化成波及全世界的金融危機(jī)時(shí)，不僅讓許多美國人又失去了他們的房產(chǎn)，也讓美國和全世界都再次體驗(yàn)了如同上世紀(jì)30年代大蕭條那樣的災(zāi)難。
面對突如其來的危機(jī)，人們多從金融視角查找原因，將其歸結(jié)為金融過度創(chuàng)新和放棄監(jiān)管的結(jié)果。其實(shí)，金融在這場危機(jī)中只不過是起到了一種工具的作用，而美國政府鼓勵(lì)人們買房子、去圓房產(chǎn)夢的住房政策，不但是這場危機(jī)的真正淵藪，而且自始至終都起著推波助瀾的作用。如果再進(jìn)一步追問，美國政府為什么要改變以往的住房政策，竭力去鼓勵(lì)老百姓買房子？答案是為了避免上世紀(jì)末的網(wǎng)絡(luò)泡沫可能帶來的經(jīng)濟(jì)衰退，而且也正是通過刺激住房消費(fèi)，一段時(shí)間里美國才繼續(xù)了上個(gè)世紀(jì)90年代以來的經(jīng)濟(jì)增長?？墒怯捎诰W(wǎng)絡(luò)泡沫的舊病未除，卻又在金融工具的作用下促成了更大的房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)這些泡沫破滅時(shí)，就是危機(jī)降臨之時(shí)了。美國的教訓(xùn)再次警告人們，房地產(chǎn)對于醫(yī)治經(jīng)濟(jì)失調(diào)和拉動(dòng)增長，猶如一味治標(biāo)不治本的止痛藥，長時(shí)期過度地依賴于它，不但會(huì)引致泡沫經(jīng)濟(jì)，甚至還會(huì)危及經(jīng)濟(jì)安全。
二、中國不可重復(fù)美國人的“房產(chǎn)夢”
在我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，住房是作為一種福利實(shí)行計(jì)劃分配的，這種住房制度及其相應(yīng)政策所帶來的直接后果就是住房供給的長期短缺，缺少房子住成為當(dāng)時(shí)一大社會(huì)難題。始于1978年的改革讓中國逐步走上了市場經(jīng)濟(jì)軌道，城市住房也由原來的福利分房開始走上商品化、貨幣化的改革道路。1982年《國務(wù)院關(guān)于城市出售住宅試點(diǎn)問題的復(fù)函》，標(biāo)志著住房商品化改革在我國進(jìn)入試點(diǎn)階段，也表明私人擁有房產(chǎn)在中國開始再度合法化。但是由于福利分房制度依然存在，處于這種雙軌制格局中的住房商品化改革不可能取得較快進(jìn)展。直至1998年的住房分配貨幣化改革停止了福利分房，住房商品化、貨幣化乃至社會(huì)化的改革才開始進(jìn)入快車道。
住房分配貨幣化的改革之所以在1998年推開，與當(dāng)時(shí)亞洲金融危機(jī)所帶來的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化不無聯(lián)系。為了避免那場危機(jī)可能帶來的出口下降和經(jīng)濟(jì)下滑，中國適時(shí)啟動(dòng)了住房分配貨幣化改革并帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張性發(fā)展，這對于當(dāng)時(shí)實(shí)現(xiàn)保增長確實(shí)起到了重要作用。這種保增長的思路和作法，與美國為了避免網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅可能招致經(jīng)濟(jì)衰退，從而鼓勵(lì)美國人都去圓“房產(chǎn)夢”具有某些相似之處。不同的是中國的房地產(chǎn)業(yè)還缺少像美國那樣的金融工具來為其融資，所以還不可能招致像次貸危機(jī)那樣的嚴(yán)重后果。
但是必須看到，始于1998年的住房分配貨幣化改革在擴(kuò)大了住房需求、拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，也在一定程度上帶來了房地產(chǎn)業(yè)的非理性擴(kuò)張和房地產(chǎn)泡沫的形成。如同小布什政府試圖圓美國人的“房產(chǎn)夢”一樣，我國住房分配貨幣化改革初期，許多地方也出臺(tái)了鼓勵(lì)市民買房子的各種優(yōu)惠政策，甚至奉行“只售不租”的改革取向，不僅新建的住房只售不租，就連許多市民長期租住的舊房也要買下變?yōu)閭€(gè)人產(chǎn)權(quán)，從而在很短的時(shí)間里中國城市住房的私有化率就超過了80%。而小布什執(zhí)政近8年，美國的住房私有化率也才提高了約5個(gè)百分點(diǎn)，還不到70%。再從我國目前的保障性住房建設(shè)看，多數(shù)城市都是以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房為主，這兩種保障方式其實(shí)也是在鼓勵(lì)人們買房子，并通過政策優(yōu)惠去幫助一些中低收入人群擁有產(chǎn)權(quán)房或部分產(chǎn)權(quán)房。要知道，美國人均收入是中國的20多倍，而且房價(jià)也不比目前中國高多少，尚且無法去圓人人有房產(chǎn)的夢，作為人均收入根本就無法與美國相比的中國，那就更不可以去重復(fù)美國人的“房產(chǎn)夢”了。
三、解決中國住房問題的政策考量
住房是人類生存的必要條件，住有所居是社會(huì)和諧與文明的標(biāo)志，當(dāng)代中國要解決好人民群眾的住房問題并實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，必須吸取美國政府在住房政策上的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并從國情出發(fā)制定出切實(shí)可行的相關(guān)政策。
公共政策是保障基本人權(quán)、通過資源的再分配維護(hù)社會(huì)公平、實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定的政策。為了維護(hù)社會(huì)整體和長遠(yuǎn)利益，社會(huì)必須通過公共政策幫助那些依靠自身能力無法解決住房問題的低收入人群，讓他們也能住有所居。但也要看到，在任何私有物權(quán)受到保護(hù)的社會(huì)，住房都是重要的私人財(cái)富，而市場經(jīng)濟(jì)條件下的低收入人群，實(shí)際上是缺乏市場競爭能力和財(cái)富積累能力的群體。因此，也就不該通過“買”這種交易方式來滿足低收入人群的住房需求，他們的住房需求應(yīng)當(dāng)通過住房保障體系下的救助、援助，通過非競爭的社會(huì)再分配得以實(shí)現(xiàn)。這就決定了我國基于公共政策的住房保障體系建設(shè)應(yīng)該是廉租房、貼租房和租金補(bǔ)貼等方式，而不可以像美國小布什政府那樣，不切實(shí)際地去鼓勵(lì)低收入人群買房子。如果要想得到屬于私人所有的房產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)依靠自己的努力和奮斗去獲取，政府沒有責(zé)任滿足個(gè)人對于房產(chǎn)的占有欲望，否則對于那些依靠個(gè)人能力和奮斗取得財(cái)富的人就是不公平。不錯(cuò)，在新加坡和香港有些低收入人群就是依靠政府幫助而取得了房產(chǎn)。但在這些國家和地區(qū)，依靠政府幫助才得到房產(chǎn)的低收入人群已經(jīng)是最窮的窮人了。中國則不然，那些在政府幫助下取得房產(chǎn)的并不是最窮的人，且不說我國還有2億多農(nóng)村家庭，即使在城市也還有許多依靠政府幫助都無法買得起房子的人，難道我們的公共政策不應(yīng)該首先去幫助這些最窮的和最需要幫助的人嗎？政策的制定不可以脫離一個(gè)國家的國情，尤其是公共政策。
產(chǎn)業(yè)政策是從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)出發(fā)確立的保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略方針及措施。但直到目前我國不但缺少房地產(chǎn)完整的產(chǎn)業(yè)政策，也沒有關(guān)于房地產(chǎn)準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷的市場和產(chǎn)業(yè)劃分理論，由于土地資源的稀缺性以及與民生的密切相關(guān)性，都決定了房地產(chǎn)不應(yīng)該成為完全競爭型產(chǎn)業(yè)。但在現(xiàn)實(shí)中我們看到的卻是，僅一個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就超過上千家之多，這豈不成了一個(gè)完完全全的競爭型產(chǎn)業(yè)了？可如果從價(jià)格決定看，它似乎又是完全壟斷型產(chǎn)業(yè)，即使上千家企業(yè)之間居然也可以做到價(jià)格上的壟斷聯(lián)盟。至于說近些年來對于房地產(chǎn)業(yè)一忽兒“鼓勵(lì)”一忽兒“限制”，都與產(chǎn)業(yè)定位不清、產(chǎn)業(yè)政策不明、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略迷失有關(guān)。所以，從理論與實(shí)踐的結(jié)合上弄清房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位，在此基礎(chǔ)上形成包括企業(yè)規(guī)模起點(diǎn)、工藝設(shè)備提高、房屋節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、金融信貸支持、外資進(jìn)入限制等一系列相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策體系，已成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和解決群眾住房問題的迫切需要。
宏觀政策是維護(hù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的穩(wěn)定性的政策，是短期對策性的調(diào)整政策。小布什政府住房政策的失敗，還在于它把通過房地產(chǎn)拉動(dòng)增長的短期對策性政策予以長期化了，這是我們在制定宏觀政策時(shí)必須避免的。宏觀政策所調(diào)整的是社會(huì)總供給和總需求之間的平衡關(guān)系，并不包括對產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的調(diào)整，例如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的供給結(jié)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)由產(chǎn)業(yè)政策來調(diào)整，而不是宏觀政策。但是由于住房景氣狀態(tài)在宏觀經(jīng)濟(jì)中具有較大權(quán)重，而且宏觀政策通常又會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)短期運(yùn)行產(chǎn)生重大影響，特別是宏觀政策通常使用的財(cái)政政策和貨幣政策更能直接影響住房的供求，因此在住房政策體系中決不可以忽視宏觀政策的作用。尤其是在當(dāng)前，為應(yīng)對世界金融危機(jī)的不利影響，應(yīng)當(dāng)把握好國外和國內(nèi)兩個(gè)大局，通過宏觀政策來防止、抵御和減輕危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的沖擊。要按照中央關(guān)于“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的要求，把通過財(cái)政政策推進(jìn)保障性住房建設(shè)與通過貨幣政策擴(kuò)大住房銷售統(tǒng)一起來；把維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行與滿足人民群眾合理的住房需求統(tǒng)一起來；把住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與促進(jìn)房價(jià)的理性回歸統(tǒng)一起來；把短期對策性的房地產(chǎn)救市政策與保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長期政策統(tǒng)一起來。
