固定資產(chǎn)投資比例下調(diào)，對整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)走出陰霾，從而推動(dòng)城市化進(jìn)程，擴(kuò)大內(nèi)需是一個(gè)強(qiáng)大的支撐。國務(wù)院總理溫家寶4月29日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,決定下調(diào)11類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例,其中包括商品住房。這是2004年以來,房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例35%的“大限”首次出現(xiàn)松動(dòng)。

                      緊箍咒讓開發(fā)商的開發(fā)意愿降到冰窟
    2008年可以說是開發(fā)商最困難的一年，因?yàn)樵谇捌诤暧^調(diào)控不斷升級的條件下，火熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了冷嗖嗖的寒冬，成交量達(dá)到了地量的水平，很多開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)了危機(jī)。但是，至從2008年九月份開始起，世界性的金融危機(jī)在全球蔓延，中國的管理層開始對樓市進(jìn)行了松綁。從緊的貨幣政策改為適度寬松的貨幣政策，央行在不到100天的時(shí)間內(nèi)，連續(xù)五次下調(diào)利率和準(zhǔn)備金，10.22救市組合拳的出臺(tái)改變了房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境，如果是美國金融危機(jī)發(fā)生之后是去杠桿化的過程，中國的樓市救市政策市修正“反過熱化”政策的過程。

    事實(shí)上，在金融危機(jī)發(fā)生之前，對于房地產(chǎn)的調(diào)控越來越嚴(yán)厲。就自有資金比例來說，逐步加溫，最終成為房企的最難忍受的緊箍咒之一。

    2004年9月，銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第十六條規(guī)定,商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35％。

    2006年8月，銀監(jiān)會(huì)再次公開發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》?！锻ㄖ穼鹑跈C(jī)構(gòu)提出九項(xiàng)要求，其中嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，并強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)資金信托要合規(guī)。

    事實(shí)上，在07-08年這段時(shí)間，商業(yè)銀行在給房企放貸時(shí)，所掌握的自有資金比例要到達(dá)40%，所以許多不錯(cuò)的項(xiàng)目都因?yàn)橘Y本金比例不合格，貸款就放棄了。

    資本金比例的上調(diào)，阻礙了房企的融資渠道，我們可以看出，2007年房企瘋狂圈地以便在香港上市融資，同時(shí)，信托發(fā)展也異常迅猛。大量的熱錢參與房企融資，使得市場更加瘋狂，然而，投機(jī)的猖獗以及房市過熱好景不長，在宏觀大棒的打擊下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷，香港上市也受阻，房企的資金在瘋狂之后，岌岌可危。但是，這個(gè)時(shí)候，資本比例金并沒有及時(shí)調(diào)整。

    根據(jù)規(guī)定,所有項(xiàng)目資本金不到位,便不能獲得貸款,不能開工建設(shè)。這是戴在開發(fā)商頭上的一個(gè)緊箍咒，開發(fā)商資金本來就已經(jīng)十分緊張，加上這個(gè)限制，使得更多的房企放棄了拿地、開發(fā)和復(fù)工。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,一季度全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元,同比增長4.1%,但比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過七成的商品住宅完成投資3422億元,比去年同期回落31.5個(gè)百分點(diǎn)。諸多條件的限制，使得開發(fā)商拿地建房的意愿，空前低迷。雖然近期隨著市場的反彈，個(gè)別開發(fā)商抄底的意愿開始崛起，但總體來說，就目前來說，持觀望態(tài)度的開發(fā)商還是占大多數(shù)。在一些城市土地價(jià)格已經(jīng)是07-08年時(shí)候的一個(gè)零頭了。但是很多開發(fā)商還是不愿意拿地。其原因很簡單，如果房地產(chǎn)市場盤整時(shí)間更長，拿地后不能及時(shí)開發(fā)，但增加財(cái)務(wù)成本，銀行利息照樣發(fā)生，這就讓很多開發(fā)商狐疑不定。更重要的是，資本比例35%的限制，很多開發(fā)企業(yè)在資金短缺的情況下，難以開工和復(fù)工，使得整個(gè)市場循環(huán)陷入僵局。

    即使是土地價(jià)格降到了了原來的一大半，根據(jù)我所了解的開發(fā)商企業(yè)的情況，他們依然在觀望。更有人認(rèn)為整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)不見底，市場繼續(xù)低迷整幾年，時(shí)間就能把人、把企業(yè)拖垮。所以，雖然新聞媒體時(shí)時(shí)爆出有開發(fā)商抄底拿地的新聞，但更多的開發(fā)商選擇了觀望。

    套在房企頭上的項(xiàng)目資本金比例35%的緊箍咒，在土地市場低迷的背景下，很多房企的項(xiàng)目陷于停頓，樓市依然沒有企穩(wěn)，資本金比例只得松綁。筆者認(rèn)為，這次資本比例金下調(diào)的幅度應(yīng)當(dāng)在10%左右，因?yàn)槿绻{(diào)的太少，不能改變現(xiàn)有市場的現(xiàn)狀，難以起到提高資金的利用率，但如果一下子調(diào)的太多，又恐風(fēng)險(xiǎn)加大。在權(quán)衡放活與風(fēng)險(xiǎn)之后，10%的下調(diào)還是比較均衡的一個(gè)點(diǎn)位，如果還不行的話，還可以根據(jù)具體情況予以微調(diào)。

    下調(diào)項(xiàng)目資本金比例可以有效加強(qiáng)資金的杠桿效應(yīng)，以更少量的資金撬動(dòng)更多的項(xiàng)目。以前需要35%的資金才能撬動(dòng)100%的資本，現(xiàn)在只需要25%的自有資金就能撬動(dòng)100%的資本，這大大促進(jìn)了資金的利用率，擴(kuò)大了房企可支配資金的能力。這樣，就有利于部分資金緊張的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目啟動(dòng)，對于緩解企業(yè)資金壓力效用明顯。
 
                        地產(chǎn)股聞?dòng)嵎帕看鬂q
    對于國務(wù)院決定下調(diào)商品住房的資本金比例，地產(chǎn)板塊已經(jīng)有了強(qiáng)悍的反應(yīng)。在4.28到目前為止的反攻過程中，房地產(chǎn)板塊作為領(lǐng)漲板塊，激發(fā)了整個(gè)盤面，啟動(dòng)了銀行板塊、煤炭石油板塊以及鋼鐵板塊等大盤藍(lán)籌的啟動(dòng)，而且，股指的反彈幅度很強(qiáng)勁，主力連續(xù)幾個(gè)交易日在逼空，上證股指也反彈至2600點(diǎn)上方，而且有繼續(xù)上升的空間。

    事實(shí)上，樓市的小陽春和股市的大反彈是同步的，隨著樓市小陽春得到確認(rèn)，股市的反彈更為強(qiáng)勁。更重要的是，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的龍頭，上下關(guān)聯(lián)一大片，樓市的復(fù)蘇認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的標(biāo)志。因此，市場對于管理層放開開發(fā)企業(yè)的資本自有比率是非常看好的，地產(chǎn)股板塊連續(xù)多日集體走強(qiáng)，市場資金流入明顯，并且?guī)?dòng)其他權(quán)重板塊的強(qiáng)勁反彈。

    房地產(chǎn)板塊與經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)關(guān)系，也使得更多的機(jī)構(gòu)將房市看成股市的風(fēng)向標(biāo)。今年春節(jié)以來，主力敢于毫無顧忌地發(fā)動(dòng)春節(jié)攻勢的一種重要支撐是，房地產(chǎn)市場在剛需強(qiáng)烈和政策的支持之下，出現(xiàn)了小陽春。在這種情況下，A股市場也發(fā)動(dòng)了一場從1664點(diǎn)到2600點(diǎn)的大行情，股指幾乎上漲1000點(diǎn)，市場信心大增。
 
                   下調(diào)資本金比例傳遞強(qiáng)勁信號
    如果從更深的層次看待這次資本金比例下調(diào)，我們很明顯的感覺的，這是對于我們當(dāng)前內(nèi)需不振的背景下的一項(xiàng)刺激投資擴(kuò)大內(nèi)需的政策。房地產(chǎn)開發(fā)貸款持續(xù)萎縮不利于宏觀經(jīng)濟(jì)回暖，降低商品住宅資本金比例有利于我們達(dá)到保八和保就業(yè)的目的，要想提振房地產(chǎn)，從更廣闊的角度來看，只有加速城市化進(jìn)程，從而盤活市場，釋放被壓抑很久的需求，城市化進(jìn)程的加快，有利于房地產(chǎn)市場的升級。

    十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃多從供給的角度來提振經(jīng)濟(jì)的，但現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩十分嚴(yán)重，貿(mào)然增加生產(chǎn)會(huì)加劇過?！，F(xiàn)在關(guān)鍵是擴(kuò)大內(nèi)需，根據(jù)我國的現(xiàn)實(shí)，擴(kuò)大內(nèi)需和增加投資只能走加大城市化進(jìn)程的道路。最近，管理層明顯地在這一塊加大了力度。比如，上海市的雙中心建設(shè)、南匯并入大浦東、深圳綜合化改革、海西區(qū)域的開發(fā)等等，無一不是在傳遞，城市化進(jìn)程需要加速。

    我國的消費(fèi)和內(nèi)需總是搞不上去，主要是城市化進(jìn)程被阻止，導(dǎo)致了我國的高儲(chǔ)蓄率和低消費(fèi)，隨著前期經(jīng)濟(jì)有些過熱，不少政策是在阻止城市化進(jìn)程，現(xiàn)在必須要消除阻礙城市化進(jìn)程的障礙，迎接啟動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)大消費(fèi)的時(shí)代到來。

    就城市化進(jìn)程來說，歐洲城市化用了近300年的時(shí)間，而中國只用了30年的時(shí)間。很多人認(rèn)為，可能城市化進(jìn)程有點(diǎn)快。其實(shí)，城市化的發(fā)展必然導(dǎo)致土地的稀缺，經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)也使得土地價(jià)格升值，因此，從世界各國的城市化來看，城市化都會(huì)誘致房地產(chǎn)市場巨大飛躍，這也是釋放巨大能量過程，是一個(gè)歷史的趨勢。

    資本金比例大下調(diào)，有利于企業(yè)利用資金擴(kuò)大生產(chǎn)，在城市化進(jìn)程加速的背景下，可以刺激有效需求，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場的循環(huán)得以中繼?，F(xiàn)在的開工量雖然在上升，但并不鞏固，就像經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇還不鞏固一樣，需要對房企給予適度松綁。

    有人或許會(huì)擔(dān)心資本金比例下調(diào)會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)加大，甚至有人認(rèn)為，這是把禍水引向銀行。其實(shí)，我國金融系統(tǒng)現(xiàn)在的風(fēng)險(xiǎn)并不是很大，銀行的存貸差還是很高，即使調(diào)整到25%，仍高于國際水平，與最初20%相比也不低，不會(huì)顯著放大銀行風(fēng)險(xiǎn)，再說，現(xiàn)在是刺激投資，刺激投資就要有方向性選擇，什么都不干的風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)殚_工量不足，還是會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)績下滑，一旦房企資金鏈斷裂，對于銀行的損失更大。

    但是，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)顯著放大不是說不增加風(fēng)險(xiǎn)，即使是50%自有資金，項(xiàng)目不好或者審核不嚴(yán)，風(fēng)險(xiǎn)也是100%，這是說明，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，沒有什么是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，關(guān)鍵是銀行要審慎地對待每一筆貸款，以及完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制對風(fēng)險(xiǎn)的控制。

    商業(yè)銀行要不斷積極開拓新的貸款品種，目前還有不少銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的商用物業(yè)經(jīng)營性貸款還是持謹(jǐn)慎態(tài)度，我看實(shí)在沒有必要。有銀行已經(jīng)嘗試開設(shè)固定資產(chǎn)支持貸款，這是對持有商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，繼續(xù)擴(kuò)大再生產(chǎn)的一個(gè)很好的舉措。

    從整體上來看，資本金下調(diào)有利于房企的投資意愿，從而使得整個(gè)市場循環(huán)不至于斷裂，以推動(dòng)城市化進(jìn)程，擴(kuò)大內(nèi)需。從某種意義上說，這次資本比例下調(diào)是給掉入水中的房企一個(gè)救生圈，也給中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇套上了一個(gè)保險(xiǎn)套。