前一段時(shí)間給幾家房地產(chǎn)企業(yè)做房地產(chǎn)項(xiàng)目管理內(nèi)訓(xùn)，幾乎大家都關(guān)注到了房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管控問(wèn)題，看來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣真地對(duì)提升內(nèi)部管理起到了刺激作用。我認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的核心價(jià)值之一；其實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的首要方面就是明晰風(fēng)險(xiǎn)，管控和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這也是房地產(chǎn)行業(yè)理性投資和發(fā)展的起點(diǎn)。教科書(shū)和標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)分析方法眾所周知，在這里我只想簡(jiǎn)單介紹我們企業(yè)多年來(lái)總結(jié)和運(yùn)用的簡(jiǎn)潔方法，風(fēng)險(xiǎn)管理四部曲：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

 

      風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：這是最難做到的，因?yàn)樵S多潛在風(fēng)險(xiǎn)不易發(fā)現(xiàn)，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)既需要豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)也需要科學(xué)的指標(biāo)判斷方法；我們現(xiàn)在通常使用項(xiàng)目環(huán)境分析模板以及項(xiàng)目干系人分析模板，以及項(xiàng)目過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)分析；其中列舉了房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中通常發(fā)生的和可能發(fā)生的事件，以及權(quán)重。根據(jù)項(xiàng)目具體情況不同，進(jìn)行針對(duì)性的列舉和分析。培訓(xùn)中其實(shí)和大家交流的是思想和方法，而非一定之規(guī)，真正理解和掌握之后，就可以根據(jù)自己公司不同的項(xiàng)目活學(xué)活用了。最后大家對(duì)這一套野路子反響還相當(dāng)不錯(cuò)呢。

      風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：發(fā)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的存在就要制定相應(yīng)的規(guī)避辦法，它有別于傳統(tǒng)的管理和流程，而是具有針對(duì)性的具體措施。這些具體工作貫穿于項(xiàng)目進(jìn)行的全程，重點(diǎn)突出責(zé)任到人，實(shí)際上也是一個(gè)分析和認(rèn)識(shí)的過(guò)程。

      風(fēng)險(xiǎn)控制：對(duì)不可避免的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或偶然性的風(fēng)險(xiǎn)，要有預(yù)案機(jī)制，也就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制辦法，必須鎖定在一定范圍內(nèi)，避免擴(kuò)大。這個(gè)環(huán)節(jié)真的需要經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)變能力，我們引導(dǎo)大家從工作細(xì)分的環(huán)節(jié)中根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)判斷原則逐條標(biāo)出風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，大家都認(rèn)為通過(guò)這一環(huán)節(jié)的操作，加深了對(duì)工作重點(diǎn)地認(rèn)識(shí)。

      風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：對(duì)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)移或分散是最好的辦法，通常選擇保險(xiǎn)和附加條件性合同條款統(tǒng)屬于這一類(lèi)。這個(gè)環(huán)節(jié)需要在風(fēng)險(xiǎn)分析之后依靠律師和相關(guān)法律以及合同各方關(guān)系精心設(shè)計(jì)。雖然有點(diǎn)過(guò)于功利，但是合理之處就在項(xiàng)目所有的相關(guān)利益者之間，要有一個(gè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享。