最近網(wǎng)友關(guān)于筆者從08年“首席空軍”到09年唱多的疑問較多，筆者針對讀者的問題，針對性的做以下解答，希望這些分析對讀者買房決策能夠有所幫助：

      從07年底第二套房貸政策出臺之后到08年底，樓市盤整中，最受老百姓最關(guān)注的兩個問題是：房價最低點在哪？房價是否到底了？前者問的是最便宜的房子在什么時候出現(xiàn)，后者問的是市場平均水平最低在什么地方，這是兩個看起來很接近但是完全不同的命題。從事房地產(chǎn)行業(yè)大家都知道，開發(fā)商什么時候壓力最大？不是房子賣不出去的時候，而是最缺錢的時候：我房子賣不動了，我只要手里不缺錢，我可以半年后賣，一年后賣，可是下一周銀行貸款一個億的缺口要還上，我砸鍋賣鐵也要補上。所以判斷房價最低點在什么時候？一定是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候。如果這個前提大家理解，那么大家找結(jié)論就好找了。

      什么時候開發(fā)商資金鏈最緊張？那么是08年年底，到現(xiàn)在，我認為房地產(chǎn)最困難的時候已經(jīng)過去了。從這個行業(yè)特性來講，每年春節(jié)前后都是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈最緊張的時候，為什么？因為正好是舊一年銀行貸款沒有還上，新一年的銀行貸款沒有上來；工程款你得還；欠稅收的錢要繳納；員工工資獎金要發(fā)。剛好這時候碰到需求最低迷的時候，銷售大多低迷，絕大部分開發(fā)商在年底、年初只有錢出去，沒有錢進來，所以資金壓力非常大，只有等他渡過這個階段資金鏈才會好轉(zhuǎn)，這個時候開發(fā)商要回籠資金，只能通過降價賣房來實現(xiàn)，所以春節(jié)前房價打折力度往往是最大的，而等開發(fā)商度過這個階段之后，資金壓力一減輕，打折力度自然就小了。另外從整個中國經(jīng)濟的全局來看，什么時候錢最緊？答案也是08年年底到09年年初這段時間，所以，筆者在08年9月就分析斷言中國一線城市房價最低點是在08年年底出現(xiàn)。

      我們就回頭來看國家的貨幣政策。今年我為什么說房地產(chǎn)最困難時期已經(jīng)過去了？今年一季度、二季度，央行在08年發(fā)行的為期一年定向票據(jù)大概2.2萬億在上半年到期，按照目前國家現(xiàn)有的國家貨幣政策基本會釋放出來，根據(jù)我本人判斷，到今年九月，央行準備金率我認為要調(diào)到9%到10%，再加上國家即定的寬松貨幣政策，也就是今年上半年會增發(fā)五萬億的現(xiàn)金供應(yīng)，不管流向股市還是其他行業(yè)，我們很多做房地產(chǎn)企業(yè)本生也在做其他行業(yè)，所以其他行業(yè)資金良好，也會帶來整個資金情況的改觀。另外這么多錢流入民間之后，我們企業(yè)的各種拆借也好，融資也好，環(huán)境大大改善，老百姓手中也有錢了。隨著時間的推移，中國整個現(xiàn)金流情況和行業(yè)現(xiàn)金流情況是一天比一天好轉(zhuǎn)。所以我們錢最緊的時候已經(jīng)過去了，那么降價壓力最大的時候已經(jīng)過去了。

      第二個問題，房價什麼時候到底？筆者認為，從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)平均最低谷還沒有到，因為08年真正降價潮還是在08年年末開始，08年年初基本還是集中在珠三角，真正很多二三線城市加入降價是在08年下半年。我們現(xiàn)在看北京有大量樓盤在去年不敢開盤，這些項目推遲在今年，那么需求還沒有回復(fù)過來，房價整體還是低走，就會出現(xiàn)越來越多的項目加入降價隊伍。而從1萬3直接降到8千的龍湖這種現(xiàn)象不會出現(xiàn)了。單個項目的最低價已經(jīng)出現(xiàn)了，但是平均最低價還沒有出現(xiàn)。新增的樓盤誰也不敢高開高走，肯定是低開高走。所以，在09年4-5月份新一輪供應(yīng)高峰到來的時候，大部分新開盤的項目都將選擇低價開盤，從而將使得周邊區(qū)域平均房價繼續(xù)下跌，區(qū)域市場平均房價最低點將真正到來。

      那房價是否會重新上漲？我們最近看到有些項目在提價，這里有些項目是在進行合理的價格調(diào)整，大家都知道，如果要進行低價促銷，那么樓層、朝向不好的房子價格肯定比較低，這些房子賣完之后，購房者看到的房價自然就上升了，不是房價漲了，而是低價的房子沒有了。當然，有些項目則是一看市場效果比較好，那么就說我又要漲價了，大家來買吧，那么老百姓也不會傻的。你要提價我不跟你玩了，如果你的項目價格不對，我找其他項目去了。所以我們才看到前些日子萬科等21家開發(fā)商企業(yè)聯(lián)合降價，至少是開發(fā)商形成了市場共識——賣房子，價格還是第一位的。

需要強調(diào)的是，整個行業(yè)最困難時期已經(jīng)過去了，但是對于單個企業(yè)，某一些市場、某一些城市，深冬還沒有到來。比如一些泡沫特別大的城市，泡沫沒有破，遲早有一天會破掉。所以這一輪樓市的調(diào)整，還將持續(xù)較長一段時間。

      許多讀者非常希望筆者能夠繼續(xù)扮演打壓房價的英雄角色，繼續(xù)當“首席空軍”，然而筆者并無意做民意代表，我想，更多人需要的是對市場的客觀分析，而不是一味的迎合某個群體的一種意愿，錯誤的分析結(jié)果就是錯誤的引導(dǎo)，希望理性的讀者能夠明白筆者的立場。