嘉 賓：中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長 顧云昌
華遠集團總裁 任志強
地產(chǎn)中國網(wǎng)總編 謝紅玲
樓市回暖就在身邊
記者：近日，各地紛紛傳來樓市回暖的消息。6月23日，報告指出，上海豪宅市場整體回暖，湯臣一品一日售出5套。此外，僅6月上半月單價4萬以上的豪宅成交量環(huán)比上升了51%。另據(jù)統(tǒng)計，上周天津新建商品住宅成交26.8萬平米，環(huán)比上漲了3.2%；成交均價為7149元/平方米，環(huán)比上漲了0.5%。如何看待這些回暖數(shù)字？
顧云昌：當(dāng)前樓市回暖，可從三個方面來分析：一是房價走出階段性谷底。去年年底和今年年初是房價的底部，去年8月到今年2月，房價持續(xù)下降，12月份下降得最多。但從今年3月開始，房價環(huán)比趨于穩(wěn)定。二是房地產(chǎn)銷售量快速上升。2008年房地產(chǎn)銷售同比下降20%，這是近十年的最低點，我們也非常擔(dān)心銷售量持續(xù)大幅萎縮。但今年1到5月，房屋銷售同比上升26%，超過了2007年24.7%的上漲速度。銷售量的大幅增加，是市場回升的主要表現(xiàn)，同時也是基于2008年下降后的反彈。三是房地產(chǎn)投資增長逐月回升。1、2月份房地產(chǎn)投資同比增長1%，4月增長4.9%，5月增長6.8%，按照這種發(fā)展勢頭，全年房地產(chǎn)投資有望超過10%。而之前的幾個月房地產(chǎn)投資一直落后于GDP的增長，其主要原因在于，固定資產(chǎn)投資得到了政府大力扶持，而房地產(chǎn)投資是民間投資，增長相對較慢?，F(xiàn)在的跡象表明，民間投資開始逐步回升了。仔細分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場的銷售增長和回暖，主要“三降”降利率、降稅收、降房價，政策效應(yīng)大，住房剛性需求有所釋放，推動了回暖。
謝紅玲：判斷回暖的一個重要參照是，開發(fā)商對市場回暖是否已形成一致判斷，而開發(fā)商的判斷往往來自其客戶量。比如，它開發(fā)的100套房子有300人愿意購買，那么需求增長必然促進供給的增長，帶來整個市場的活躍。我身邊就有一個例子，目前北京西四環(huán)邊有一個樓盤，共有百余套期房，單價1.6萬元，盡管開發(fā)商還沒有正式推盤，沒有開始打廣告，但每套房基本都排了3個人等著買。從客戶積累量可以證明，回暖態(tài)勢可以肯定。
辯證看待回暖指標(biāo)
記者：對于目前的房價，有人認為是漲了，但也有人持不同觀點，您如何看？
任志強：房價的高與低可能每個人都有不同的解釋，最重要看你的參照物?，F(xiàn)在都說房價在漲，大家也在懷疑中國住房市場房價是不是發(fā)生了巨大的調(diào)整。從5月份公布的數(shù)字來看，同比是下降的，環(huán)比是上漲的。4月份全國做生活物價指數(shù)調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，北京、上海從全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亞洲前10個國家里面，僅排在日本、新加坡等城市之后。既然我們生活消費指數(shù)在不斷上漲，用消費指數(shù)來衡量房價，發(fā)現(xiàn)房價并沒有上漲。
謝紅玲：社會上常用“均價”這個概念。我認為，這里面有一種誤導(dǎo)。均價常常受到房屋種類及地理位置的影響。某一個時期，遠郊的住房供應(yīng)量較多，相應(yīng)的均價就會下來一些。眼下，許多開發(fā)商對應(yīng)對風(fēng)險，都采取低開高走的策略。開盤后為盡快收回成本就采取低價策略，一旦成本回收，就提高價格。
任志強：此外，值得關(guān)注的是，盡管前四個月商品房銷售量上漲明顯，但5月份日均為371套，比4月份下降20%，與3月份持平；6月份的第一周日均下降為278套，比3月份更有下降，比4月份則下降近60%。這顯然不是個好消息。但如果按3月份、5月份的日銷量計算，年化銷量就13.5萬多套了，約等于2008年的1.8倍，則是個巨大的增幅；按4月份的日均446套計算，年化銷量就高達約16.3萬套，則是北京的歷史最好水平了。
“圈地?zé)岢薄蓖嘎缎判幕嘏?/STRONG>
記者：6月25日，北京市土地儲備中心有9塊土地集體出讓，總成交面積達103.68萬平方米。這是今年以來北京市交易最密集的一天。來自中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新一期土地月報，5月一線城市的熱門地塊成交火爆，地價水平出現(xiàn)明顯回升，與前12月均值相比上漲近三成。您認為目前圈地?zé)岢敝噩F(xiàn)，其原因是什么？
謝紅玲：土地，對開發(fā)商而言是最重要的生產(chǎn)資料。之前，大的開發(fā)商都有一些“存貨”，以萬科為例，在高地價的時候，就等待觀望，逐步消化過去的存量。而隨著前一階段樓市的不景氣及地價回調(diào)到他們可以接受的點位，開發(fā)商又進入新的開發(fā)階段，開始大規(guī)模購買新的地皮。此外，5月土地成交火爆還與開發(fā)商投資信心及開發(fā)策略有關(guān)。從目前情況來看，樓市逐步回暖，大量的剛性需求表現(xiàn)出強烈的購買意愿，投資性購房也重新出現(xiàn)在樓市。在這種背景下，開發(fā)商對樓市的前景也是較為樂觀的。因此，他們敢于在資金鏈緩解的情況下進行拿地開發(fā)，同時，在地價處于低谷階段也是開發(fā)商低成本擴張的最好時機。
記者：圈地?zé)岢睍粫硗恋貎r格的上升，并影響房價？
謝紅玲：一定會的。地價不是決定房價的唯一因素，但一定是房價制定的重要參照系。舉個例子，前階段，北京廣渠門附近拍地，樓面價（從地價折算的建房成本價）達到2萬元。此消息一公布，隨即產(chǎn)生連鎖反應(yīng)——該地盤附近富麗城的二手房價格迅速竄升。一位二手房業(yè)主立即提升了預(yù)期，掛牌價從1.8萬元改為2.5萬元。據(jù)了解，此地段二手房最終成交價達到2.3萬元。土地價格直接影響到了業(yè)主的心理預(yù)期。“地價”是否決定“房價”？對此尚無定論。且不從成本角度考慮，單從地價帶來的心理預(yù)期看，這種決定作用在一定程度上是存在的。
是真實需求還是泡沫助長
記者：據(jù)了解，近日深圳樓市出現(xiàn)了一成首付?！傲闶赘丁?、“一成首付”這些曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時間之后再次在深圳樓市出現(xiàn)。您如何看待此輪回暖及其背后可能存在的問題？
顧云昌：現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場有這些矛盾的地方，下一步宏觀調(diào)控方向怎樣，還有待觀察。在回暖的同時，杭州、寧波、深圳、上海、北京等敏感城市的泡沫也開始出現(xiàn)，住房的投資和投機需求增加，高端樓房熱銷。如果說去年許多人認為是“現(xiàn)金為王”，那么今年隨著流動性過剩和通貨膨脹的預(yù)期增加，現(xiàn)在人們認為應(yīng)“資產(chǎn)為王”，靠房地產(chǎn)保值。此外，在實體經(jīng)濟沒有明顯好轉(zhuǎn)回升之時，民營企業(yè)沒有別的投資項目，也就把資金投入到樓市上。
所以，一方面樓市回暖、熱起來了，真實需求釋放出來，另一方面也要警惕樓市“虛火”，尤其是靠借用銀行資金和金融杠桿去吹大的泡沫。在整個經(jīng)濟尚未完全回暖，人們收入預(yù)期不高，僅僅靠虛火和熱錢拉動的房地產(chǎn)市場回暖是不牢固的。對于這些房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況和新問題，對宏觀調(diào)控政策提出新的挑戰(zhàn)，需要政府高度關(guān)注、耐心觀察、區(qū)別對待。扶持真實住房需求，尤其對中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場還要進一步拉動；但也要控制投機的虛火。現(xiàn)在上海的金融部門就嚴(yán)格控制多套房的貸款。這樣，才能保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。
謝紅玲：這就要求涉及房地產(chǎn)的金融政策要細化一些，比如對于貸款人的資質(zhì)要求要更為嚴(yán)格，如何防范風(fēng)險值得高度關(guān)注。
調(diào)控政策更應(yīng)注重長效性
記者：今后一個時期，房地產(chǎn)業(yè)要保持健康發(fā)展，還有哪些問題值得關(guān)注？
任志強：市場的力量是巨大的，政府的調(diào)控常常難以奏效正在于市場力量的強大，強大到了并不聽從政府政策的指揮。樓市小陽春來自于政策的放松，未來的可持續(xù)發(fā)展則未必要再靠更多的彈藥。如果讓市場把氣候可能變化的注意力集中于政策可能發(fā)生的變化上，游戲中的效率就一定是最低的。政府和市場最擔(dān)心的還是房價是否會暴漲，從而破壞了剛剛靠政策推動轉(zhuǎn)好的經(jīng)濟形勢。去庫存化的整體形勢還很嚴(yán)峻，但市場整體的庫存量并不平均分布在每個經(jīng)營主體手中。于是個別項目總會借機謀求利潤最大化。因此媒體不應(yīng)該再將這種少量的現(xiàn)象擴大化的變成市場的趨勢，否則就真有可能嚇住了市場中的消費者、也嚇住了政府的官員。
謝紅玲：最根本的，還是要把保障性住房和商品房分開考慮，制定政策。長期以來，我國保障性住房供應(yīng)不足，政府不僅關(guān)注低收入者的實際需求，也照顧到他們的心理，于是就把注意力集中于平抑商品房價。其實，忽略了一個問題，土地交易是國家壟斷，如果賣地的價格上去了，就沒有理由要求開發(fā)商把房價降下來。畢竟，開發(fā)商是市場主體，追求適當(dāng)?shù)睦麧櫛緹o可厚非。
從供需關(guān)系看回暖可否持續(xù)
記者：您認為，眼前的回暖跡象能否成為回暖的趨勢？房價的走向如何？
任志強：目前的銷售統(tǒng)計可以得出的結(jié)論是，今年的銷售肯定會遠遠好于去年，有一個較大的增長。但是否能完成去庫存化的任務(wù)，則要看后半年的銷售量變化。北京最大的庫存量是現(xiàn)房的消化，約還有450萬平方米的現(xiàn)房，但現(xiàn)房的消化速度遠低于期房的消化速度。北京的期房銷售在加速，但新開工減少時，可能會于明年上半年出現(xiàn)嚴(yán)重的不對稱，再次出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。只有保持下半年的充足開工量才可能讓市場可持續(xù)的保持供需的平衡，這也是防止和限制房價在競爭中上漲過快的重要條件。
中國房地產(chǎn)市場與中國的宏觀經(jīng)濟發(fā)展相似，最壞的情況已經(jīng)過去了，除非房地產(chǎn)商發(fā)瘋地漲價，從而逼著政策從支持再次變?yōu)榇驂?，讓消費從積極的購買再次退回為觀望。而目前從數(shù)字上看，尚未看到這種價格飛漲的情況。去年的房價指數(shù)是前高后低，今年則是前低后穩(wěn)。因此同比前幾個月的房價指數(shù)會是負增長，環(huán)比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定會是穩(wěn)定的。
謝紅玲：這種回暖可否持續(xù)，我認為有三個關(guān)鍵：一是國家出臺的調(diào)控政策要切中要害，要更加注重長效性；二是開發(fā)商的調(diào)價也要更穩(wěn)一些，不要因短期贏利就唯利是圖；三是宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，最近國家統(tǒng)計局預(yù)測二季度GDP增幅將達到8%，這無疑會提振整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。 （馮蕾 張玉玲 溫源）
