中國(guó)有一個(gè)很奇怪的法律現(xiàn)象：國(guó)家有關(guān)部門制定法律時(shí)，往往為人民設(shè)定大量義務(wù)，這不準(zhǔn)做，那必須為，但往往很少考慮這樣的法律規(guī)定是否真正合理可行，也沒(méi)有設(shè)計(jì)出與之配套的嚴(yán)謹(jǐn)法律實(shí)施程序，人民對(duì)法律也無(wú)敬畏感，普遍性違法造成的既成事實(shí)導(dǎo)致"法不責(zé)眾"，進(jìn)而法律設(shè)定的義務(wù)幾成一紙空文，更多的人加入到違法的行列中，最后專家學(xué)者一同呼吁對(duì)此"開(kāi)禁"---變違法為合法。小產(chǎn)權(quán)房就是詮釋這一法律現(xiàn)象的最佳范本。

有不少人呼吁對(duì)小產(chǎn)權(quán)房"開(kāi)禁"，但我認(rèn)為：選擇對(duì)小產(chǎn)權(quán)房"開(kāi)禁"這條道路并非明智之舉。小產(chǎn)權(quán)房的合法化并非如婚姻法對(duì)事實(shí)婚姻及其后果的認(rèn)定處理那樣簡(jiǎn)單，不但必然意味著對(duì)既有事實(shí)上建成的小產(chǎn)權(quán)房的承認(rèn)，還意味著對(duì)大量即將受此刺激加快建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的持續(xù)性承認(rèn)。對(duì)違法開(kāi)發(fā)建設(shè)交易小產(chǎn)權(quán)房行為結(jié)果合法效力的承認(rèn)，就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)交易行為合法化的承認(rèn)，如果執(zhí)法者只承認(rèn)購(gòu)房人所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，為其頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，但不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的合法性而另行追究開(kāi)其行政責(zé)任，如處以罰款或沒(méi)收違法所得，這樣會(huì)產(chǎn)生很多負(fù)面效應(yīng)。開(kāi)發(fā)建設(shè)者與行政權(quán)力勾結(jié)對(duì)前者產(chǎn)生的庇護(hù)及將違法所得從經(jīng)濟(jì)實(shí)體中迅速轉(zhuǎn)移，均將使法律對(duì)其行政責(zé)任的追究落空。這正是刺激小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)大量涌現(xiàn)的真實(shí)原因。

有人認(rèn)為，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的禁止體現(xiàn)了國(guó)家為維持其在建設(shè)用地上的壟斷性供應(yīng)，而對(duì)農(nóng)民集體進(jìn)入土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)的剝奪，是"與民爭(zhēng)利"；進(jìn)而，開(kāi)禁小產(chǎn)權(quán)房是還利于農(nóng)民。但我認(rèn)為此說(shuō)法有失偏頗。開(kāi)禁小產(chǎn)權(quán)房還意味著對(duì)現(xiàn)行土地用途管制特別是農(nóng)地保護(hù)性管制、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)用地國(guó)有土地供應(yīng)、集體土地限制流轉(zhuǎn)、土地征收制度的全面放棄。許多小產(chǎn)權(quán)房是擅自大量占用農(nóng)地甚至基本農(nóng)田開(kāi)發(fā)建設(shè)的，還有的是擅自違反城鄉(xiāng)規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的。現(xiàn)行土地管理法確立的建設(shè)用地國(guó)有土地供應(yīng)、集體土地限制流轉(zhuǎn)、土地征收制度，有其理論與現(xiàn)實(shí)的必要性、合理性。從理論上來(lái)說(shuō)，中國(guó)所有的土地都是國(guó)有土地，集體土地所有權(quán)不是真正意義上的所有權(quán)，而是在政府管制下的"準(zhǔn)所有權(quán)"或"大使用權(quán)"。小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)的大量涌現(xiàn)部分源于立法抽象規(guī)定"集體土地所有權(quán)"，又在具體制度上不賦予這種權(quán)利以所有權(quán)的實(shí)際內(nèi)涵，導(dǎo)致人們思想觀念上出現(xiàn)迷離。

因此，欲解決大量涌現(xiàn)新的準(zhǔn)備或正在開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，首先，需在思想觀念上統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，明確集體土地所有權(quán)不是真正意義上的所有權(quán)，并在立法上予以明確表述；其次，應(yīng)真正鏟除開(kāi)發(fā)建設(shè)者與行政權(quán)力勾結(jié)產(chǎn)生庇護(hù)的土壤，阻斷小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)者將違法所得從經(jīng)濟(jì)實(shí)體中迅速轉(zhuǎn)移的路徑，加大公共執(zhí)法的力度，提供其執(zhí)法的有效性；再次，糾正阻卻、處理小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)單純依靠公共執(zhí)法的思路。實(shí)際證明，我們的公共執(zhí)法體系存在著嚴(yán)重弊端，應(yīng)引入"社會(huì)執(zhí)法"和"社會(huì)制約"機(jī)制。具體為授權(quán)與小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)者有利害關(guān)系的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者及一些社會(huì)團(tuán)體可提起公益訴訟，直接阻卻小產(chǎn)權(quán)房的違法開(kāi)發(fā)建設(shè)行為；規(guī)定任何人為他人設(shè)計(jì)、施工建設(shè)工程均必須審查其是否具有合法的用地和規(guī)劃審批手續(xù)，凡不具備合法的用地和規(guī)劃審批手續(xù)，即為他人設(shè)計(jì)、施工建設(shè)工程的，均承擔(dān)法律責(zé)任。

欲解決現(xiàn)已開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的特別是已實(shí)際銷售給廣大購(gòu)房者的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，確實(shí)非常棘手，這是違法開(kāi)發(fā)建設(shè)者給政府出的一道難解之題。我認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違法開(kāi)發(fā)建設(shè)者對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，是必須予以嚴(yán)肅追究的。而買小產(chǎn)權(quán)房的人大多知道其買的標(biāo)的物不合法，不能讓違法的人最后占了便宜。讓違法的人最后占了便宜，這個(gè)社會(huì)誰(shuí)還守法？

(趙紅梅 作者為中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法研究所副所長(zhǎng))