5月25日，中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》，其中提及“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，于是這個沉寂了一兩年的話題再次引爆輿論，成為這幾天的焦點話題。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩就人們關(guān)心的物業(yè)稅熱點問題進(jìn)行了詳盡的闡釋。

征收物業(yè)稅比舉辦奧運會還難

　　早在2003年10月，中共中央在十六屆三中全會上就曾提出，要“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。2006年，針對當(dāng)時的形勢。董藩認(rèn)為，雖然對住宅征收物業(yè)稅很難，但再經(jīng)過三、四年準(zhǔn)備，在2010年左右，政府可能在商業(yè)物業(yè)上先嘗試一下。但是，由于在2007、2008以及2009年已經(jīng)過去的近五個月中，中央政府以及相關(guān)部門投入到這項工作中的精力很有限，商業(yè)項目的物業(yè)稅“十一五”期間也很難推出，再推后三四年也正常。至于對住宅征收物業(yè)稅，可能是十年后甚至更遙遠(yuǎn)的事情。

　　雖然國家早就做好了征收物業(yè)稅準(zhǔn)備，中央政府至少有了這樣的想法，也在個別中小城市或者大城市的下屬城區(qū)搞過物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”模擬試驗。但是董藩認(rèn)為這與真刀真槍征收物業(yè)稅是兩碼事。他認(rèn)為征收物業(yè)稅，比主辦一屆奧運會要復(fù)雜得多，費勁得多，要讓83%擁有私宅的家庭向政府大額繳稅，不可能沒有抵觸情緒。

　　模擬“空轉(zhuǎn)”試驗是稅務(wù)局“過家家”

　　對于外界認(rèn)為模擬“空轉(zhuǎn)”試驗成功的看法，董藩也給出了不通的意見。他認(rèn)為模擬“空轉(zhuǎn)”試驗基本上沒有意義，是稅務(wù)局自己在“過家家”玩。他說小的時候玩“過家家”是很簡單的，實際上長大后掙錢時很艱辛的，誰會知道買房難、看病難、上學(xué)難？雖然稅務(wù)局說他們在“統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量”，但是數(shù)據(jù)也不一定準(zhǔn)確。稅務(wù)局“做測算、評估”的方法是否科學(xué)也存在疑問。待到要征稅時，稅務(wù)局的評估值也有可能得不到業(yè)主會的認(rèn)可。

　　征收物業(yè)稅的最大阻力是搞不清房子在誰手里

　　董藩表示，要征收物業(yè)稅，必須搞清楚每套房子都是誰的?，F(xiàn)在有一部分官員存在腐敗問題，他們不敢曝光的財產(chǎn)主要以房產(chǎn)或金錢形式存在著。上海房地局一名原副局長，網(wǎng)上說他被查出的房產(chǎn)有30余套，每套價值在幾百萬元，總值1億以上。上海還出了個“炒房區(qū)長”，名下的房產(chǎn)達(dá)14處。重慶有個貌似清廉、沒錢買房的“租房局長”，后來發(fā)現(xiàn)也是個腐敗分子。政府總得把所有這些隱蔽的房產(chǎn)搞清楚，才知道該沒收還是該找業(yè)主要稅款。有些房子根本找不到業(yè)主，有些房子產(chǎn)籍資料丟失甚至被人為毀掉了，有些房子既沒有產(chǎn)權(quán)證也沒有產(chǎn)籍資料。類似問題有很多，不容易解決。要征物業(yè)稅必須以反腐敗斗爭取得徹底勝利為前提，這需要時間，很長的時間。董藩談到，如果能開征物業(yè)稅，就能開征遺產(chǎn)稅，但比物業(yè)稅更簡單的遺產(chǎn)稅問題討論了20多年，但到現(xiàn)在卻連個影子也沒有看到。

　　董藩認(rèn)為中國目前還不具備征收物業(yè)稅的社會基礎(chǔ)。物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，要讓老百姓從自己腰包掏錢為自己的財產(chǎn)支付擁有成本，幾乎沒有人愿意?，F(xiàn)在對物業(yè)稅持歡呼態(tài)度的主要是沒有房子的人，等到開征那一天真的來了，有房產(chǎn)的人們的反應(yīng)還會更強烈。

　　征收物業(yè)稅無法強制執(zhí)行 地方政府也不支持

　　對于征收住宅物業(yè)稅的執(zhí)行力董藩有自己的見解，他說，老百姓是繳稅者，關(guān)鍵時刻意見會高度一致，會一直反對導(dǎo)致物業(yè)稅無法征收。個人所得稅、利息稅還能找到個代扣單位，物業(yè)稅不行，只能自己繳。房子在老百姓手里，政府已經(jīng)不能利用辦證等約束性環(huán)節(jié)逼著大家繳稅，而且法難責(zé)眾。很多業(yè)主連對私人企業(yè)的物業(yè)費都不交，更不會上交給國家物業(yè)稅。他繼續(xù)解釋，一些老百姓會可能認(rèn)為好不容易買了套房子，又年年征稅，不是逼著他們賣房嗎？再說，有的房子交過土地出讓金，有的沒交，怎樣公平對待？政府全名叫“人民政府”，不考慮老百姓的意見也不行。他補充說，地方政府也持不合作態(tài)度——因為地方收入可能會降低，很多收費將被取消。房地產(chǎn)稅費構(gòu)成十分復(fù)雜，不下幾十種，如何合并、如何分成都是問題。

　　物業(yè)稅征收有五點思路可循

　　對于物業(yè)稅依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)征收的問題，董藩給出了自己的五點思路。一是按照評估價格征收。多大中城市核心區(qū)域還有大片上個世紀(jì)七、八十年代或者九十年代的舊房子，這些房子雖然戶型較小、質(zhì)量和環(huán)境已經(jīng)很差，但位置好，很值錢，業(yè)主當(dāng)然該交物業(yè)稅。但這些小房子、舊房子住的都是低收入人群，很多人甚至沒有工作，征收物業(yè)稅就十分困難。二是按照套型面積征收。富人住大房子，該交物業(yè)稅。不過許多因城市化而進(jìn)城的農(nóng)民都要求實物補償，按照人均四五十平方米標(biāo)準(zhǔn)獲得了一套大房子，卻可能連工作都沒有。他們的房子征收物業(yè)稅也同樣困難。三是按照家庭人均住房面積征收。那些豪宅住戶該交，不過那些鰥寡孤獨者雖住著小房，但人均住房面積很高，該不該交？稅務(wù)局能收上來嗎？四是按照容積率征收。那些住別墅的家庭該交，但城市“貧民窟”、“城中村”的容積率也很低啊，對那些住戶該不該收？怎樣確保收上來？五是按照家庭住宅套數(shù)征收。首套免交，第二套要交。那跟父母住在一起的就分戶了，假離婚也會大量出現(xiàn)。

　　西方國家與我國土地制度不同 借鑒價值不大

　　在談到借鑒西方國家征稅方法時，董藩說，西方國家的土地制度基本上是以私有制為基礎(chǔ)，城市規(guī)模很小，區(qū)位對房價影響小。西方的文化基礎(chǔ)、信用制度也與我們大不相同。只有在中國，兩種土地制度、兩種房產(chǎn)制度并存，而近30年來又進(jìn)行了很多改革，各地的情況也千差萬別。西方國家條件不一樣，沒有有多少可供我們借鑒的地方。比如瑞典，政府每三年根據(jù)區(qū)位等基本因素對所有物業(yè)給出一個基本價格，然后給每戶發(fā)一個調(diào)查表，要求填寫在過去三年間添置或更新了哪些可以增值的項目，如換了地板，修了游泳池等，價值多少。政府要據(jù)此調(diào)整評估價格。填得越多、價值越大，繳稅也就越多。瑞典人能做到百分之百如實填寫，在中國這種方法卻行不通。

　　政府缺錢 導(dǎo)致征收物業(yè)稅被重提

　　董藩在談到為什么會在這個時間提出征收物業(yè)稅的問題時，引用了古羅馬的西塞羅說過的一句話，“事情發(fā)生的原因比事情本身還有趣”。他解釋道，解決土地財政問題可能是一個原因，但主要還是因為今后幾年政府財力會很緊張，需要開辟財源。以前國家財政收入增長幅度比較高，2007年達(dá)到51304億元，同比增長32.4%，其中中央財政收入達(dá)27749.16億元，增長了35.6%。中央政府“不差錢”。但2008年經(jīng)濟危機發(fā)生了，全國財政收入大降，2008年財政收入為6.13萬億元，只增加了19.5%。2009年財政收支緊張的矛盾更加突出。從收入看，企業(yè)效益下降，財政收入來源明顯減少。近幾年支撐財政收入快速增長的一些特殊因素在2009年減少或沒有了，財政增收的難度加大。同時，為了振興經(jīng)濟，必須實施積極的財政政策，特別是4萬億中央投資以及各省的大幅投資支出，政府感覺“差錢了”，但明年還得持續(xù)大規(guī)模投入，中央政府壓力大，財稅部門壓力大，所以征收稅被再次提出。

　　征收物業(yè)稅并不會抑制房地產(chǎn)投資

　　目前有說法稱物業(yè)稅出臺可以抑制房地產(chǎn)投機和投資，有利于房價穩(wěn)定，但是董藩卻不贊同這個說法。他表示，物業(yè)稅是一個長期性稅種，主要是開辟稅源，增加政府收入，它的稅率一般是穩(wěn)定的。如果指望物業(yè)稅來調(diào)控房地產(chǎn)市場，并不合適，因為宏觀調(diào)控關(guān)注的是短期市場狀況，適合作為調(diào)控工具的稅種，其稅率必須具有靈活調(diào)整性。另外，房價上漲主要是供求關(guān)系在起作用。中國正面臨著一系列因素導(dǎo)致的需求爆發(fā)。盡管供應(yīng)量很大，但仍跟不上需求增長的速度。只要供求大致平衡，是不會出現(xiàn)房地產(chǎn)投機的。對北京市場的初步分析表明，所謂的投機性交易連萬分之一都不到。對房地產(chǎn)投資，應(yīng)該鼓勵而不是打壓，因為投資性房產(chǎn)形成了租賃市場的供應(yīng)，沒有人投資，那些無法納入政府保障體系的當(dāng)?shù)刈?、流動人口、暫時不想買房子或暫時買不起房子的人住哪里呢？鼓勵投資既幫了承租者的忙，也對減輕政府的住房保障壓力大有好處。從長期趨勢來看，董藩表示自己贊同出臺物業(yè)稅稅種，但他也同時提出當(dāng)前征收物業(yè)稅很不合時宜，因為這會再次對剛剛有所恢復(fù)的房地產(chǎn)市場形成壓力。他說，要達(dá)到“保八”的目標(biāo)，就要依賴房地產(chǎn)市場的恢復(fù)。

　　四點問題制約物業(yè)稅開征

　　董藩最后表示，除了他上面已經(jīng)提及的幾點外，還有四點條件制約著物業(yè)稅的開征。第一，要征收物業(yè)稅，很多稅種就要合并，很多收費也要合并進(jìn)去，一系列法律法規(guī)就要因此修訂甚至廢止。比如，土地出讓金不收了，以后土地招拍掛如何進(jìn)行？《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等一大批法律法規(guī)不得修改嗎？要修改就需要時間。第二，按照現(xiàn)行立法程序，要增設(shè)物業(yè)稅這樣一個新的稅種，必須經(jīng)過全國人大的相關(guān)程序，確立相應(yīng)的法律地位。設(shè)立這么個復(fù)雜的稅種，涉及方方面面利益調(diào)整，討論起來那么容易通過嗎？第三，地方政府在現(xiàn)行土地出讓模式下收益巨大，開征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，過渡期地方政府收入大降，無米下鍋，會呈現(xiàn)出“休克期”狀態(tài)。有大家都接受的過渡方案嗎？若沒有，地方政府會支持這項財稅改革嗎？第四，擺在眼前的是評估人才儲備問題。物業(yè)價格誰去評估？稅務(wù)局能搞嗎？搞不了！稅務(wù)部門據(jù)說正在開發(fā)軟件，但靠軟件可估不準(zhǔn)房地產(chǎn)的價格——房屋的房齡、朝向、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、區(qū)位、周邊基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)育情況、人口密度等很多因素都會影響房價，甚至一個非正常死亡事件也會導(dǎo)致物業(yè)明顯貶值。房地產(chǎn)必須由持有執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士來估值，但全國城鎮(zhèn)中僅住宅就不少于2億套，而房地產(chǎn)和土地估價師只有三萬多人，有些縣城連一個注冊估價師都沒有，怎么評估？不評估怎么征稅？董藩最后說道，現(xiàn)在征收物業(yè)稅只是財稅部門的一廂情愿，對住宅來說，十年內(nèi)行不通。