“房?jī)r(jià)也躥升得太快了，5月還是一萬(wàn)元多一平方米的房子，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到兩萬(wàn)七八，戶型、朝向還不好，這房子壓根兒不能買?！眲傉{(diào)到北京工作、準(zhǔn)備購(gòu)房居住的葛先生對(duì)記者抱怨道。

一路飆升的房?jī)r(jià)，已成為無(wú)數(shù)購(gòu)房者不能承受之重。究竟是什么推高了房?jī)r(jià)？“霧里看花，水中望月”的購(gòu)房者能否明明白白買房，真真切切消費(fèi)？

在剛剛過(guò)去的一周，雖然全國(guó)樓市成交量繼續(xù)下滑，但是房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象，不少城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近歷史高位。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)30個(gè)大中城市住房總成交面積環(huán)比下降了約4%。其中，杭州、廣州、深圳、上海的住房成交面積，環(huán)比跌幅分別達(dá)到了38.86%、33.81%、18.47%、5%。

不過(guò)，樓市“量跌價(jià)漲”的局面沒(méi)有改變，重點(diǎn)城市的住房成交價(jià)格仍然持續(xù)上升。7月上海商品住宅成交均價(jià)達(dá)到每平方米15770元，環(huán)比6月上漲1.58%，這也是今年3月以來(lái)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)上漲；而深圳商品住宅銷售均價(jià)每平方米超過(guò)1.6萬(wàn)元，環(huán)比6月上漲8.47%。

除了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)再次陷入“瘋狂”之外，各地頻現(xiàn)的“新地王”引爆了人們對(duì)“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)議。

針對(duì)于此，國(guó)土資源部給予了回應(yīng)，公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果：全國(guó)620個(gè)樓盤，地價(jià)占房?jī)r(jià)比最低為5.3%，最高為58.6%，地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%，其中，比例占30%以下的約占項(xiàng)目總數(shù)的78%。國(guó)土部同時(shí)強(qiáng)調(diào)，地價(jià)不是房?jī)r(jià)的決定性因素。

北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，地價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比例沒(méi)有意義，因?yàn)槊恳粋€(gè)項(xiàng)目的具體情況不同。如果是“地王”的話，地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例會(huì)高，達(dá)到40%；有的土地拿地價(jià)就比較低，占房?jī)r(jià)比例并不高。

房地產(chǎn)價(jià)格主要是由土地成本、建安成本、各種應(yīng)繳稅費(fèi)三大部分組成。在國(guó)土資源部“自證清白”之后，有關(guān)房?jī)r(jià)推手的爭(zhēng)議并沒(méi)有平息。面對(duì)高房?jī)r(jià)“罪魁禍?zhǔn)住钡摹懊弊印?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)然也不會(huì)“坐以待斃”。

房地產(chǎn)巨鱷任志強(qiáng)隨即“炮轟”道，相關(guān)機(jī)構(gòu)公布的地價(jià)調(diào)查只是把“純低價(jià)”作為調(diào)查的對(duì)象，而真正的地價(jià)成本還應(yīng)該包括“征地拆遷費(fèi)用”和與此相關(guān)的“政府各部門的收費(fèi)”。

鄭州一位開(kāi)發(fā)商更是公布了一份詳細(xì)的樓盤清單，以示“清白”?？v觀該清單，收費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)30項(xiàng)，涉及部門20多個(gè)，據(jù)測(cè)算，各種稅費(fèi)總額幾乎占到了最終房?jī)r(jià)的20%。

面對(duì)越辯越混亂的房?jī)r(jià)成本，政府、官員、開(kāi)發(fā)商，究竟誰(shuí)冤枉了誰(shuí)？地價(jià)、行政稅費(fèi)、利潤(rùn)，究竟誰(shuí)才是房?jī)r(jià)瘋漲的主要推手？

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示：“稅能占房地產(chǎn)總成本的10%以上，稅是絕對(duì)的大頭?！痹诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，所需繳納的稅主要包括：一是5%的營(yíng)業(yè)稅、0.55%的附加稅；二是土地增值稅，一般在1%～3%；三是企業(yè)所得稅。買房時(shí)的契稅，一般是1%～3%。

“行政費(fèi)用是房?jī)r(jià)構(gòu)成的一部分，但不是房?jī)r(jià)上漲的唯一推手?！敝墚呂恼f(shuō)，“實(shí)際上，構(gòu)成房?jī)r(jià)的任何一個(gè)因素，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。比如土地、水泥、鋼材、建筑工人的工資等等。土地價(jià)格和行政稅費(fèi)占最終房?jī)r(jià)的40%，拋去成本，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率也就是20%?！?/P>

陳云峰也表示：“開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率是不同的。萬(wàn)科是比較有代表性的，從其公開(kāi)的數(shù)據(jù)來(lái)看，利潤(rùn)率在百分之十幾?！?/P>

開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)似乎不存在暴利之說(shuō)？周畢文解釋道：“從總投資來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率是20%。但事實(shí)上，整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商自有資金投入并不多。投資資金一部分來(lái)自銀行貸款，一部分來(lái)自拆借、建筑施工單位的墊資施工和房屋預(yù)收款。如果以開(kāi)發(fā)商自有資金來(lái)計(jì)算，利潤(rùn)就是百分之百?！?/P>

周畢文認(rèn)為，房地產(chǎn)是一個(gè)資本運(yùn)作的行業(yè)，是用別人的錢做自己的事。平均利潤(rùn)率水平比一般加工行業(yè)、生產(chǎn)行業(yè)要高?？傮w來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，目前，結(jié)構(gòu)性矛盾突出是房?jī)r(jià)上漲的主要原因；另一方面，房屋已經(jīng)不再僅僅是為滿足消費(fèi)需求了，它已經(jīng)成為投資商品，用來(lái)保值增值、投資套利，這也加大了供求矛盾。

“房?jī)r(jià)從根本上還是取決于供求關(guān)系，由市場(chǎng)決定。房?jī)r(jià)成本對(duì)于房?jī)r(jià)高低不起決定性作用?！标愒品逡脖硎?。

北京工商大學(xué)證券期貨研究所所長(zhǎng)胡俞越教授也撰文分析了本輪房?jī)r(jià)上漲的幾個(gè)推手。他認(rèn)為，信貸資金推動(dòng)了房?jī)r(jià)上升；一些地方政府放任價(jià)格上漲，在一定程度上也抬高了房?jī)r(jià)；投資者強(qiáng)烈的通脹預(yù)期使房地產(chǎn)投資成為保值選擇；房地產(chǎn)商的造市活動(dòng)助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)。

面對(duì)房?jī)r(jià)高漲的是是非非，最根本的落腳點(diǎn)還是百姓的住房問(wèn)題。貴州大學(xué)城市管理與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究所副所長(zhǎng)，北大縱橫管理咨詢公司高級(jí)咨詢顧問(wèn)項(xiàng)凱標(biāo)對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，體制性問(wèn)題不解決，房?jī)r(jià)居高不下的問(wèn)題就不能收到好的效果。