按照商業(yè)周期的一般規(guī)律，有時房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇時間會早于宏觀經(jīng)濟，可是在經(jīng)濟面比較差的背景下，樓市突現(xiàn)火爆的現(xiàn)象，在世界經(jīng)濟史上相當罕見。今年以來，我國樓市的表現(xiàn)，堪稱異數(shù)。僅用了半年時間，使完成了“冬天”到“夏天”的演變，與此同時，國內(nèi)經(jīng)濟只是剛剛開始復(fù)蘇。

經(jīng)濟學原理中，一般有個假設(shè)前提：參與經(jīng)濟活動的人都是理性的。然而，事實上，很多時候人們會喪失理性，人類歷史上有名的資產(chǎn)價格泡沫，都是投資者瘋狂行為的結(jié)果。而且，人們還是健忘的，泡沫破滅時，痛苦不已，可下一次股市或樓市牛市潮起時，又會興奮不已的沖進去。

回顧今年以來樓市的形態(tài)演變，很明顯地分為兩個階段，2-4月，基本上由自住需求主導(dǎo)，去年10月以后累積的政策利好和開發(fā)商的降價行動，促進了需求釋放；5月以來，在流動性過剩及對將來通貨膨脹的擔憂下，投資投機需求增多，價格加速上漲，與此同時，剛性自住需求減少。

一方面，房市快速回暖。1-6月全國商品房銷售面積同比增長31.7%，其中一二線城市多數(shù)實現(xiàn)100%左右的漲幅。70個大中城市房屋價格環(huán)比增幅3月由負轉(zhuǎn)正，同比增幅6月由負轉(zhuǎn)正，說明目前房價水平已趕超去年同期水平——也是歷史最高水平。一線城市房價基本上也創(chuàng)造了歷史新高。部分城市新一輪的房價泡沫可能正在醞釀和產(chǎn)生。另一方面，房地產(chǎn)投資、新開工面積、土地購置面積三項指標，明顯滯后于房市，目前仍處于初步復(fù)蘇階段。

那么，下半年樓市將何去何從？從成交量分析，今年2-6月，全國商品房成產(chǎn)量呈逐月增長態(tài)勢，隨著房價的上漲，一二線城市成交量漲幅已出現(xiàn)收窄，甚至是由漲轉(zhuǎn)跌。對大城市而言，雖然投資投機需求仍在增加，但其規(guī)模明顯小于自住需求，只要剛需出現(xiàn)明顯下滑，必然導(dǎo)致市場總體成交量下跌。因此，筆者預(yù)計下半年一二線城市的成交量會比上半年有所回落。三四城市的市場變化滯后于一二線城市，而且投資投機成分比較少，基本沒有房價泡沫，成交量會保持穩(wěn)中有增的態(tài)勢。

房價走勢存在較大變數(shù)。在當前投資投機需求旺盛的情況下，需要重點關(guān)注兩大因素。一是政策面的變化。近期兩大中央部門有所行動。一是銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，明確要嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，杭州、深圳、上海等多個城市已開始執(zhí)行。二是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表態(tài)要加強保障性安居工程建設(shè)，著力穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，重點關(guān)注北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市?？傮w而言，目前中央認同樓市對經(jīng)濟的拉動作用，雖然對房價上漲表示憂慮，但暫時不愿打壓市場。

第二個因素是資金面的變化。上半年，人民幣各項貸款增加7.37萬億元，6月末，廣義貨幣（M2）供應(yīng)量同比增長28.46%，外匯儲備余額2.13萬億美元。這三個指標皆創(chuàng)近十幾年的歷史新高，正是這種流動性過剩，在很大程度上推高了股價和房價。近期中央表示，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。由此可見，下半年貨幣政策肯定不會全面收緊。但近期央行通過公開市場操作，連續(xù)加大資金回籠力度，說明中央也開始對通脹和資產(chǎn)價格上漲有所擔擾。假如第四季度時，經(jīng)濟“保八”無憂，則可能會收緊流動性，這將阻礙房價繼續(xù)上漲。

因此，筆者預(yù)測下半年房價將基本保持穩(wěn)定，上行的可能性大于下行。如果分時間段考量，則三季度房價很可能繼續(xù)上揚，四季度上漲動能減弱，甚至不排除小幅下跌的可能性。就全國整體市場而言，下半年房屋成交量和房價都會保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。存在較大變數(shù)的，是一線城市和少數(shù)二線城市，這些城市投資投機比重近幾個月持續(xù)增加，其結(jié)果是房價上漲過快，出現(xiàn)泡沫基本上難以避免。一旦政策面和資金面轉(zhuǎn)向，投資投機需求就會快速撤離。所以說，第四季度是一個比較危險的時間窗口，大家不妨拭目以待。