近來討論房地產(chǎn)泡沫的聲音不斷，意見相左，爭論不休。個別研究者以文革式的語言發(fā)表其主張，拿著麥克風(fēng)，象個舉著紅寶書的小紅衛(wèi)兵，顯得既懵懂又狂熱。這種蠻橫的論述自然不可能得到認(rèn)可，我們要有一個可靠的結(jié)論，必須能拿出能令人信服的理由。當(dāng)前普遍采用的論證房地產(chǎn)泡沫的幾個指標(biāo)是“空置率”和“租售比”，還有“房價收入比”。但這些指標(biāo)的計算和解讀各有意見，也沒有一個可靠的論證說明數(shù)據(jù)到多少就是泡沫，只有一個所謂的“國際公認(rèn)警戒線”，但也只是信者恒信，不信者恒不信。

供需問題是市場經(jīng)濟(jì)的主軸，是一切經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的根源。我們看待一個經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，如果從供需分析，往往可以更容易看到問題的本質(zhì)。因此分析房地產(chǎn)泡沫也需要從供需分析開始。

在供需兩端，需求往往是主變量，供應(yīng)圍繞需求而變化。理想的市場經(jīng)濟(jì)，供應(yīng)應(yīng)該和需求保持一致，這樣即滿足需求，又不致浪費(fèi)。但現(xiàn)實(shí)的市場中，供應(yīng)總是跟不上需求的變化，原因在于需求信息的失真。有一個經(jīng)典的管理學(xué)案例說明此問題：一款新飲料受到歡迎，銷售連續(xù)數(shù)月都供不應(yīng)求，零售商不斷向當(dāng)?shù)胤咒N商增加訂貨，最近一月零售商訂貨增加30%，當(dāng)?shù)胤咒N商考慮到前數(shù)月都供不應(yīng)求，為保證供應(yīng)，就向區(qū)域分銷商增加訂貨40%，因?yàn)橥瑯拥目紤]，區(qū)域分銷商又向總代理要求訂貨增加50%，而總代理又向生產(chǎn)商要求增加訂貨60%，生成廠家受到訂貨不斷增加的鼓舞，把生產(chǎn)計劃增加了70%。隨著信息鏈的延長，需求信息不斷的放大失真，導(dǎo)致供應(yīng)從追趕需求到逐漸超過需求。

這是一個簡單商品的普通案例，可以簡單地看到信息失真往往是市場常態(tài)。對于房地產(chǎn)市場，由于夾雜著更多的參與方，各種信息、數(shù)據(jù)紛繁復(fù)雜，又出于多門，可靠性大打折扣。對分析者造成很大困擾，不同的利益方有選擇的采用有利于自己的數(shù)據(jù)，其結(jié)論也難以讓人信服。在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，唯有兩個數(shù)據(jù)是客觀的，難以編造的，一個是現(xiàn)實(shí)房價，一個是房價走勢。唯有這兩個現(xiàn)象或可窺探一點(diǎn)房地產(chǎn)的本質(zhì)。

價格和價格走勢是可以反應(yīng)需求變化的。對普通商品，如果僅有供應(yīng)商和消費(fèi)者參與，價格增長，即意味著需求增加。但對于一件慣常的成熟的商品，消費(fèi)需求增長、下降都是一個逐漸的過程，因此價格增長將是平緩的，而產(chǎn)能的提高也不是一夜之間能完成的，價格的下降也會有一個過程，比如最近幾年豬肉價格的變化，可以印證這個規(guī)律。當(dāng)供過于求到供不應(yīng)求往往要幾年的時間，如果沒有外來不可抗因素如豬流感、藍(lán)耳病等的影響，需求和生產(chǎn)都將是緩慢變化的，價格的上漲下降也將在一個較長的周期內(nèi)完成。

但商品中如有投機(jī)者參與，價格走勢往往變得不可理喻。比如股票市場，是一個投機(jī)和投資行為并行的市場，投資者往往長期持有股票，通過獲得分紅和公司成長獲得收益，而投機(jī)者利用市場短期波動獲利。在股票價格處于上漲趨勢時，將刺激投機(jī)者參與，投機(jī)者加快了需求的增長，使股票價格上漲加速，價格的加速上漲又刺激更多的投機(jī)者進(jìn)與，如此循環(huán)，股票價格能炒到瘋狂的程度。而在價格形成下跌趨勢時，投機(jī)者迅速撤離，導(dǎo)致價格在一夜之間暴跌。投機(jī)是價格趨勢的加速器，暴漲暴跌是最具特征的現(xiàn)象。

另一款要提的特殊金融產(chǎn)品是黃金，由于具有貨幣儲備功能，因而在黃金市場，雖然投機(jī)也存在，若扣除通漲影響，其價格波動相對于其他金融投機(jī)品就要小得多了。

做以上的鋪墊，是為了分析房地產(chǎn)市場的參照方便。房地產(chǎn)是最為特殊復(fù)雜的一種商品。它的參與者最多：有政府、有開發(fā)商、消費(fèi)者、投機(jī)者、投資者、中介、銀行、保險等等。需求種類最多，有買房自住的消費(fèi)需求、有買房出租的投資需求、有買房再到手轉(zhuǎn)賣的投機(jī)需求，對于房子而言，由于其使用功能可以長達(dá)數(shù)十年，甚至上百年，房子在我國往往成為最有意義的遺產(chǎn)，可以傳承數(shù)代人，因而房子也有了類似黃金的功能，即貨幣儲備功能，在通漲的威脅下，貨幣儲備需求也成為不可忽視的力量。因而，房產(chǎn)就有了消費(fèi)品、投資工具、金融投機(jī)和貨幣儲備的多種特性。

不同的需求對房價走勢的影響是決然不同的。對于消費(fèi)需求，消費(fèi)的增長與當(dāng)年適齡青年的人口增長有關(guān)，改善型需求則與個人收入增加相關(guān)，這兩種類型的增長都不可能一夜之間暴漲，因此，此類需求的增長不會導(dǎo)致房價短時間類過快增長，而房地產(chǎn)開發(fā)的周期是三年左右，供應(yīng)量不可能一夜之間增加，也就不可能導(dǎo)致房價暴跌。對于投資需求，以今天的“租金房價比”，對投資需求已經(jīng)不具有吸引力。投資需求的暴漲是不大可能發(fā)生的，在各類投資類型中，唯有投機(jī)需求是導(dǎo)致價格暴漲暴跌的唯一動力。但投機(jī)者往往不是價格暴漲的發(fā)軔者，在上漲趨勢確定以前，是沒有投機(jī)者貿(mào)然進(jìn)場的。唯有市場需求增加趨勢確定以后，投機(jī)者才會聞風(fēng)而動，為價格加速上漲提供加速動力。而貨幣儲備需求可以有黃金市場參照，也不會導(dǎo)致價格暴漲暴跌，除非發(fā)生驚人的匯率變化或通漲變化，黃金價格即使是投機(jī)其變化也是緩慢的。

當(dāng)前房地產(chǎn)價格走勢可以印證投機(jī)盛行。從去年價格的慘跌到近年的暴漲，沒有投機(jī)是辦不到的，但前面說過，投機(jī)一般不會是是趨勢的發(fā)軔者，只有確信需求復(fù)蘇，投機(jī)者才會進(jìn)場，今天的房地產(chǎn)需求是在貨幣供應(yīng)瘋狂環(huán)境下，通漲預(yù)期加劇，貨幣儲備需求增加導(dǎo)致的，進(jìn)而充裕的投機(jī)資金涌入房地產(chǎn)，進(jìn)一步增加了需求量，房價加速上漲從而成為現(xiàn)實(shí)。

任何市場都少不了投機(jī)者，投機(jī)并非一無是處，投機(jī)為市場增加了流動性，，擴(kuò)大了需求信息，加速市場供應(yīng)的增加，縮短達(dá)成供需平衡的時間。投機(jī)的市場意義還在于為價格發(fā)現(xiàn)提供機(jī)會。但投機(jī)過度往往造成泡沫，提供虛假的市場需求，使商品生產(chǎn)者錯誤的以為需求在迅速增長，從而加速商品生成制造，最終造成供過于求，價格開始下降，投機(jī)者離場將導(dǎo)致價格暴跌，甚而跌到遠(yuǎn)低于商品應(yīng)有之價值。供大于求的宏觀意義在于造成資源浪費(fèi)，打擊生產(chǎn)者積極性，生產(chǎn)減速，供應(yīng)減少，為下一輪價格暴漲又埋下伏筆。

今天的房地產(chǎn)投機(jī)是否在制造泡沫呢？泡沫的含義應(yīng)該是虛假的市場需求導(dǎo)致價格快速上漲。房地產(chǎn)真實(shí)的需求應(yīng)該是消費(fèi)型需求、投資型需求和貨幣儲備型需求，而消費(fèi)型需求應(yīng)該是有消費(fèi)能力的需求才是真實(shí)的，如美國房地產(chǎn)曾經(jīng)需求旺盛，但由于不具有消費(fèi)能力而借款強(qiáng)行消費(fèi)，一樣導(dǎo)致泡沫，消費(fèi)者無力還款時，就是泡沫破滅之日。

在08年，金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)形勢的惡化，收入預(yù)期的下降，消費(fèi)型需求下降，投機(jī)資金離場，導(dǎo)致房價快速下行，可見真實(shí)的需求不足以支撐房價。而今天由于通漲預(yù)期，貨幣儲備型需求抬頭。一些家庭以幾代人的積蓄勉強(qiáng)付了首付，期望既達(dá)到貨幣保值，又滿足自住需求，所以數(shù)據(jù)看到自住買房占有相當(dāng)?shù)谋壤?，這讓開發(fā)商歡欣鼓舞，以為消費(fèi)需求是主導(dǎo)，房價上漲動力確信無疑，泡沫論不足為信。但美國房地產(chǎn)泡沫何嘗不是自住型需求？問題是貸款二十年，甚至三十年的消費(fèi)是否是可靠的消費(fèi)？

今天時代是個快速變化的年代，二十年甚至三十年的時間里，購房者將面臨巨大的不確定性，經(jīng)濟(jì)的起伏，人生的波折，都是難以避免的，問題還在于購房者支付了所有的積蓄，還背負(fù)了巨額債務(wù)，家庭的經(jīng)濟(jì)安全保障脆弱不堪，難以抵御稍大一點(diǎn)的風(fēng)險。如此眾多的購房者，將是未來長時間整個社會面臨的巨大風(fēng)險。

以今天的房價，今天的市民收入，有真實(shí)購買力的消費(fèi)者是有限的，投資需求是沒有吸引力的，貨幣儲備型需求雖然帶動了需求的旺盛，但他們也不是可靠的消費(fèi)者，而且后續(xù)乏力，投機(jī)者利用這類需求的抬頭，快速進(jìn)場，導(dǎo)致價格加速增長，價格快速上漲證明投機(jī)的存在，而需求是不可靠的，房地產(chǎn)的泡沫也就可以確信了，不需要再來個權(quán)威部門“開胸驗(yàn)肺”。

今天或有唯一可靠的需求動力是富人的貨幣儲備型需求。由于生產(chǎn)投資的盈利機(jī)會減少，他們或?qū)⒇泿畔?shù)轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)，即不自住也不賣，或許也懶得出租。這種需求如果足夠多，將使房價維持在高位，茅于軾先生認(rèn)為投機(jī)者不住不租，等著賣高價的是泡沫現(xiàn)象，也許發(fā)生在富人的貨幣儲備需求者身上，但這到不一定是會破滅的泡沫，因?yàn)樗麄儾患庇陔x場，只為資產(chǎn)保值。但富人多占多拿，占著茅坑不拉屎，是于社會不公的，或許唯有物業(yè)稅可以迫其離場。