2009年上半年的樓市變化之快，令人目眩。既是房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)組織，又有官方色彩的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，如何看待上半年樓市變化？中房協(xié)副會(huì)長朱中一直面樓市熱點(diǎn)話題。

    房價(jià)之憂：下半年可能還是升

    [新聞背景]3月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)開始止跌回升。6月，70個(gè)大中城市新建商品住房同比下降，月環(huán)比上漲0.8% 。

    問：房價(jià)上漲，從一個(gè)側(cè)面反映出房地產(chǎn)行業(yè)走出低迷狀態(tài)，但是百姓買房難問題再次凸顯，怎么看這個(gè)問題？

    朱中一：住房價(jià)格的過快上漲和若干城市出現(xiàn)的“ 地王” ，一方面不利于自住型需求和改善性需求的進(jìn)一步釋放；另一方面也可能對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生傳導(dǎo)作用，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展和金融市場穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。

    現(xiàn)在，我有一種擔(dān)心，由于市場需求仍然較為旺盛，購房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期，再加上開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷和回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)下半年房價(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升；個(gè)別新增供應(yīng)不足的城市可能會(huì)有較快增長。不過，一些城市收緊二套房貸款政策，對(duì)抑制投資性需求及房價(jià)上漲會(huì)起到積極的作用。

    爭地大戰(zhàn)：高端需求就有高風(fēng)險(xiǎn)

    [新聞背景]上半年地產(chǎn)商之間的“爭地大戰(zhàn)”在全國上演，部分城市去年流拍地塊今年溢價(jià)成交，一些具有央企背景的大公司，也頻頻高調(diào)亮相土地市場。

    問：中化方興地產(chǎn)公司這樣具有國企背景的公司當(dāng)了“地王”，“地王”的出現(xiàn)會(huì)抬高房價(jià)，您怎么看這個(gè)問題呢？

    朱中一：北京廣渠路“地王”出現(xiàn)的原因是多方面的，一些有國企背景的公司，如果主要業(yè)務(wù)不是搞房地產(chǎn)，那它的經(jīng)驗(yàn)就會(huì)相對(duì)欠缺。

    不過，我覺得不管國企還是民企，市場面前人人平等。對(duì)“地王”問題要具體問題具體分析。如果能做到保證保障住房用地，規(guī)范普通商品房用地，對(duì)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目就不用害怕“地王”。

    根據(jù)我的了解，不少開發(fā)商拿下“ 地王”后，主要是搞綜合性業(yè)務(wù)開發(fā)，作為商業(yè)地產(chǎn)來使用。退一步講，即便是住宅用地出現(xiàn)“地王”，如果滿足我上面說的兩個(gè)條件，保證保障住房用地，規(guī)范普通商品房用地，那么高價(jià)地的出現(xiàn)是市場化的結(jié)果，高端需求群體也應(yīng)該承受高風(fēng)險(xiǎn)。

    成本：能說清楚

    [新聞背景]房價(jià)成本之爭由來已久，今年國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查的消息，觸動(dòng)了很多敏感神經(jīng)。

    問：現(xiàn)在，地價(jià)占房價(jià)比例有多大似乎各有各的說法，那么房價(jià)成本究竟能不能說清楚？怎么看開發(fā)商的利潤問題？

    朱中一：我認(rèn)為，房價(jià)成本是可以說清楚的，主要包括土地成本、 財(cái)務(wù)成本、 建筑成本等等，不過房地產(chǎn)財(cái)稅環(huán)節(jié)很多，這些計(jì)算起來比較復(fù)雜。

    一般人看房地產(chǎn)，是看個(gè)體項(xiàng)目賺錢還是虧本，但房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上具有連續(xù)生產(chǎn)的特點(diǎn)，它可能單個(gè)項(xiàng)目有利潤或沒有利潤，但企業(yè)最后會(huì)得到平均利潤。

    現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)公司是項(xiàng)目公司制，就是為了一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，項(xiàng)目公司制存在的“土壤”說到底主要是地方利益作祟。項(xiàng)目公司制可能會(huì)造成一些公司的短期行為，幾十年的質(zhì)量都得不到保證。

    質(zhì)量：提高企業(yè)準(zhǔn)入門檻

    [新聞背景]6月27日，上海在建樓盤“蓮花河畔景苑”發(fā)生樓體倒塌事故，造成1名施工人員遇難。

    問：說到質(zhì)量問題， 6 月發(fā)生的上海樓房倒塌事故令人震驚。您認(rèn)為，出現(xiàn)事故的深層次原因是什么？

    朱中一：我認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入的門檻太低了。目前最需要做的就是完善房地產(chǎn)的招投標(biāo)，規(guī)范企業(yè)的準(zhǔn)入，加強(qiáng)公司品牌建設(shè)、使一些房地產(chǎn)企業(yè)形成自己的品牌信譽(yù)。我們國家城市規(guī)模各異，如何規(guī)范各地一些中小企業(yè)的確是個(gè)難題。