今天的樓市與07年的瘋狂相比有過(guò)之而無(wú)不及
2009年08月13日 17:40
最近這兩個(gè)月，國(guó)際上的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)略有好轉(zhuǎn)，但金融危機(jī)依然壓的各國(guó)政要喘不過(guò)氣來(lái)，弄的似乎像世界最高級(jí)別的首腦峰會(huì)一個(gè)接著一個(gè)地開(kāi)。即便像東盟這樣的地區(qū)間峰會(huì)也在多次因?yàn)樘﹪?guó)政治危機(jī)推延之后，還是在最近召開(kāi)了，這些首腦們忙忙碌碌地尋找著如何從危機(jī)中盡快脫身的辦法。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)似乎比其他國(guó)家受到國(guó)際金融危機(jī)的影響更小一些，中國(guó)的銀行也沒(méi)有出現(xiàn)美國(guó)那樣的倒閉潮，更重要的是中國(guó)的股市、樓市都迅速反彈，并且反彈的還很高呀。但是，中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人其實(shí)并不像社會(huì)上的輿論那么輕松樂(lè)觀，雖然國(guó)務(wù)院對(duì)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)的判斷是企穩(wěn)向好，但是在各種形式的報(bào)告會(huì)上，來(lái)自上面的信息都更強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)不穩(wěn)這個(gè)方面。其實(shí)企穩(wěn)向好本身也有形勢(shì)并不太好，更不是一片大好的意思。
了解了宏觀經(jīng)濟(jì)的基本情況，我們把今天的樓市與2007年的樓市相比，可以清楚地發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的樓市似乎比07年那會(huì)更危險(xiǎn)了。主要表現(xiàn)在：
一、2007年那會(huì)兒，“房?jī)r(jià)只會(huì)漲，不會(huì)跌”、“房?jī)r(jià)會(huì)再漲10年”、“城市化推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”等言論甚囂塵上，似乎沒(méi)有房?jī)r(jià)下降的可能。
今天，這種言論又炒起來(lái)了，并且還多了“未婚女青年推高房?jī)r(jià)”、“80后女孩推高房?jī)r(jià)”、“離婚推高房?jī)r(jià)”等等奇談怪論，從而，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代，兩三年進(jìn)入5萬(wàn)元時(shí)代。
而最近國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石在中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)EMBA中心舉辦的論壇上更表示，在城市化進(jìn)程已成未來(lái)中長(zhǎng)期趨勢(shì)的背景下，國(guó)內(nèi)的樓市價(jià)格至少還有一倍的漲幅，而北京、上海這樣的超級(jí)大都市，其房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期價(jià)格漲幅將不可限量。
這些言論已經(jīng)超越了07年任志強(qiáng)的“10年漲論”。
二、2007年那會(huì)兒，地王現(xiàn)象頻發(fā)，各地都有發(fā)生，土地市場(chǎng)的招標(biāo)會(huì)成了娛樂(lè)現(xiàn)場(chǎng)，拍地成了一些企業(yè)展現(xiàn)形象，做形象廣告的形式，而買(mǎi)地蓋房的意義已經(jīng)不大，這也是只到兩年后的今年很多地王依然荒蕪的原因，當(dāng)時(shí)最大的地王是長(zhǎng)沙92億的北辰項(xiàng)目。
今天，地王在一線城市和二線城市再次爆發(fā)，其迅猛擴(kuò)展的形式比2007年還猛，特別是在上次只有一點(diǎn)動(dòng)作的北京，在今年成了地王最熱烈的城市。當(dāng)年的光渠路上36號(hào)地雖然地價(jià)款也是地王，但是當(dāng)時(shí)采取了房?jī)r(jià)綜合低價(jià)中標(biāo)的原則，這快熱土的單價(jià)爆炒被遏止。
但是，這塊本來(lái)承諾9500元/平米房?jī)r(jià)的項(xiàng)目，沒(méi)有在現(xiàn)在的房?jī)r(jià)飛漲中起到遏制房?jī)r(jià)的作用，不但本身的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到14500元/平米以上，而且，周邊的10號(hào)地和15號(hào)地都成了最近的有影響的地王。
三、07年那會(huì)兒，由于地王現(xiàn)象和開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的向好，面粉貴過(guò)面包的情況在各地都有出現(xiàn)，特別是地王項(xiàng)目的樓面地價(jià)都比附近正在銷(xiāo)售的房?jī)r(jià)還高。
如今，這種現(xiàn)象再次爆發(fā)，地王的樓面地價(jià)非常普遍，以廣渠路的兩個(gè)地王來(lái)說(shuō)，目前周邊的房?jī)r(jià)在14000元—17000元/平米附近，但是現(xiàn)在只是樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到15000元/平米以上，據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)樓盤(pán)的售價(jià)將在3萬(wàn)元左右，這也就是一些人認(rèn)為3萬(wàn)元時(shí)代就要到來(lái)的依據(jù)。
四、07年那會(huì)兒，捂盤(pán)惜售成為開(kāi)發(fā)商抬高房?jī)r(jià)的重要手段。
前幾天，北京市建委有關(guān)部門(mén)，已經(jīng)約談15家開(kāi)發(fā)商，要求這些企業(yè)在7天之內(nèi)完善手續(xù)開(kāi)盤(pán)，捂盤(pán)惜售在全國(guó)范圍內(nèi)再次流行起來(lái)。
五、07年那會(huì)兒，一直被認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商的后臺(tái)的地方政府，不敢再為開(kāi)發(fā)商搖旗吶喊，也不敢公開(kāi)以高房?jī)r(jià)、購(gòu)房升值當(dāng)作政績(jī)來(lái)邀功請(qǐng)賞。甚至出現(xiàn)了廣州市長(zhǎng)張廣寧、南京房地管理局這樣的調(diào)控先鋒。
今天也出現(xiàn)了類(lèi)似的地方政府的態(tài)度的轉(zhuǎn)變，年初時(shí)，像廊坊市長(zhǎng)王愛(ài)民為開(kāi)發(fā)商虧損買(mǎi)單、天津等城市購(gòu)房送戶口這樣的刺激樓市的行為，最近已經(jīng)受到嚴(yán)厲的批評(píng)和改正。同時(shí)，像北京市政府有關(guān)部門(mén)約談違章開(kāi)發(fā)商的管理市場(chǎng)的行動(dòng)已經(jīng)啟動(dòng)，有的城市還出臺(tái)了嚴(yán)格二套房的政策。
六、07年那會(huì)兒，中央銀行和銀監(jiān)會(huì)就通過(guò)不斷地發(fā)布告示的方式提醒銀行規(guī)避地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，幾乎是每月一份的頻次，這個(gè)月不是銀監(jiān)會(huì)的發(fā)布，就肯定有中央銀行的發(fā)布消息。
最近，我們也能看到，銀監(jiān)會(huì)的主席和央行的副行長(zhǎng)不但強(qiáng)調(diào)了金融政策沒(méi)有對(duì)地產(chǎn)放開(kāi)的既定政策，同時(shí)也向大眾解釋通貨膨脹在3年之內(nèi)不會(huì)發(fā)生的理由。
七、07年那會(huì)兒，漲派和跌派交鋒激烈，打的不可開(kāi)交，但是總是像任志強(qiáng)這樣的漲派聲音壓倒一切反對(duì)聲。而在后來(lái)樓市進(jìn)入調(diào)整后，人們的觀點(diǎn)和判斷趨于一致，很多的開(kāi)發(fā)商也認(rèn)同了樓市已經(jīng)進(jìn)入冬季的現(xiàn)實(shí)，像潘石屹還發(fā)出了百日巨變的感嘆。即使是兩個(gè)房協(xié)也發(fā)表了，房企不能不重新洗牌的判斷。
但是今天爭(zhēng)論再起，唱漲派再次占據(jù)了輿論的制高點(diǎn)，現(xiàn)在的地產(chǎn)博客主頁(yè)可以看出，幾乎都是一個(gè)聲音樟漲漲漲。而中央電視臺(tái)卻表現(xiàn)了極為不耐煩的反對(duì)，一個(gè)晚上就有多個(gè)頻道搞樓市形勢(shì)分析專題。
八、07年那會(huì)兒，房?jī)r(jià)漲勢(shì)不減，而房屋租金卻始終上不來(lái)，房?jī)r(jià)與房租的比例關(guān)系達(dá)到400：1的超高現(xiàn)象。直到今年初，隨著房?jī)r(jià)的回落，出租價(jià)格開(kāi)始上升，人們投資購(gòu)房的贏利點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向出租上來(lái)了。
而現(xiàn)在隨著房?jī)r(jià)的上漲，房?jī)r(jià)與房租之比再次站到400：1的高度，購(gòu)房出租已經(jīng)無(wú)利可圖。人們投資房產(chǎn)的盈利途徑再次轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)的不斷上漲上來(lái)了。如果房?jī)r(jià)不上漲，人們投資房產(chǎn)已經(jīng)無(wú)利可圖，出租的收入甚至可能連月付都不夠。
在最近的一次外事會(huì)議上，溫家寶強(qiáng)調(diào)，國(guó)際金融危機(jī)使世界經(jīng)濟(jì)陷入深度衰退，現(xiàn)在還難言見(jiàn)底。世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將是一個(gè)緩慢、曲折的過(guò)程，必須做好有效應(yīng)對(duì)的長(zhǎng)期準(zhǔn)備。
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