專訪金世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)吳偉

    在市民的印象中，臨沂的商業(yè)核心一直是人民廣場一帶。然而，近年來，這種狀況卻在改變著。隨著北城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和頤高上海街的試營業(yè)，北城的城市框架已經(jīng)開始拉開。而城西片區(qū)依托整個區(qū)域的完善配套設(shè)施以及傳統(tǒng)商圈的凝聚力，也使得這一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)迅速升值。近日，位于城西的臨沂金世紀(jì)廣場憑借其348米的第一高樓地標(biāo)氣勢和三天簽約兩個世界500強企業(yè)的實力，領(lǐng)航臨沂城市商業(yè)副中心和城西商業(yè)核心區(qū)。
    日前，記者對臨沂金世紀(jì)廣場營銷總監(jiān)吳偉進行了專訪，他深度剖析了臨沂的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，并從六個方面分析了投資商業(yè)地產(chǎn)的注意事項。

金世紀(jì)廣場，臨沂城市新地標(biāo)
    金世紀(jì)廣場總投資近25億，總占地面積為107畝的臨沂金世紀(jì)廣場定位臨沂城市副中心，是集高端住宅、電子科技商場、大型超市、五星級酒店、總部辦公、風(fēng)情商業(yè)街區(qū)六大功能為一體的城市地標(biāo)性綜合體。
    金世紀(jì)廣場營銷總監(jiān)吳偉認為，一個成功的地標(biāo)性城市綜合體，將成為城市的象征和圖騰，無論北京的國貿(mào)中心，上海的陸家嘴、環(huán)球金融中心還是廣州的中信廣場，它們都濃縮著時代的記憶，它們與城市融為一體，推動城市的發(fā)展乃至改變城市的格局，一個個高樓林立的地標(biāo)性建筑也成為了城市經(jīng)濟、信息、服務(wù)等中心功能的載體，為城市提供高度綜合、高效率、大容量的服務(wù)。
    同時，地標(biāo)性的建筑也是城市導(dǎo)向的重要識別系統(tǒng)，他通過簡單的符號喚起人們對整個城市的記憶，或那個時代的以及，比如紐約世貿(mào)中心，上海金茂大廈，不管歷經(jīng)多少年，他都體現(xiàn)出那個時代的城市精神，喚起了市民的集體記憶。
    往往地標(biāo)性建筑的出現(xiàn)將改變城市的面貌，給區(qū)域的發(fā)展帶來了繁華和活力，當(dāng)然建筑本身并不重要，重要的是地標(biāo)性建筑帶給城市帶來的改變。

商業(yè)地產(chǎn)投資需掌握六大知識
    商業(yè)地產(chǎn)投資為許多熱衷于房地產(chǎn)投資人士所關(guān)注。吳偉認為，投資商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)從六個方面來考察。
    首先，商業(yè)地產(chǎn)投資得看城市未來發(fā)展和項目所處的環(huán)境。只有一個城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，商業(yè)才會有發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)才會有價值。臨沂是一個商貿(mào)城市，商業(yè)，物流相當(dāng)發(fā)達，政府大力扶持，長期積累的知名度，成熟的銷售網(wǎng)絡(luò)以及成本低，效率高的物流，決定了臨沂市是一個具有投資潛力的城市。
    吳偉認為，臨沂是政府極力為投資商創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的投資環(huán)境，讓來臨沂投資的商家有安全感和持續(xù)經(jīng)營的信心。其次，臨沂商貿(mào)批發(fā)市場已經(jīng)形成多年，在國內(nèi)也有相當(dāng)?shù)闹?，商家與買家目的性、習(xí)慣性已經(jīng)形成。再次，各類市場的商家營銷網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成熟，銷售渠道龐大交錯、遍布全國，這是臨沂數(shù)萬商家麗景數(shù)十年積累起來的，是臨沂最大是一筆商業(yè)財富。最后，臨沂物流成本很低而效率很高，臨沂至國內(nèi)大部分城市都有物流線路，周邊800公里范圍內(nèi)可實現(xiàn)當(dāng)天到達，效率之高是其他城市難以比擬的。
    吳偉稱，正式基于上述四大優(yōu)勢，金世紀(jì)廣場對臨沂市的發(fā)展非常有信心。
    第二，商業(yè)地產(chǎn)投資得看地段。李嘉誠說做地產(chǎn)最關(guān)鍵的是地段、地段、還是地段。究竟怎樣衡量地段的價值？其實地段價值最好的定義是，這一地段擁有資源的多寡和使用這些資源的便利程度。好地段一定是擁有的大量的配套和資源，而且使用起來非常方便，可以為人節(jié)約大量的時間成本。
    第三，看商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)。也就是以后商場經(jīng)營的內(nèi)容是朝陽產(chǎn)業(yè)還是夕陽產(chǎn)業(yè)。比如消費類電子行業(yè)，它是國家重點發(fā)展的消費產(chǎn)業(yè)，隨著科技的進步，產(chǎn)品在不斷升級更新，每當(dāng)新的產(chǎn)品出現(xiàn)，市場就要經(jīng)歷一次更新?lián)Q代的過程，在這個過程中，商家賺的盆滿缽滿，從上世紀(jì)90年代的大哥大，到手機，再到彩屏手機、觸摸屏手機、智能手機，商品“新陳代謝”非?？欤乙坏┏霈F(xiàn)就是大面積淘汰和更新，電腦、數(shù)碼產(chǎn)品都是如此。
    從這一角度看，越是專業(yè)的，經(jīng)營產(chǎn)品科技性強的商場，越難以復(fù)制，越難被替代，價值也越高。
    第四看轉(zhuǎn)讓費。有高額轉(zhuǎn)讓費的商場說明在里面做生意的都能賺到錢，外面才會有商家不惜成本進入，所以轉(zhuǎn)讓費越高的商場越值得投資，這也反應(yīng)了這個產(chǎn)業(yè)有擴張的需求。
    第五看租金水平。不同的商場租金有高有低，租金直接反映商場的價值，同時租金有高有低，租金直接反映商場的機制，同事租金也取決于商場經(jīng)營的內(nèi)容，像品牌手機、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品，產(chǎn)品自身不需要太大的展示空間，單位價值量越高，往往可以承受的較高租金。
    一般來看，投資的物業(yè)以現(xiàn)在的租金水平算，12年能完全回收已經(jīng)很不錯，商場只要經(jīng)營起來租金一般都會漲，最后可能七八年就可以回收。
第六看經(jīng)營管理。經(jīng)營管理是每個商業(yè)地產(chǎn)項目說的最多的，做的最少而且最不擅長的?，F(xiàn)在越來越多做開發(fā)商自己做商場的運營管理，或者委托給沒有任何品牌積累經(jīng)驗的公司，結(jié)果因為不了解商場運營的規(guī)律，缺乏實際運營經(jīng)驗，出現(xiàn)了很多失敗的案例，投資者也為此蒙受了巨大損失。

    吳偉認為，商業(yè)是商業(yè)、地產(chǎn)是地產(chǎn)，商業(yè)要看的是商鋪內(nèi)經(jīng)營的內(nèi)容和管理者水平，日后商鋪的增值不是鋼筋混凝土價格高了，二十在專業(yè)的管理公司下商場得以良性運營，商場里經(jīng)營的內(nèi)容產(chǎn)生了巨大的賺錢效應(yīng)和附加價值，所以投資者一定要關(guān)注未來經(jīng)營商場的管理公司是否有這個能力和經(jīng)驗。
    金世紀(jì)廣場歷經(jīng)一年多的時間，為臨沂成功引入兩家五百強企業(yè)——世界500強樂天瑪特超市與國內(nèi)500強深圳華強集團下屬華強電子世界，使得項目未來經(jīng)營管理和投資者的利益能得以充分的保障。