5月27日，北京市朝陽區(qū)高碑店一套75平方米的二手房報價從485萬元下調到472萬元，降價幅度超過10萬元，經紀人許冬（化名）告訴《證券日報》記者：“業(yè)主急售，價格還可以再談。”
近段時間，各地二手房交易市場狀況較受關注，部分地區(qū)反映出現二手房交易量下降或有業(yè)主降價出售的情況，現象背后是什么原因？這是否將成為住宅交易市場的新常態(tài)？記者就上述問題進行了實地走訪。
二手房成交熱度走低
據諸葛數據研究中心統(tǒng)計，2023年4月份，10個重點城市二手房成交80503套，環(huán)比下降9.34%，從累計成交來看，1月份至4月份重點10城二手房成交288217套，同比上漲61.04%。隨著今年一季度需求集中大規(guī)模釋放，4月份成交熱度顯露不足，成交規(guī)模穩(wěn)中趨降。
上述機構發(fā)布的最新周報顯示，進入5月份后，首周在“五一”假期的干擾下，二手房成交量降至歷史較低位，隨后假期影響逐漸褪去，成交量實現兩連升，第22周（5月22日至5月28日）成交止升轉降，監(jiān)測重點10城二手房成交量為18500套，環(huán)比下降3.01%，預計5月份全月成交可能在4月份的基礎上繼續(xù)下降。
部分城市的二手房成交情況也與上述趨勢基本一致。以北京為例，今年3月份，北京樓市成交出現小高潮，據北京市住建委公布的網簽數據，二手房共計成交了22192套。在經歷了“金三”后，北京二手房市場卻在“銀四”迎來褪色。4月份網簽數據顯示，二手房成交13928套。5月份以來，截至5月28日，二手房成交10968套。
對于北京地區(qū)二手房近期成交量的下滑現象，許冬表示，每年三四月份，北京都會出現小陽春，一方面春節(jié)積壓的客戶在3月份集中釋放；另一方面，5月份北京的小學陸續(xù)開始報名，有學區(qū)房需求的客戶需要在5月份之前盡早完成過戶。
在成交量逐月下滑的同時，北京地區(qū)二手房的掛牌量卻逐漸增多。截至記者發(fā)稿，據鏈家房源數據顯示，北京二手房掛牌量為119707套。而這一數據，在4月底為11.5萬套，3月份為10.2萬套。
諸葛數據研究中心報告顯示，4月份，10個重點城市二手住宅掛牌量為212.3萬套，環(huán)比上漲8.5%，同比上漲124.78%。近期大量房源掛出并且有繼續(xù)放量的態(tài)勢，一方面因為當前政策環(huán)境較為寬松，很多業(yè)主想要將房源掛出以盡快實現置換的需求；另一方面，掛牌量的增長也說明部分群體繼續(xù)持有房產的意愿不強，對房價上漲的預期減弱。
在《證券日報》記者走訪調查中，有房產中介表示，隨著近期成交周期變長，一些本來觀望的賣房人也掛出了房源，還有一些急售房源的業(yè)主開始在多個平臺掛牌，這也是近期掛牌量增多的原因之一。
巨豐投顧高級投資顧問謝后勤在接受《證券日報》記者采訪時表示，“房住不炒”已經深入人心，未來更多的成交是來自于剛需和改善，而非投資。
價格上漲動力不足
在成交量下降的同時，房價上漲動力也略顯不足。據諸葛數據研究中心監(jiān)測數據，4月份，100個重點城市二手房市場均價為15662元/平方米，環(huán)比下降0.15%，較上月擴大0.05個百分點，同比下降0.4%，較上月擴大0.13個百分點。4月份隨著前期需求的集中釋放，市場活躍度下降，重點城市掛牌量繼續(xù)走高，成交規(guī)模回落，價格上漲動力不足，市場均價跌幅有所擴大，預計短期內二手房市場均價將呈現穩(wěn)中趨降態(tài)勢。
北京市朝陽區(qū)某房產中介的經紀人告訴《證券日報》記者，他們門店負責維護的區(qū)域，有一套500萬左右的房源不到兩個月已經5次降價，累計降價幅度為46萬元。房子目前的掛牌價已經比同小區(qū)同戶型的其他房源價格低，還有10萬元至15萬元的下降空間。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，4月份以來主要城市的新房、二手房市場活躍度普遍出現下滑，購房者置業(yè)情緒下降。近期部分核心一二線城市開始優(yōu)化調控政策，上海、廣州等城市調整公積金政策，杭州、南京部分街道或區(qū)域放松限購，但整體力度仍較為有限，對提振市場活躍度、修復市場預期的效果并不明顯。
陳文靜進一步分析稱，市場企穩(wěn)仍受到多個因素的影響和制約。一方面，房價下跌預期仍在。據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數，4月份，百城新建住宅價格環(huán)比上漲0.02%，與上月持平，但百城中環(huán)比下跌的城市數量增加；百城二手房住宅價格環(huán)比繼續(xù)下跌，市場預期仍較弱。另一方面，近期個別房企償債壓力較大，也對市場預期形成擾動。
就記者實地走訪反映出的情況，以及整體房地產市場趨勢，陳文靜認為，熱點城市土地市場熱度較高，對當地房地產市場會形成一定支撐，但整體來看，當前全國房地產市場調整壓力依然在增加。
對于未來如何持續(xù)恢復市場信心，謝后勤認為，一方面需要給老百姓敢于消費購房的安全感，另一方面還需要有針對性的優(yōu)惠政策來刺激當下剛需的釋放。
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