自今年1月17日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”后，《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，不足一個(gè)月時(shí)間，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家表示，目前來看，實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度已經(jīng)出現(xiàn)政策調(diào)整轉(zhuǎn)折契機(jī)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房銷售可能會(huì)取代期房預(yù)售，但這種改變并非一蹴而就，過快推進(jìn)不利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)部分省市展開試點(diǎn)也是由點(diǎn)到面逐步展開，再不斷擴(kuò)大覆蓋面。

出于保交樓、增信心需要

“穩(wěn)預(yù)期、防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)轉(zhuǎn)型”是住建部明確的2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)。并在促進(jìn)轉(zhuǎn)型方面進(jìn)一步指出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”

中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，2022年以來，樓市在供需兩側(cè)諸多政策扶持下仍長(zhǎng)期低迷，其中“爛尾樓”風(fēng)波蔓延，部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對(duì)購(gòu)房者置業(yè)情緒以及樓市信心和預(yù)期均帶來不利影響。正是出于保交樓、增信心的需要，原有的商品房預(yù)售制度迎來改革契機(jī)。

現(xiàn)房銷售與商品房預(yù)售制采取不同的預(yù)售方法。58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，由于現(xiàn)房銷售可以實(shí)現(xiàn)所見即所得，因此，相較于期房而言無疑更受消費(fèi)者青睞，在2022年的現(xiàn)房銷售規(guī)模及占比上已有所體現(xiàn)。

易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。雖然現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫，但若對(duì)比全國(guó)新建商品住宅成交面積和全國(guó)期房銷售面積來說，其表現(xiàn)更佳。即2022年全國(guó)新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國(guó)期房銷售面積同比下滑29.6%。同時(shí)，從現(xiàn)房銷售面積占比（現(xiàn)房銷售占比=年初累計(jì)現(xiàn)房銷售面積/年初累計(jì)新建商品住宅銷售面積）情況看，2021年6月份這一指標(biāo)為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢(shì)，到2021年12月份為10.4%。到2022年12月份，該指標(biāo)已達(dá)13.9%。

在葉銀丹看來，現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對(duì)房企樓盤質(zhì)量和交付行為等進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)房銷售制度有助于規(guī)范其資金運(yùn)用、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面，防止產(chǎn)生資金斷裂和風(fēng)險(xiǎn)蔓延?？偟膩碚f，在當(dāng)前樓市供需兩側(cè)支持鼓勵(lì)政策頻出的基礎(chǔ)上進(jìn)一步試點(diǎn)現(xiàn)房銷售制度，將有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心，推動(dòng)正在觀望的購(gòu)房者加快入市，以促進(jìn)需求回暖。

大規(guī)模推進(jìn)尚需時(shí)日

現(xiàn)房銷售并非首次出現(xiàn)。從省級(jí)層面來看，早在2020年3月份，海南印發(fā)的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》明確提出，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。從各城市來看，已有一些城市在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置了現(xiàn)房銷售條件。

比如，2018年福建出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》中提到，福州、廈門兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至現(xiàn)房銷售。而從2022年福州市永泰縣自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的一則土地拍賣公告來看，其決定于2022年8月5日公開出讓的一幅國(guó)有建設(shè)用地就要求該宗地按現(xiàn)房銷售實(shí)施。這也是福州首宗要求“現(xiàn)房銷售”的涉宅土地。此外，包括北京、重慶、石家莊等地也對(duì)土地出讓條件或商品房預(yù)售進(jìn)行設(shè)置，涉及現(xiàn)房銷售。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近幾年，關(guān)于現(xiàn)房銷售的模式探索，有各種試點(diǎn)和創(chuàng)新，但也形成了兩個(gè)不同的階段。一是2021年上半年之前，各地主要是在供地規(guī)則中明確了現(xiàn)房銷售的模式。其出發(fā)點(diǎn)是基于“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo)，通過設(shè)定現(xiàn)房銷售模式，有效促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價(jià)平穩(wěn)、助力高品質(zhì)住宅供應(yīng)。二是2021年下半年后，主要是從防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延等角度出發(fā)。總的來說，當(dāng)前各地對(duì)于現(xiàn)房銷售的改革節(jié)奏正在提速，此舉也有助于建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

雖然“即買即交付”的現(xiàn)房銷售模式對(duì)于保障購(gòu)房者權(quán)益，降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有著積極的推動(dòng)作用，但張波認(rèn)為，現(xiàn)房銷售意味著必須要達(dá)到現(xiàn)房條件后才能實(shí)現(xiàn)銷售收入，提升了對(duì)于房企資金方面的要求，無形中設(shè)立了一個(gè)“高門檻”，將負(fù)債占比過高、財(cái)務(wù)穩(wěn)健度不佳的房企擋在門外。

葉銀丹表示，短期來看，預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市甚至不排除省會(huì)城市也將加入現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)，但全國(guó)大范圍推廣的可能性相對(duì)不高，更多的城市仍將繼續(xù)采取預(yù)售制。而除了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)規(guī)模擴(kuò)大外，為確保保交樓工作的順利推進(jìn)以及從樓市預(yù)期穩(wěn)定出發(fā)，預(yù)計(jì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策將保持相對(duì)嚴(yán)格，各地在“因城施策”的基礎(chǔ)上，或靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件。預(yù)售門檻也可能結(jié)合未來房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈修復(fù)情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。