多地試行二手房帶押過戶

截至目前，全國累計已有超過10個城市宣布嘗試或者落地二手房“帶押過戶”。

鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式又添數(shù)城。9月21日，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，中國人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布關(guān)于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知。

9月中旬以來，已有海南省、江蘇省無錫市等地相關(guān)部門發(fā)布消息提出，存在抵押的二手房可以“帶押過戶”。新京報記者注意到，所謂的“帶押過戶”并非新生事物，據(jù)初步統(tǒng)計，截至目前已有超過10個城市推出該政策，但各地操作模式不盡相同。

對此，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從表面上看，“帶押過戶”模式的確可以降低部分購房者成本，但對于市場交易量和房價的影響會有多大還有待觀察。值得注意的是，“帶押過戶”實為二手房“轉(zhuǎn)按揭”，在實際操作過程中需注意確保交易安全。

近期，海南省、江蘇省無錫市等地相關(guān)部門發(fā)布消息提出，存在抵押的二手房可以“帶押過戶”。圖/IC photo

動向：

多地出臺新規(guī)試行“帶押過戶”

什么是“帶押過戶”？通俗來講，“帶押過戶”是指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并發(fā)放新的貸款。也就是說，這種模式省去了原房主的贖樓費用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。

對于“帶押過戶”的法律依據(jù)，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出，可以依據(jù)民法典第406條“抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓”，即抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)；當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。但他同時強(qiáng)調(diào)，即使是在可以“帶押過戶”的城市，也并非所有房產(chǎn)都能實現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押時，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。

2022年以來，多地出臺新規(guī)推行“帶押過戶”，近期更為集中。比如，9月17日，海南省人民政府辦公廳印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動方案》提出，探索對未設(shè)立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點。

中國人民銀行廣州分行于9月15日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布的通知也稱，推廣“帶押過戶”需兼顧便利性與資金安全，鼓勵結(jié)合實際探索“帶押過戶”模式。

與此同時，無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也于近日對外宣布，無錫市區(qū)二手房可以“帶押過戶”，無須提前還貸、無須墊付資金，可實現(xiàn)全程免費。為支持“帶押過戶”模式順利實施，無錫市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局對二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)進(jìn)行了全流程再造。截至目前，無錫市區(qū)15家二手房交易資金監(jiān)管銀行中，已有建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等可以開展同行貸款業(yè)務(wù)。

據(jù)無錫當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，從操作流程上看，“帶押過戶”可以使二手房交易從過去的“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-買家付款-房東收款”，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;房東賣房-買家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”，簡化了二手房交易流程、降低了交易成本。在無錫，目前已有多組客戶聞訊后前往監(jiān)管機(jī)構(gòu)咨詢，并與商業(yè)銀行積極對接，希望能夠成為“帶押過戶”模式的首批獲益者。

此外，新京報記者注意到，濟(jì)南市、南京市、福州市及深圳市坪山區(qū)等地也已著手推行 “帶押過戶”政策。

近期部分城市“帶押過戶”政策情況一覽

影響：

或有助于激發(fā)二手房市場交易活力

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國累計已有超過10個城市宣布嘗試或者落地二手房“帶押過戶”，那么，該政策為什么會出臺，對房地產(chǎn)市場又有什么影響？

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來：“近期多個城市推行帶押過戶，與當(dāng)下的市場環(huán)境相關(guān)。以前在房價快速上漲時，二手房過戶涉及到解壓、擔(dān)保、過橋等多種‘寄生’的金融鏈條，都是獲利方，但是現(xiàn)在房價漲幅得以控制，不少城市貸款量和交易量甚至都在下降，倒逼著銀行將這些‘寄生’的金融鏈條砍掉，從而也降低了購房者的成本。”

對于“帶押過戶”對市場的影響，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策有助于加快換房需求入市，對提升新房交易量有所助力，并促進(jìn)購買二手房及購房人在新城市的扎根落戶，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，二手房“帶押過戶”意味著居民在購買尚存按揭貸款的二手房時，不用先還清按揭貸款就可以過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款，此方式在節(jié)省資金成本的同時，也可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進(jìn)住房消費。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大部分“帶押過戶”其實都有局限性，一般必須是在同一個銀行內(nèi)部帶抵押過戶。舉例來說，過去房主在建行做的房貸，新購房業(yè)主也必須在建行申請，才能實現(xiàn)“帶押過戶”，而當(dāng)下房貸利率相對優(yōu)惠的小銀行一般都沒有執(zhí)行這個政策，所以對其而言，雖然“帶押過戶”能節(jié)省1%-2%的交易成本，但很可能在房貸利率上又失去了優(yōu)惠。

張大偉進(jìn)一步表示，從整體看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場依然處于相對低迷中，今年8月份一、二線城市的房地產(chǎn)銷售價格普遍下調(diào)，在這種情況下，“帶押過戶”政策雖然可以降低部分購房者成本，但對于市場交易量和房價的影響不會很大。

提示：

在實際操作中需注意交易安全

在“帶押過戶”政策被寄予促進(jìn)交易流暢、盤活二手房資源、帶動樓市活躍厚望的同時，部分業(yè)內(nèi)人士表示，雖然“帶押過戶”政策有多項利好，但如何確保交易安全，依舊面臨較多需要解決的現(xiàn)實問題。

對此，有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，如果“帶押過戶”按照“二次抵押”的方式操作，很可能導(dǎo)致購房者獲得貸款的額度偏低；如果通過“變更借款人”的方式進(jìn)行，銀行則需重新評估購房者是否有相關(guān)貸款資質(zhì)，這些數(shù)據(jù)會涉及到公積金中心、房管等多部門，需防范風(fēng)險。

在IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，“帶押過戶”這一作法確實在很大程度上減少了二手房交易的流程，讓交易更為便利、成本更低，但是這種轉(zhuǎn)按揭和帶押過戶在實際操作上或有資金面的風(fēng)險，貸款銀行在規(guī)避此類二手房交易風(fēng)險時需要特別注意，一方面要看買房人的還款能力如何，另一方面也與抵押成數(shù)以及樓市走勢相關(guān)。

北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師表示，要在實際操作中規(guī)避風(fēng)險，應(yīng)盡力實現(xiàn)原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接，目前各地出臺該類政策還是比較安全的，一般都有第三方公證機(jī)構(gòu)的加持，可有效防范交易風(fēng)險。比如深圳坪山區(qū)除了資金監(jiān)管的核心流程外，還引入公證處公正提取業(yè)務(wù)，公證處的介入對各方資金流動具有一定保護(hù)機(jī)制；無錫的“帶押過戶”則實行政府監(jiān)管，在買賣雙方簽訂資金監(jiān)管相關(guān)協(xié)議后，待買方的貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更等。

而中國人民銀行廣州分行發(fā)布的上述通知中也提出，二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險。

此外，王佳紅律師提醒，抵押權(quán)在民法典中是一個相對重點而又復(fù)雜的內(nèi)容，在遇到“帶押過戶”的房屋交易時，需要特別注意抵押人和抵押權(quán)人是否對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一定的限制或者禁止性約定，比如，是否已經(jīng)有第三人因為善意取得、支付合理對價等因素對抵押物造成影響。而且，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，如果房屋的抵押登記早在民法典施行前就已經(jīng)存在，沒有經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，是不能帶押過戶的。