在今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的背景下，房企7月融資總額延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)?？藸柸鸾跀?shù)據(jù)顯示，2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%，房企融資量已連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，2022年7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%，延續(xù)了二季度相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)。

值得注意的是，雖然融資總額環(huán)比再次下滑，但房企融資成本持續(xù)保持低位。數(shù)據(jù)顯示，7月，行業(yè)平均利率為3.85%，同比下降1.28個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.19個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，7月，房企共有51筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為740億元，環(huán)比增加15.8%，房企償債潮仍在持續(xù)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

“上半年房企銷售數(shù)據(jù)不佳，經(jīng)營(yíng)性回款未能改善現(xiàn)金流，同時(shí)6、7月為海外債年內(nèi)第二波償債高峰。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，抓銷售回款、通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)回籠資金、與債權(quán)人積極溝通以時(shí)間換空間，是房企緩解資金壓力主要手段。展望未來(lái)融資市場(chǎng)，他認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)非銀融資仍以境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)融資為主，規(guī)模及結(jié)構(gòu)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。

房企融資總額再下滑

從7月最新數(shù)據(jù)看，房企融資難問(wèn)題仍然較為突出。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%。房企融資量已連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資429億元，環(huán)比減少18.5%，同比減少33.6%；境外債權(quán)融資29億元，環(huán)比增加203.6%，同比減少92.4%；本月資產(chǎn)證券化融資40億元，環(huán)比減少42.8%，同比減少89.4%。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%，延續(xù)了二季度相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)。其中，信用債融資同比下降5.6%，環(huán)比上升7.2%；海外債融資同比下降98.0%，環(huán)比下降74.5%；信托融資同比下降85.5%，環(huán)比下降30.4%；ABS融資同比下降51.8%，環(huán)比微降1.8%。

談及信用債占比的提升，劉水告訴記者，信用債發(fā)行受政策支持，并且發(fā)行主體以國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)民企為主，信用水平較高，因此投資人認(rèn)可度較高，近幾個(gè)月發(fā)行量趨于平穩(wěn)。與上年同期相比，海外債、信托融資規(guī)模下滑過(guò)快，因此造成當(dāng)前信用債占比快速提升。

值得注意的是，數(shù)據(jù)還顯示，信托今年以來(lái)首次單月跌至百億之下，僅為84.8億元。信托資金進(jìn)一步趨向保守，對(duì)行業(yè)投資更為審慎。

雖然融資總額環(huán)比再次下滑，但房企融資成本持續(xù)保持低位。數(shù)據(jù)顯示，從融資利率來(lái)看，本月發(fā)行的信用債平均利率為3.29%，同比下降0.67個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)；海外債僅一筆，發(fā)行利率為4.30%。

對(duì)此，劉水表示，從利率均值來(lái)看，海外債發(fā)行利率高于信用債2-3個(gè)百分點(diǎn)，信托高于信用債3-4個(gè)百分點(diǎn)左右，當(dāng)前融資結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，高成本融資占比大幅下降，總?cè)谫Y利率隨之下降。

8月到期債券總額將下降

值得注意的是，在樓市遇冷的背景下，房企償債境況也備受市場(chǎng)關(guān)注。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，7月房企共有51筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為740億元，環(huán)比增加15.8%，償債潮仍在持續(xù)。大發(fā)在本月到期的3只境外優(yōu)先票據(jù)、佳兆業(yè)到期的1只境外優(yōu)先票據(jù)、泰禾到期的一只境外債券以及藍(lán)光的一筆公司債則出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。提前關(guān)注到2022年8月將有34筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為492億元，環(huán)比減少33.5%。

另一方面，多家出險(xiǎn)企業(yè)也申請(qǐng)了展期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月為信用債到期高峰，多家出險(xiǎn)企業(yè)為本月到期債務(wù)申請(qǐng)了展期，展期總額達(dá)135.3億元，占當(dāng)月到期額的16.6%。民企償債狀況不佳，也拉低了投資人對(duì)民企再融資能力的信心。

“2022年以來(lái)已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，而由于當(dāng)前仍有部分房企存在流動(dòng)性問(wèn)題，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。”克爾瑞分析師認(rèn)為。

“上半年房企銷售數(shù)據(jù)不佳，經(jīng)營(yíng)性回款未能改善現(xiàn)金流，同時(shí)6、7月為海外債年內(nèi)第二波償債高峰，因此近期房企違約事件較為集中。”劉水則表示，抓銷售回款、通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)回籠資金、與債權(quán)人積極溝通以時(shí)間換空間，是房企緩解資金壓力的幾種主要手段，也是避免觸發(fā)違約事件的主要方式。

展望未來(lái)融資環(huán)境，克爾瑞分析師認(rèn)為，整體看來(lái)，7月政府加大了對(duì)公募REITs和綠色金融的支持，預(yù)計(jì)未來(lái)房企的融資環(huán)境仍將繼續(xù)優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)擴(kuò)大。

劉水對(duì)記者表示，未來(lái)行業(yè)非銀融資仍以境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)融資為主，規(guī)模及結(jié)構(gòu)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。“近兩月持續(xù)有房企違約，市場(chǎng)信心仍未修復(fù)；非銀融資主要依靠境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)，而發(fā)行主體以國(guó)央企和少量?jī)?yōu)質(zhì)民企為主。融資主體和渠道均受限，短期內(nèi)行業(yè)融資環(huán)境不會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，但受監(jiān)管一直強(qiáng)調(diào)的‘滿足房企合理融資需求’及各地行業(yè)支持性政策影響，環(huán)境也不會(huì)再度出現(xiàn)明顯惡化。”

（原題為《7月房企融資成本保持低位 償債潮仍在持續(xù)》）