近日，多地出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，加強(qiáng)預(yù)售資金流向透明度，同時(shí)進(jìn)一步壓實(shí)開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)和銀行三方的主體責(zé)任。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“從各地近期出臺(tái)的政策看，預(yù)售資金監(jiān)管正不斷得到優(yōu)化，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用。”

監(jiān)管政策密集出臺(tái)

7月份以來(lái)，陸續(xù)有城市發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，旨在“保交樓、防爛尾”。

7月12日，河北省滄州市發(fā)布《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見(jiàn)稿）》，將銀行和地方政府部門(mén)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管義務(wù)納入了買(mǎi)賣(mài)合同。

7月14日，西安市發(fā)布《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問(wèn)題工作措施的通知》，廣東省汕頭市發(fā)布《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》，均將預(yù)售監(jiān)管資金與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤。

7月28日，九江市住建局公示了中心城區(qū)85個(gè)在售樓盤(pán)139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，并提示購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)注意核實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)信息，將購(gòu)房款直接存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。

8月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知（征求意見(jiàn)稿）》，對(duì)監(jiān)管單位、銀行機(jī)構(gòu)和房企需履行的職責(zé)做了明確說(shuō)明。

8月4日，長(zhǎng)沙市住建局出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，對(duì)預(yù)售資金流向進(jìn)行全程監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)?rdquo;，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。

一位知名房企內(nèi)部人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“此次出臺(tái)的一系列政策思路基本一致，主要是加強(qiáng)預(yù)售資金透明度、與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤以及進(jìn)一步明確政府部門(mén)和銀行的監(jiān)管責(zé)任，其目的在于‘保交樓’和‘防爛尾’。”

專(zhuān)家建言完善預(yù)售制度

“商品房預(yù)售資金監(jiān)管既要保證項(xiàng)目按期交房不爛尾，又要防止過(guò)度監(jiān)管加劇房企流動(dòng)性壓力。”柏文喜認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管制度存在監(jiān)管不到位和過(guò)度監(jiān)管并存的現(xiàn)象，“但就今年各地頻繁出臺(tái)的政策來(lái)看，預(yù)售資金監(jiān)管正得到不斷優(yōu)化。”

“預(yù)售制度有利于擴(kuò)大房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源、加快資金周轉(zhuǎn)，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)效率上發(fā)揮了重要作用。但如今，房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的需求，給預(yù)售等監(jiān)管制度提出了更高的要求。”柏文喜表示。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)記者表示：“公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)使得預(yù)售資金監(jiān)管更加透明，同時(shí)也防止預(yù)售資金被挪用，讓預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)，將有效維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，同時(shí)也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、安全運(yùn)行的方向轉(zhuǎn)型。”

盡管各地密集出臺(tái)的政策無(wú)不劍指“保交樓、防爛尾”，但受訪專(zhuān)家認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管仍有待進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化并落實(shí)到位。

王小嬙認(rèn)為，“各地政策還需要細(xì)化流程。比如在公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)的同時(shí)，還需要公示賬戶(hù)如何查詢(xún)，如何確定自己的購(gòu)房款是否進(jìn)入了相應(yīng)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)等。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)，也給出了進(jìn)一步優(yōu)化監(jiān)管的思路。他建議，“一是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)要由住建局、監(jiān)管銀行、開(kāi)發(fā)商三方監(jiān)控，監(jiān)管銀行要招標(biāo)確定；二是監(jiān)管流程要清晰明了，資金使用審批流程需先由企業(yè)申請(qǐng)，再由監(jiān)管銀行審核，最后由監(jiān)管部門(mén)審批；三是預(yù)售監(jiān)管部門(mén)、銀行以及住建部門(mén)要各司其職，不達(dá)到項(xiàng)目進(jìn)度不批準(zhǔn)資金申請(qǐng)；四是對(duì)施工單位、監(jiān)理單位等建立黑名單，凡有嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)原則上永不錄用。”